房产可负担否(系列二).屋难负担.不买改租.真的可行?

2017-08-06 13:00

房产可负担否(系列二).屋难负担.不买改租.真的可行?

房屋价格逐年上升,特别是对于大城市,例如吉隆坡、槟城、新山等地的受薪员工,冲击更为明显。他们对住房问题不时感到困扰,而且相关开销负担不小,不论供屋或租屋,几乎超出能力范围。
(图:123rf)

大马政府、国家银行先后发表了:“假如买不起房屋,为何不选择租房或是租屋?”的声明,他们深信,除了兴建可负担房屋,确保中低收入家庭能有不错的房屋居住,暂时租房屋也是一个可行方案,以解决居住的问题。

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提到租房屋,其实也会面对其他问题,多数是租约期限。假如屋主决定终止租期,需要举家搬迁,又或是调高租金,无形中每月的生活负担将会加重。

在我国,一般情况是:财力无法应付购买房屋者,才选择租房屋,但不是长期方案。与多数亚洲人一样,大马人一般倾向于拥有自己的房屋,不论自住或投资,皆可作为对冲通膨的工具,也可以是留给下一代的资产。

不过,以目前市况,购买产业供投资,吸引力已明显褪色。产业价格基本保持在原点,租金回酬率也不大可观,主要是需求减缓,同时,供应相应增加。

My Deposit助首购族置业

在高档产业领域,过去几年租金基本持平,主要是供应过剩,个人、企业租户有更多的选择与比较,业主则面对较大竞争压力,他们多数会选择调低租金要求。

补助3万令吉或屋价10%

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对于取得购屋融资有难度的首次购屋者来说,政府较早前宣布的“第一间房屋存款制”(First Home Deposit Scheme简称My Deposit),相信有助于实现购屋梦想。

这项新制度的重点:补助3万令吉或屋价的10%(视何者为低)给首次购屋者,以购买价格低于50万令吉的房屋,协助面对筹措10%首付款的购屋者,实现购屋计划。

政府在提呈2016财政预算案宣布的“My Deposit”,于2016年4月6日起开始生效,协助月入低于1万令吉的购屋者实现购屋计划,政府已为这项制度拨款2亿令吉。

在这项制度下,30万令吉的房屋将供首次购屋者申请与购买,申请者可以登上城市和谐、房屋与地方政府部网页提出申请。

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SKPM推先租后买计划

财政部、国内贸易合作社与消费部,准备推行“先租后买”策略,协助数以百万大马人民拥有房屋,并将由一家简称SKPM的公司负责推行。

这家公司的成立,主要是协助政府提供大马国民住房,并且已受托在“先租后买”制度下,负责管理5万间房屋。

在鹅唛发展1亿可负担公寓

不久前,金虎(Tiger Synergy Bhd)与Sekretariat Komuniti Prefer Malaysia(SKPM)的资产控股公司Prosma Bhd签署一项协议备忘录(MoA),将在鹅唛(Gombak)发展总值1亿令吉的可负担公寓。

Telaris Gombak产业项目将以Prosma推动的“先租后买”计划(Rent-to-Own)来发展,为期3年,包含180个住宅单位及8个商用单位,每单位售价估计50万令吉,这项计划将把产业单位出租予业主30年。

金虎集团董事经理陈丽贞指出,这项产业计划估计在未来3年内,可为该集团的盈利带来3000万令吉的进账。

金虎集团执行主席拿督陈维年表示,这项计划料有助于该集团在2018财政年转亏为盈,这家产业发展商在最近一季蒙亏809万令吉。

“鉴于豪华住宅产业领域的走势疲弱,外加房贷申请条件更为严苛,金虎的短期业务策略注重在为消费者提供优质和经济实惠的房屋。”

未来5年推8亿可负担房屋

陈丽贞指出,该集团未来5年将推出9项发展总值20亿令吉的产业项目,其中40%为“可负担房屋”,供月薪5000令吉的买家申请。

她补充,Telaris Gombak的产业项目发展,总值达1亿令吉,占地1.5英亩,将全数出售予Prosma公司。

SKPM与控股公司Prosma Bhd是于2015年开始推动该项计划,并且于去年开始面试第一批申请者,至今已批准3000份申请者,还有7万1000份申请者待面试。

租金胥视地点及资产价值

在“先租后买”计划下的房屋,租金胥视所在地点及其资产价值,举个例子,在霹雳曼绒一间20万令吉的房屋,估计每月以700至800令吉出租。

此外,大约5亿至10亿令吉的资金用来购买这些房屋,以供出租用途。SKPM的“先租后买”计划,放眼收入在5000令吉的家庭,单位面积必须不少过900平方尺,因为供家庭住用,屋价在30万至50万令吉之间。

第一批成功的申请者,在2017年7月杪签署合约,霹雳州至少有240个单位、槟城133个单位。成功的申请者只需付10%首期屋款,可以从储蓄或提取公积金融资。

申请者无需融资

关于“先租后买”计划,申请者不需领取任何融资,Prosma将向银行申请贷款,租户还了30年的租金(用来抵销银行贷款),随后将拥有该房产单位。

一马房屋公司也提供“先租后买”

此外,申请者只需偿还租金,已包括管理与维修费、地税在内,假如他们有额外资金,可以多缴付,以提早领取房屋,例如在还了10年或15年租金之后拥有该房屋,不需等到30年。

目前,另一家提供“先租后买”的机构是“一马房屋公司”,该公司的目标是:月入2500至1万5000令吉之间的家庭,符合资格,但又无法获得银行融资他们购买一马房屋的申请者可以参与。

至于月入少过2500令吉的家庭,可以参与“人民房屋”计划,在该计划下也提供“先租后买”安排,不过,单位数目不多,只局限人民房屋的计划的房产。

2018年前
冀建24万间可负担屋

国家银行较早前指出,可负担房屋供应短缺,而屋价在50万令吉或以上价格的房产,却出现供应过剩情况,有能力购买这一房价的人民,只占大马人口不到10%,因为这一房价的购买者,家庭收入至少在1万5000令吉之间。

价值50万以上房产供应过剩

政府的社会房产计划,旨在协助更多中低收入家庭拥有本身房屋,有关计划包括:一马人民房屋、一马公务员房屋等等。

其中一马房屋公司希望在2018年之前,兴建24万间可负担房屋,同时,计划今年杪之前,移交1万间新房屋锁匙给购屋者。

至今,一马房屋公司已移交560间房屋的锁匙,去年来,已有3000人加入抽签行列,他们分别来自吉打、马六甲和吉隆坡。

此外,房地产发展商会表示,为鼓励更多产业发展商加入,并兴建价格低于30万令吉的可负担房屋,当局应提供一些奖掖给予业者,提高兴建可负担房屋吸引力。

18.37万可负担房屋竣工

另一方面,总数18万3755间的可负担房屋已完工,兴建中的单位约21万4011间,以及30万9571间分别介于不同阶段的策划。

与此同时,超过5万间的可负担房屋是根据地带开始推出,中央地带在沙登地区,已于2016年7月开始展开。

家债偏高
买屋成长期负担

大马银行公会较早前披露,为数45万6853的房屋贷款申请,被驳回的有9万3159份,表示不获批准比率20.39%,不致于如坊间所指的高达50%。

超过300万贷款驳回率36%最高

其中被驳回申请的是数额较大笔的贷款,超过300万令吉比率最高,为36.08%,50万令吉或少予50万令吉被驳回比率则是19.86%。

此外,贷款额在50万至100万令吉的驳回率20.71%,超过100万令吉、但不到300万令吉,驳回比率25.25%。

贷款申请被驳回的原因包括:申请额超出偿债比率、无法通过中央信贷资讯系统评估、银行更改贷款组合,以及收入达不到偿付条件的要求。

房地产发展商会认为,银行贷款驳回比率偏高,打击产业市场走势,将许多有心购买房屋的首购屋者排除在门外。

首季批准223亿房贷

另一方面,国家银行宣称,银行在2017年首季批准的房屋贷款总共223亿令吉,主要是发放给9万零137个借贷者,在这之中,超过半数为购买屋价低于50万令吉的可负担房屋申请者。

2016年大约72%的房产贷款为首次购屋者,也是购买价格低于50万令吉的房屋,整体房产贷款介于74.2%的偏高比率。

国家银行意识到:购买和拥有房屋是长期财务负担,也是个人需履行的财务职责,较早时的措施,主要是贯彻负责任的借贷,避免贷款者面对太大债务压力。

与此同时,一项市场调查显示,由于市场交易严峻、可负担能力依然偏低、银行未放宽借贷条件,以及新增房屋供应增加,本地产业市场挑战不减。

该领域仍面对产业价格偏高、家庭债务庞大,以及一些领域,例如高档共管公寓供应增加的隐忧,不过,年轻人口加入就业市场、衔接交通网络若改善,将有助于推动产业市场的发展。

家债水平续扬

根据报道,马来西亚的债务对国内生产总值,介于247.4%偏高比率,接近先进国家的水平,家庭债务水平继续上扬,过去几年产业领域发展蓬勃,间接推高家庭债务的水平。

鉴于消费者基本面保持疲弱,在最近的将来信贷领域成长不明显,家庭债务保持偏高,2017年首季,介于国内生产总值的86.7%。

不过,政府的一些措施,例如锁定第三间房屋贷款顶限、调高产业盈利税等等,有助于改善家庭债务的稳定性。

虽然大马现有债务仍在控制范围内,不过,假如信贷进一步扩张,以推动有关领域成长,那不是可行性选择,因为随后的风险将包括:利率上扬,可能影响市民对贷款的负担能力。

房市降温
可负担屋迎挑战

房地产发展商会认为,2017年下半年,本地市场依然面对挑战,特别是可负担房屋的提供,联邦政府与州政府应联手合作,以提供更多可负担房产单位。

期待展销会能达10亿销售量

与此同时,该会期待在今年的“可负担房屋展销会”,能达到10亿令吉的可负担房屋销售量,就是10万间价格不超过50万令吉的可负担房屋。

一些地区例如柔佛依斯干达走廊供应过剩,促使产业需求成长持平,加上冷却产业市场措施未放宽,意味产业销售维持在适中水平。

可负担房屋计划门槛调整

此外,一些可负担房屋计划的门槛有调整,包括家庭收入不超过1万5000令吉者,也可加入申请行列,料将加剧该领域的竞争形势。

话说回来,有关当局采取的冷却产业市场措施,在某种程度上让产业价格降温,整体来说,房屋价格指数缩小0.7%。

可负担房屋
被寄以厚望

在这段期间,大马国民对可负担房屋计划,普遍寄以相当大的期望,他们都希望政府先后推出的多项可负担房屋计划,能协助人民进行购屋规划,实现拥屋梦想。

下期文章,我们将继续探讨可负担房屋的发展,包括一些州属推行的可负担房屋计划,该领域发展的概况与进展等等。

 

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