TOD激活沿线房产

2017-05-28 13:08

TOD激活沿线房产

“什么是TOD?”这是近年来崛起的产业发展趋势,一种以公共交通枢纽和车站为核心的发展模式,概念源自美国,旨在扩大土地及空间利用价值,在车站内外增建零售、住宅、办公、酒店等综合型产业,为乘客开创一体化城市步行体验。海外例子包括美国的旧金山、西雅图、日本的东京、京都、新加坡及香港等。

“什么是TOD?”

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这是近年来崛起的产业发展趋势,一种以公共交通枢纽和车站为核心的发展模式,概念源自美国,旨在扩大土地及空间利用价值,在车站内外增建零售、住宅、办公、酒店等综合型产业,为乘客开创一体化城市步行体验。海外例子包括美国的旧金山、西雅图、日本的东京、京都、新加坡及香港等。

大马人最苦恼:塞车

Frostand Sullivan的一项调查报告显示,超过40%的大马人把交通阻塞列为生活中最“苦恼”的一件事,痛苦程度比全球及亚太区塞车人士更明显。全球29%的人认为塞车最折腾,亚太区则为35%。

大吉隆坡居民每年塞2亿5000万个小时以上,相等于每人年均有35个小时浪费在堵车之上,导致3000令吉或国家生产总值1.1%以上的经济损失。

陆路公共交通委员会(SPAD)调查也显示,大马的公共巴士路程最长高达两小时半,至今吉隆坡只有17%的人口使用公共交通,大幅度落后于新加坡及香港的62%及89%。

该委员会较早前预测,2013、2014、2015及2030年,城市区域有19.6%、20.8%、25%及40%城市人口使用公共交通。

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公共交通规划不完善,市民饱受塞车之苦,让大马人在购买产业时,更注重工作往返所需时间多于工作地点有多远,促使执法单位必须采取新策略,应对低于预期的公共交通使用率。

新一代轨道车站
需更多服务设施

拉欣产业顾问公司董事苏莱曼沙益在:“大马产业市场:形势不稳中良机”研讨会上,提到TOD发展概念时指出,对比90年代轨道车站单一型功能,新一代的轨道车站,必须具备更多生活机能及服务设施。

“以往车站只是乘客上下车的中转站,人们不会多作停留,但在未来,车站必须以服务及生活机能留住乘客步伐,让车站及其周边400公尺区域,成为人们步行可达的聚会、社交、购物及娱乐社区。”

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他表示,PRIDE放眼在现有及新建轨道车站设立20个TOD据点,除了在车站上层兴建住宅、办公及零售单位,每间隔6至8个车站的距离,也会探讨加入其他服务设施,包括学院、医院、保健中心(Wellness Centre)、运动中心、城市转型中心(UTC)等。

目前已颁发的7项TOD据点合约,分别是金马站(Dang Wangi)、阿万柏沙站(Awan Besar)、格拉纳再也站、十五碑站、蒲种IOI站、阿拉白沙罗站及敦依斯迈花园站,规划推出综合发展计划,地段面积从2.71英亩增至20.78英亩。

他补充,今年杪首先推出金马站及敦依斯迈花园站的TOD据点,明年第一季,预料再推介一或两个TOD据点。

至于TOD产业发展计划,政府相关部门将与发展商联营,由该部提供地段,发展商负责兴建,之后再把部份产业权交给该部,以提供可负担及中高价住宅单位,每单位面积将视地点而定。

PRIDE为Prasarana子公司,后者为国内公共交通营运商,财政部持有99%股权,旗下交通系统包括RAPID轻快铁、单轨火车及RAPID巴士,涵盖136公里的轨道交通及经营117个站点,每天有850辆巴士通行,载客量100万人。

关于如何看待消费税及第11大马计划后的产业投资,雇员公积金局全球房地产主管卡玛鲁查曼哈山表示,市场还有许多投资潜能,看好政府改善基建设施,提供更佳衔接性将推动产业市场繁荣发展。

“那些结合零售及住宅、靠近交通连接点的产业计划,将为大马产业市场带来新动力,虽然办公楼及零售产业出现一些供过于求现象,但只要位于策略地点,这些计划依然可行。”

看好物流资产

他说,该机构不会远离本地产业市场,只是在评估投资项目时更精挑细选,在被询及马币疲弱及市场局势越显复杂状况,应该选择哪些产业时,他坦言看好物流相关产业,尤其是大型物流仓库及建筑。

“物流资产将是未来产业投资的回流主题,因为这个领域在电子商务带动之下,已开始成为全球投资热点,这正是目前大马市场所缺乏的。”

不过,卡玛鲁查曼哈山在呈现“欧洲/大马产业市场投资吸引力”课题时点出,对比较成熟的欧洲市场,大马产业市场依然有许多进步空间,尤其是产业交易时间过于冗长。

大马产业交易耗时

“一般上,欧洲产业交易时间最短可在两个月内完成,但是在大马的产业交易,从开始洽谈至完成交易可以需要一年的时间,若能够移除繁文缛节缩短期限,料可吸引更多外资进入大马市场。”

他认为,一旦获取更多外来直接投资,有助于引入专才改善大马建筑领域,提升绿色建筑水平。

提及伦敦的产业市场,脱欧公投导致前景不明朗,预料明年产业价格将会下跌,伦敦是英国最昂贵的产业都市,受影响程度最大,2017年价格可能下跌5.6%。至于英国,虽然2016年产业价格成长6.9%,预料明年将放缓至只成长2.6%。

另外,通货膨胀升温、失业率上扬及商业投资减缓,这些都将影响产业价格的走势。

展望大马市场,卡玛鲁查曼哈山认为,中短期内国内产业领域将面临零售、办公楼供过于求状况,并与全球同步感受到成本上扬压力,导致投资回酬率受损。

 

【产业情报(第一篇)房市干预.过犹不及?】

【产业情报(第二篇)办公楼投资回酬不佳】

【产业情报(第三篇)办公楼度低潮】

【产业情报(第四篇)TOD激活沿线房产】

【产业情报(第五篇)房贷难批.发展商改变促销策略】


 
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