多功能产业新崛起

2013-09-02 11:12

多功能产业新崛起

今年首几个月产业市场走势稍慢,主要是全国大选因素,人们对产业市场采取观望态度,不过,随着形势开始稳定,今年接下来的日子,本地产业市场的增值,料介于10至12%的成长率。除了住宅产业,相信产业投资者也想了解其他类型产业,例如商业产业、工业产业、发展地段的市场进展,从中窥探产业的发展潜能,以及本地经济的展望与趋势。

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围篱设施添魅力

大马产业经纪公会主席西华桑克较早前在全国大选后,举行“产业市场展望”汇报会表示:“我们预期产业价值可取得10%的稳健成长率,也有可能介于12或13%的增值幅度,属于比较平稳的成长率,至于前几年的20至30%涨幅,机会比较微小。”

产业泡沫不存在

他说,第十三届全国大选前,许多产业计划延后推出,那时,发展商与产业投资者皆采取观望态度,在大选后,产业市场开始恢复较多的交易。市场已经加快步伐,并没有迹象显示产业价格将会下跌,当然,也不存在产业泡沫迹象。”

“坦白说,我们希望看到的是比较平稳的成长格局,避免市场无法跟进而往下跌,另外,市场出现新的发展趋势,就是多功能产业计划开始普及,集工作、玩乐与居住在同一个地区,这些都是需求看涨的产业单位。”

他补充:“如今,围篱产业是一个时尚、趋势,假如发展商没有提供围篱设施,其产业单位的竞争力可能会减弱。”

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投资商产

须守3至5年

莱坊国际产业顾问公司董事经理沙古南指出,国家银行已经采取措施,冷却产业市场的发展,确保市场不会出现泡沫迹象。

谈到巴生河流域的办公楼产业市场,他说,吉隆坡市区的办公楼供应占71%,其余的29%来自吉隆坡周边地区,2015年之前,吉隆坡市区与周边地区的办公楼供应,预料将分别取得大约13.7%与33%的增长率。

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沙古南补充,截至2013年中,市场吸纳超过110万平方尺的办公楼空间,与此同时,大马产业经纪公会卸任主席聂森保罗说,最近许多规模较小、较新的产业投资者,通过集合资源、集体购买方式,在商业产业进行投资。

他说,与住宅产业比较,商业产业的投资一般成本较高,一些较新的商业产业计划,通常需要3至5年时间,商业活动与出租率才可达到预期水平。

莱坊国际产业顾问公司的沙古南补充,关于商业产业的发展趋势,发展商已倾向于发展综合零售、住宅与商业办公空间的计划;另外,拥有绿色指数兼多媒体超级走廊的办公空间,预料将继续获得市场需求的扶持。

由于新的商业大厦将陆续完工,预料将带来较大的竞争压力,办公空间租户也拥有较多选择,在巴生河流域,吉隆坡市区占71%的供应量,其余的29%来自吉隆坡市周边地区。

在量身订造办公楼,吉隆坡市区的整体出租率大约是82%,A级办公楼的租出水平为86.4%,A+级办公大厦的出租率则是65.7%,主要是新完工的商业大厦造成竞争压力。

一旦轻快铁系统完工,加上公共交通网络日趋完善,可以将租户吸引到城市周边地区,分散集中在市区的拥挤情况。

高档共管公寓涨幅高

询及巴生河流域产业交易的趋势,西华说,今年首季的产业交易,三分之二集中在住宅产业,首季交易价值达到76亿4千800万令吉。

他预计,2013年的住宅产业交易价值,预料可达到2012年的375亿令吉纪录。提到高档共管公寓,西华说,这类型的产业价值,自2010年起开始稳健上升,其中吉隆坡城中城与市区的高档共管公寓,涨幅比较明显。

需时装修竣工错觉

他补充,许多高档共管公寓单位并没有空置,一些投资者是作为假日住宅,有一些则需要时间装修,或是物色理想租客;因此,一些新完工的高档共管公寓,短期间内空置,让人们存在高档共管公寓出现供应过剩的印象。

在巴生河流域,2013年首季排屋的交易价值达28亿9千205万令吉,高档共管公寓居次,价值16亿8千165万令吉,半独立式9亿8千423万令吉,独立式洋房8亿8千235万令吉。(附有图表)

二手住宅交易价最大

谈到转手市场的住宅产业交易值,西华说,在2010年至2012年这3年期间,住宅单位的交易价值最大,从2010年的103亿8千726万令吉,增至2011年的111亿2千272万令吉及2012年的117亿4千213万令吉。

第二是商业产业,在2010年的交易价值64亿3千484万令吉,增至2011年的77亿1千875万令吉,不过,在2012年却减至66亿1千870万令吉。

另外,交易价值排第三的是发展地段,从2010年的29亿7千464万令吉,增至2011年的35亿1千384万令吉及2012年的36亿7千777万令吉。

零售产业

人潮最重要

聂森保罗针对城市中的商业产业、投资产业分享他在市场的观察所得,他说,与住宅产业比较,商业产业面对的限制比较少,即使是第三或第四件产业,只要条件符合,依然可以领取相当可观的融资额度。

此外,迷你市场、快餐中心及银行,也在一些行人流动量较大的地点,例如轻快铁站设立单位,至于角头单位则是许多人寻求的商业产业,特别是餐饮业者,他们最属意这些单位。

多泊车位商业地带受青睐

除了角头单位是热门选择,一些餐饮业者也属意拥有较多泊车位的商业地带,不过,有些比较高档的展销中心,通过提供“特别泊车服务”解决泊车位不足的问题。

有些业主会避开桌球经营者、互联网吧及按摩中心的租户,除非是无法争取到适合租户,业主才可能考虑。

谈到零售业商场,聂森保罗指出,金河广场及时代广场是投资者寻求投资的选择,虽然其他一些购物商场未能成功出售产业空间给投资大众;可是,这两大商场却在这方面相当成功,产业单位的售价每平方尺介于3千至2万令吉。

投资大众普遍认为,这些零售商场位于首要地点,有大量的游客,因此,容易争取到商业租户,投资者也认为,长期来说,这些产业单位的价格将会上涨,出租需求也保持强劲。

住宅洋房

变身商产成新宠

聂森保罗补充,近年来另一个崛起的商业产业是:住宅洋楼。他说,位于吉隆坡与八打灵再也、面向繁忙道路的住宅洋楼,可申请执照将这些洋楼改为商用产业,从事有限量的商业活动用途。

所谓的有限量商业活动,主要用作展销室、办公单位,所从事的业务与活动,不会对邻居造成不便,包括不能带来噪音,例如会计楼、律师楼、婚纱店等等。

由地方政府发给的执照必须每年更新,假设违反执照所列明的条件,或者给邻居造成不便问题,执照可被驳回或不获得更新。

洋房空间大拥私人泊车位

他指出,一些被用作商业用途的洋楼包括位于孟沙马洛夫路、八打灵再也SS2的洋房,洋房转为商店或零售中心的优势,主要是空间大、租金较具竞争力,同时拥有私人泊车位。

“在商业产业进行投资,成本比在住宅产业投资较高,由于产业价格居高不下,近年来,一些新兴投资者,他们通过集中资源,采用集体投资商业产业的方式,实现他们的投资产业梦想。”

聂森保罗建议,发展商应考虑兴建较多的店屋,店屋让投资者可购买单一产业,将底楼用作商业店面,以赚取租金收入,二三楼楼作为办公室,顶楼用作住宅用途;当然,这类型产业的发展商,必须有完善的规划,例如拥有足够的泊车位,完工要精美,让业主住在其中有家园的感觉。

工业产业

半独立厂房受欢迎

迈达斯产业公司总裁谢丘桃说,工业产业的发展是许多发展商忽略的领域,主要是与住宅产业比较,市场对工业产业的需求较有限,因此,大多数的工业产业发展计划是由政府相关集团,北港/西港工业园、哥打哥姆宁工业园、马重工业工业园及汝莱工业园等负责。

工业产业领域蓬勃,足以反映经济发展形势乐观,业者对这些产业的需求将保持殷切。工业产业的发展概括空地、独立式厂房/货仓、半独立式工厂及排式工厂。

可分两大领域

这些产业基本可分为两大领域:一是正规的工业园,拥有完善的基本设施,多数位于雪州沙亚南、八打灵再也、北港/西港、万挠、武吉柏仑东、双溪毛糯、加埔、首邦市、蒲种、士拉央、森美兰州的汝莱、新那旺等等。

另一是称为第二级的工业地带,土地原本是“农业地”,然后由多数个别业主申请转为“工业地”,其中一些保留现状;另一些则已在土地上建了工厂,这些土地多数未具备完善的基本设施,所兴建的工厂也未握有完工文件与证书。

不久前,在雪兰莪州的这些工厂业主,已提出完工文件与证书申请,以响应地方政府的合法化这些工厂运动,这些产业集中在巴生的中路——加埔路、梳邦新村及双溪毛糯新村。

在过去几年,发展商兴建的一些半独立式厂房适合用作展销室,发展商在首要地点收购5至10英亩的地皮,以兴建这类型产业,间接推高这些产业的价格,例如位于梳邦高科技园、哥打白沙罗的阳光/Nouvelle工业园、武吉遮鲁东的i-Parc工业园及八打灵再也51区的东南工业园,都是一些半独立式、设计精美的工业产业。

发展商最近兴建的另一种类型半独立式工业厂房,建筑面积在8千至1万2千平方尺之间,介于半独立式厂房最小面积3千平方尺及独立式厂房最小面积2万平方尺之间,这些都是供应有限的工业产业。

一些私营发展商开始在双溪毛糯路、巴生兴建这类型厂房,那是因为这一带的空地,多数在10英亩左右,适合这类型产业计划的发展。

工业地涨幅可观

谢丘桃补充,工业产业领域配合整体产业市场的走势,在过去数年取得100至200%的可观涨幅,一块位于万挠综合工业园的空地,于2009年以每平方尺35令吉出售,如今交易价已超过60令吉。

一年半涨33%

在森美兰州汝莱的阿马工业园,一块空地于2011年以每平方尺17令吉出售,可是,在2012年上涨至每平方尺40令吉,即使是沙亚南的独立式工厂,于2011年初以750万令吉售出,不过,在2012年杪,则以1千万令吉的价位交易,在短短的1年半时间,取得33%的涨幅。

由于新增供应短缺,而且价格已上升至史无前例的水平,市场对工业产业的需求将继续增加,在之前几年尤其明显,买家已把焦点转向第二级地点。

市场对巴生河流域以外地区,例如汝莱、士毛月及万挠工业园的需求已经增加,无可避免将售价推高,与二三年前比较,工业园已失去其竞争性价格吸引力。不过,在东盟成员国之中,大马仍是外资属意的国家之一,政府提供制造业、高科技公司、油棕工业及汽车工业等领域奖掖。

基于这点,市场对工业产业仍有一定的需求,业者主要是租这类型产业,一些大规模的业者,主要业务是兴建大型货仓(超过10万平方尺)供出租,加入市场的新业主,对物流货仓需求偏高,不少公司透过第三物流经营者,外包物流业务,以节省成本,需求殷切的程度,从沙亚南超过50万平方尺的货仓,在完工前已出租反映出来。

结语:

谢丘桃认为,政府推出的经济转型计划、大型基本设施发展,例如捷运与轻快铁延长线工程,强大的国内市场需求,加上对外经济逐渐复苏,相信这些皆有利于大马产业的发展,2013年的大马产业市场、特别是工业产业的前景保持乐观。


 
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