房市冬已过.春未至

2017-01-22 13:00

房市冬已过.春未至

Property Guru《2017年房地产展望》报告数据显示,2017年房地产料因为房贷被拒率增加将持续放缓,而房价则受短暂供应过剩影响,而出现短暂性下调现象。数据显示,随房贷获批率下滑及房贷指南没有松懈的迹象,料2017年的房贷被拒率依然高居不下,继而影响2017年的房产走势。而房贷被拒率持续高涨,主要是借贷者在中央信贷情报资讯系统(CCRIS)存有糟糕的纪录所致。
(图:星洲日报)

Property Guru《2017年房地产展望》报告数据显示,2017年房地产料因为房贷被拒率增加将持续放缓,而房价则受短暂供应过剩影响,而出现短暂性下调现象。

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房贷被拒率续高涨

数据显示,随房贷获批率下滑及房贷指南没有松懈的迹象,料2017年的房贷被拒率依然高居不下,继而影响2017年的房产走势。

而房贷被拒率持续高涨,主要是借贷者在中央信贷情报资讯系统(CCRIS)存有糟糕的纪录所致。

该些纪录包含,借贷者没有按时摊还高等教育基金(PTPTN)及信用卡卡债、供款与收入比率(DSR)差距大和信用纪录差等。

Property Guru预料,随更多房产项目逐步完成建设,2017年将会出现短暂的供应过剩情况,料将拉低房产价格。

SMART Financing首席执行员蔡立威指出,短暂性的房产价格下调或称为价格调整(Price correction)是正常及健康的现象。

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Property Guru大马区经理谢尔顿在《2017年房地产展望》论坛上指出,整体而言2017年的房产前景将持平。

他不否认,部份地区的房产价格会出现下滑的趋势,惟一些热点的房产价格却反向上扬,因此,总结整体表现,料发展前景持平。

谢尔顿说,2017年的房产走势将受制于难以负荷的房产价格、借贷融资问题及不断上扬的生活成本。

送走2016年,迎来2017年,各领域皆希望在新的一年里,能够有新气象;对于房地产领域而言,更是希望寒冬已过,可以迎接春天的到来,惟Property Guru的《2017年房地产展望》报告显然对于2017年的房产领域前景并不太乐观,想要反弹可能还需时日,能够维持表现已属大幸。

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民众担忧屋价反弹

根据以往纪录,大马房产价格在2009年至2014年之间,平均年增长率录得7.8%,尽管《2017年房地产展望》报告对于房产领域不甚乐观,不过,预料依然有部份因素会成为推高房产价格的“祸首”。

其中最让民众担忧的,则是实施的“复式津贴”(cross subsidy)可能推高房产价格,不过,房产发展商却大派定心丸,觉得“这不是问题。”

民众担忧发展商转移成本

而房产领域专家也为此复式津贴背书,认为此津贴是为了安置更多的低收入群体而实施的。

民众真正担心的不是可负担房产价格会上扬,而是担心发展商会将发展可负担房屋的成本费用转嫁至其他中端及高端房产上。

复式津贴的情况是发展成本远比销售价格高,Property Guru举例剔除土地费用,建设低成本有地房产的费用约7万5000令吉,而建设低成本份层房产则是约10万5000令吉,但是,该些房产的销售价却被控制在4万2000令吉。

因此,以此类推,发展商为了可持续发展可负担房产的情况下,料会将发展低成本房产原有的费用转嫁于其他类型的房产上。

中国买家青睐

另一项有望推高大马房产价格的因素,则是国外买家对本地房产的兴趣。

据数据显示,中国人对于大马房产拥有高度兴趣,而一份报道指出,振林山森林城市(forest city)已经成功预售500个单位,甚至有中国企业家一口气购买10个单位。

非邻国首选房产投资地

不过,尽管如此,大马依然不是邻国首选的房产投资地,在一项调查显示,仅有印尼有19%的人有意愿投资在大马房产领域,首选为意大利,而新加坡的首选国却是澳洲,泰国的民众则首选投资在辽国。

发展成本走高

民众难以负担高涨的房产价格,同样的,房产发展商也遭受高成本所累。

该份报告也指出,房产发展商申诉进行房产发展并不能获得太多的盈利,平均每项目仅获利约15%。

“发展商的赚幅料受因州而异,却持续上升的合规成本(compliance cost)影响,而出现下滑。”

除此之外,土地价格也在过去15年里,上扬了3至4次,建筑材料也因为实施消费税而走高。

尽管政府想要降低产业价格,惟在缺乏各造包括联邦政府及州政府配合的情况下,发展商难以以一己之力,降低房价。

最坏的情况则是,在建筑成本显著增加的情况下,发展商仅能无奈的将成本转嫁予消费者。

基建发展
带动房价

除了上述所提到的“人为”因素外,Property Guru也提出了一些长期基建发展计划,预料将推高附近的房产价格。

该报告指出,格拉那再也(Kelana Jaya)轻快铁(LRT)延长线将增加多13个新的停靠站,将由格拉那再也延伸至包括阿拉白沙罗(Ara Damansara)、梳邦(Subang)、USJ及终点站为布特拉高原(Putra Heights),延长线已由2016年末季开始,逐步开放。

至于第三轻快铁线(LRT3 )则会有26个新站,当中的10个站料会有“停车转乘”(Park and Ride)设施,另外13个则有潜能将来作为交通导向发展(TOD),此轻快铁路线预计于2020年完成。

连接双溪毛糯-沙登-布城的捷运二线(MRT2)首阶段料于2021年7月营运,剩余的则有望在2022年投入运作。

目前尚在计划中的MRT 3料以圆线(circle line)呈现,路径包含大马城(Bandar Malaysia)、吉隆坡生态城(KL Eco City)及冼都。

而衔接大马与新加坡的隆新高铁预计将于2026年完成,大马的停靠站将位于大马城。

该报告也提到在讨论阶段的昆明-新加坡泛亚铁路(SKRL),认为讨论结果若成功将带来正面影响,据知该铁路路线是由中国前往新加坡,预计将会延伸至大马及泰国。

另外一项在初始阶段的则是由吉隆坡前往曼谷的高铁(HSR)计划,目前才开始进入洽商阶段,截止日期落在2026年。

隆雪槟柔迎挑战

根据Property Guru的展望报告,在2017年,该些热门地点都面对了不同的挑战,尤其是吉隆坡及雪兰莪,房产成交量、房价、房租价格料在2017年出现下跌的现象。

该报告显示,吉隆坡的产业市场预计在2017年,因为房产成交量停滞或下滑,而导致持平。

“这区域的房产价格也同样停滞不前,房产价格已由2015年4月的每平方尺752令吉下跌至2016年8月的743令吉。”

至于租赁市场,预料商业发展产业租金将面对较大的跌幅,主要是受办公楼供应过剩、新项目完成及竞争缩小所导致。

雪兰莪的产业市场,预料同样于2017年会持平。

而数据显示,雪兰莪的产业价格已由2015年4月的每平方尺489令吉下跌至2016年8月的470令吉。

无论如何,一旦2016年下跌趋势延续,价格受挫最轻微的房产类型要数排屋及连排住宅(link homes),跌幅可能由每平方尺436令吉下滑至428令吉,相比其他高端房产、独立式洋房及半独立式洋房,平均每平方尺下跌24令吉。

槟房产相对看好

槟城却是相对备受看好的地区,报告指出,该地的房产前景料稳定,且价格会出现微幅上扬的趋势。

“在2015年4月,每平方尺售价654令吉,至2016年8月则上扬至673令吉。”

该报告指出,如果当地实施租金管制措施,则会影响产业的租金率,不过,截至2017年第四季,槟城却是4个地区表现相对好的。

数据显示,槟城所有高端房产、独立式洋房、半独立式洋房及排屋价格平均每平方尺上升17.50令吉,当中半独立式洋房价格上扬最多,由2015年4月至2016年8月,每平方尺价格上升了30令吉。

至于柔佛方面,住宅、商业及工业产业的成交量,对比2015年上半年及2016上半年,皆呈下跌,而同期成交值却仅有商产业有所上扬而已。

柔佛的地理位置同时获得中国及新加坡投资者的青睐,中国发展商在柔佛投资了一项大型的产业发展计划,而新加坡投资者则不断物色适合的有地房产。

依斯干达房产价未来10年料扬

房产专家也预测,依斯干达(Iskandar)的房产价格在未来10年将会上扬,且有望成为世界最繁荣的区域之一,加上高铁及马新捷运系统(RTS),更能推动当地的房产价格。

买不起屋
租户可议价

以目前市场上的房价难以下跌的趋势而言,买不起房子的民众仅能继续租房子,而《2017年房地产展望》报告里,则为租户带来好消息,皆因在供应充足的情况下,租户将有更多的议价权。

报告指出,房价高涨,导致民众买不起房子,且在租用市场供应充足下,选择权利就会属于租户。

外籍人士渐迁出大马

“加上油气领域低迷,导致原本来自该些领域的外籍租户迁出大马,以致市场上出现更多可供出租的房产。”

每5年进行一次的人口普查虽然尚未到期,无法清楚计算离开大马的外籍人士,惟可以从剩余的外籍人士当中了解,大马已不再受到他们的欢迎。

根据世界银行的数据显示,大马由2005年开始就受到外籍人士的欢迎,由2005年的172万2344名外籍人士移居大马剧增至2010年的240万5011人;不过,在2010年至2015年间,却没有显著增加,2015年仅录得251万4243人,而随油气领域疲弱,根据信用贷款的预测,推断外籍人士已逐渐迁出大马。

根据推断,一旦外籍人士显著迁出大马,意味着市场将出现更多可供出租的房产,而外籍人士盘踞的地点,如拥有46%外籍人士人口的吉隆坡城中城(KLCC)地区的房租率将受到影响。

收入持平
买气难升温

Property Guru的《2017年房地产展望》报告总结2017年房产领域料会持平,主要的原因为政府实施的打房措施、住宅产业供应过多及家庭平均月收入不高所致。

该报告指出,政府的打房措施使得新推出的房产项目销售由2015年上半年的29.8%下挫至2016年上半年的25.6%。

另外,根据过往家庭月收入增长对比国内生产总值(GDP)的增长,可以预见2017年的收入增长将不会有太大的增幅,因此料将影响可负担房产将停滞不前。

结语:

综合以上,不难发现生活成本高涨及其他种种原因导致购屋者难以负担目前的屋价,而在缺少买家的情况下,发展商也不好过,尽管政府不断推出可负担房屋帮助弱势族群,惟在僧多粥少的情况下,受益者并不多。

房产领域放缓,就连热点的吉隆坡也受到波及,想必只有政府采纳各方的意见,采取适当的措施才有望将房产领域解除于苦难中。


 
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