恢宏布局.前瞻大吉隆坡

2017-03-19 13:00

恢宏布局.前瞻大吉隆坡

“大吉隆坡”(Greater KL)是大马人口最密集的地区,现阶段拥有大约720万人口,相等于大马人口的26%,2010年至今,在“经济转型计划”下的9项计划,推动大吉隆坡的发展,通过巴士捷运系统、轻快铁延长线、捷运1线和2线,以及未来的高铁计划,料将有助于提升公共交通的完善与便利。
(图:马新社)

“大吉隆坡”(Greater KL)是大马人口最密集的地区,现阶段拥有大约720万人口,相等于大马人口的26%,2010年至今,在“经济转型计划”下的9项计划,推动大吉隆坡的发展,通过巴士捷运系统、轻快铁延长线、捷运1线和2线,以及未来的高铁计划,料将有助于提升公共交通的完善与便利。

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巴生河流域重新包装
催生大吉隆坡

巴生河流域是围绕吉隆坡、雪兰莪周边城市的区域,数年前重新包装为大吉隆坡,该地区概括2793平方公里,由10个地方政府治理,也是大马人口最密集的地区,拥有720万人口,或总人口的26%,预测在接下来的10年,大吉隆坡的人口可达1000万人。

在“经济转型计划”下的发展区域,2010年9月,大马推出经济转型计划,期待在2020年之前成为“先进国”,国民人均收入可达1万5000美元。

大吉隆坡被鉴定为全国关键经济区,放眼城市的经济成长,可以排在20名以内,同时,在2020年之前,成为全球20大宜居城市。在吉隆坡发展计划下,总共有9项启动计划。

大吉隆坡的公共交通系统正进行大面积提升,2015年6月双威巴士捷运系统完工,接下来2016年6月安邦线和格拉那再也延长线、总共35公里投入运作。

捷运1线(双溪毛糯─加影),预期在2017年7月全面投入运作,至于捷运2线(双溪毛糯─沙登─布城)的主要合约已经颁发,并已开始展开铺建工程。

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此外,高铁计划在推出后,届时将提升吉隆坡与新加坡的通行时间,以道路系统而言,主要高速大道,例如白沙罗─沙亚南、新街场─淡江,以及实达旺沙─班底大道正在兴建。

6大计划市值2750亿
占地3355英亩

鉴于催化发展带动效应,加上提升公共交通系统,促使大吉隆坡一些大型发展计划的崛起,这些计划包括:敦拉萨国际贸易中心(Tun Razak Exchange,简称TRX)、独立遗产大厦(Warisan Merdeka)、武吉免登城市中心(Bukit Bintang City Centre)、大马城(Bandar Malaysia)、Kwasa Damansara城镇和赛城城市中心(Cyberjaya City Centre),这6项计划至少拥有2750亿令吉的市值,占地3355英亩。

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上述些发展计划的共同点是:融入公共交通网络,例如捷运计划,催生以“公共交通为导向”(Transit Oriented Development,简称TOD)的发展,这些催化发展计划带动3个领域:建筑、产业和产业投资信托(Reits)。

公私领域联手打造

这些催化市场动力的计划,皆获得主要发展商和政府,以直接或间接方式参与,间接的方式包括:通过雇员公积金局(EPF)、国民投资公司(PNB)进行。

为了确保这些计划可以成功推行,当局需要做出更大努力,例如给予发展计划税务奖掖,敦拉萨国际贸易中心和大马城是主要例子。

另外,政府安置办公大厦到新的产业计划,将有助于改善订购率,例如雇员公积金局计划将总部搬至Kwasa Damansara城镇、国民投资公司则搬至独立遗产大厦。

公共交通导向

上述产业计划将融入公共交通网络,催生“公共交通导向”(Transit Oriented Development,简称TOD)的产业发展,吉隆坡中环是其中一个最好的例子,公共衔接交通完善,奠定产业发展成功的要素,当捷运1线在2017年7月全面通车后,相信带动效应会更明显。

假设发展总值的50%是建筑成本,这些催化发展计划,意味拥有1370亿令吉工程的承建商,在接下来的20年将足够忙碌。

在这方面,一些可能受惠的公司包括:WCT控股(WCT,9679,主板建筑组)、嘉登控股(GADANG,9261,主板建筑组),因为他们在地基工程拥有不错记录。

其他公司如怡保工程(IJM,3336,主板建筑组)、百盛纳(PESONA,8311,主板建筑组)、美德集团(MITRA,9571,主板建筑组)以及双威建筑集团(SUNCON,5263,主板建筑组),料将参与高耸大厦发展计划。

另外,从事打桩工程的承包商分别有鹏发(PTARAS,9598,主板建筑组)、亿钢控股(ECONBHD,5253,主要板建筑组)以及亿马建筑集团。

将面对供应过剩问题

严格来说,吉隆坡市中心正面临房产供应过剩的局面,拥有许多的共管公寓与办公楼,传统发展计划必须与催化发展产业互相竞争,不过,后者比较占优势,例如“公共交通导向”

以及获政府扶持的发展计划。

不管怎样,发展商的业务普遍多元化,而且分布在一些州属,在产业投资信托(Reits)方面,吉隆坡市零售产业人均17平方尺,比曼谷的9平方尺,以及新加坡的12平方尺高。

在催化发展计划下兴建的购物商场,预料将抑制租金的上扬空间,尽管如此,在主要地点建立起来的商场,例如柏威年广场(Pavilion)和吉隆坡阳光城中城(Suria KLCC),受影响不大。

在办公楼方面,新办公空间加入市场,将对现有办公楼的出租率和租金造成压力,其中马资源桂和(MQREIT,5123,主板产业投资信托组)的80%营业额来自办公楼,至于吉隆坡阳光城中城这方面的营业额则是44%。

默迪卡PNB118
大马最高
亚洲第2
全球第5

独立遗产大厦是一项综合产业发展计划,由国民投资公司负责,预料将容纳默迪卡购物中心地标建筑118大楼,一旦完工,默迪卡国民投资118大楼,将是大马最高的建筑物,高630公尺、比国油双峰塔高了178公尺,同时,也是亚洲第二高大厦,以及在全球的最高大厦中排名第5。

比国油双峰塔高178公尺

这项产业发展计划占地19英亩,与默迪卡体育场和国家体育馆毗邻,独立遗产大厦也拥有本身指定的捷运站,名为“默迪卡站”,也是捷运1线的一部份,默迪卡站将作为安邦轻快铁线、单轨火车线的公交枢纽。

独立遗产大厦首期计划拥有50亿令吉的发展总值,主要包含国民投资118大楼以及购物商场,国民投资大楼共有82层,该集团将使用60层楼,一家6星级酒店占用18层楼,拥有236个客房,建议中的购物商场拥有200间商店,还有电影院。

这项产业的地基工程由鹏发集团于2015年第三季完工,去年10月,主楼工程颁发给三星─马友乃德联营企业,耗资21亿令吉,其他与该大厦相关的工程包括:2项价值7200万令吉的水管与废物处理系统。

另外,价值3亿2800万令吉的钢铁工程,由依文仙台负责,芬兰公司KONE则供应105个单位的升降梯,和自动扶梯,接下来,独立遗产大厦的其他合约将包括购物商场、出入公路和基本设施工程。

敦拉萨国贸中心
吸引外资目光

首相拿督斯里纳吉于2012年7月推出的敦拉萨国际贸易中心,占地70英亩,位于吉隆坡南端走廊,该项发展计划放眼成为吉隆坡的金融与商务中心,发展总值400亿令吉,预期需要15至20年发展。

敦拉萨国际贸易中心可被视为吉隆坡黄金三角的延伸计划,通过捷运1线和2线公交枢纽,与主要高速大道例如精明隧道、第二中环公路、敦拉萨路、武吉免登路和敦依斯迈路直接衔接。

与1MDB划清界线

在这之前,敦拉萨国际贸易中心的主发展商是一马发展产业公司,为一马发展公司的子公司,后者是财政部的独资子公司。

随着股权的重组,一马发展产业易名为敦拉萨国际贸易中心城,如今由财政部直接拥有,与一马发展公司没有联系,撇清与一马发展公司的联系,相信对这项计划的发展将是正面的。

敦拉萨国际贸易中心大蓝图发展计划是拥有26座大厦,超过2100万平方尺的面积,其中办公楼占1000万平方尺、住宅3800个单位、酒店200万平方尺。

大约24%的空间(16.8英亩)将规划为公园和开放空间,第一期计划将于2018年完工,拥有4栋办公楼、零售商场、2家酒店,以及6栋住宅大楼。

为吸引投资者前来敦拉萨国际贸易中心,政府颁发一些税务奖掖给符合资格的公司,例如金融、保险、回保与资金市场等领域。

此外,符合资格的发展商,在出售或出租敦拉萨国际贸易中心产业所获收入,将可获得70%税务减免为期5年。

土地交易每方尺
2774至4683令吉

敦拉萨国际贸易中心自2012年中开始成立后,吸引外资的目光,其中5项与土地投资相关的交易,每平方尺交易价介于2774令吉至4683令吉。

这些关于土地的交易分别是:

●澳洲产业发展商Lendlease,与敦拉萨贸易中心城,联合发展Lifestyle,比例60:40,耗资80亿令吉发展总值占地16.8英亩,产业类型包括:酒店、商场与3栋住宅大楼。

●印尼产业发展商Mulia集团以6亿6500万令吉(每平方尺4490令吉),收购3.4英亩的土地,以兴建Signature大厦,发展总值35亿令吉,高度估计与国油双塔楼接近。

●艾芬银行以2亿5500万令吉(每平方尺4683令吉),收购敦拉萨贸易中心的1.25英亩土地,以兴建该银行集团的新总部大厦,35层楼的大厦拥有82万3000平方尺。

●WCT控股以2亿2300万令吉(每平方尺3011令吉),收购该贸易中心几块土地,总共1.65英亩,通过提供合约工程付款,该公司准备发展服务公寓,总值11亿令吉。

●朝圣基金局以1亿8900万令吉(每平方尺2774令吉),收购敦拉萨国际贸易中心1.6英亩的土地,该局已放弃较早前出售土地的计划,如今准备发展住宅公寓,总值8亿2800万令吉。

敦拉萨国际贸易中心目前进行的建筑工程,受惠最大的是WCT控股,从工程数量的颁发可以反映这一点,2013年至今,WCT已取得3项总值9亿9400万令吉、概括地基、基本设施和道路的工程。

根据报道,敦拉萨国际贸易中心、整个地下基本设施工程达10亿令吉,地下基本设施工程相当复杂,投标集团必须至少具备10年经验、拥有CIDB G7执照,在开凿石头、隧道混凝土架构、底层通道及高架架构有不错的记录,同时必须曾经扮演过至少2亿令吉工程承包商的角色。

针对这点,具备相关领域经验承包商包括:金务大(GAMUDA,5398,主板建筑组)、怡保工程、双威建筑和WCT控股。

结语:

下期文章我们将检阅武吉免登城市中心、大马城、Kwasa Damansara城镇和赛城城市中心的产业计划,以及所有6项计划将对市场供应过剩,造成影响的程度。

 

【恢宏布局.前瞻大吉隆坡(下篇)政府后盾提速发展】


 
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