房产可负担否(完结篇).下药5年.可负担屋仍未到位

2017-08-13 14:29

房产可负担否(完结篇).下药5年.可负担屋仍未到位

政府推行的可负担房屋发展计划,从倡议至推出至今已有5年时间,其间面对的问题、改善的空间与建议,且听相关机构与人士的意见。
(图:123rf)

国家银行认为,可负担房屋计划推行至今,在取得可负担房屋融资不是太大问题。根据商业银行的资料,发现银行机构驳回的房屋贷款,主要是借贷者面对债务水平偏高,可能潜在拖欠融资风险。

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房贷批准率保持74%

2017年首5个月,获批准贷款400亿令吉,批给超过15万2000名借贷者,在这之中,四分之三的借贷者为首次购屋者,房屋贷款的批准比率,保持在74%的稳定水平,未偿付房屋贷款继续超越整体贷款成长率,截至2017年5月杪,按年比增加8.6%至4930亿令吉。

3努力提升可负担屋体系

另外,国家银行表示,有3项努力可以提升大马的可负担房屋生态体系。

1.需要一套完善、革新与协调政策,以正视可负担房屋面对的挑战。

2.中央监督、领导与协助可负担房屋发展计划的推行,促进全国可负担房屋的建设。

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3.中央体制推动更多有效措施、与主要伙伴建设更大范围合作,加速可负担房屋的发展。

此外,加强可负担房屋供应成本的监管程序,并且不时进行检讨,推广市民对可负担房屋融资的认识,例如:我的第一间房屋计划、房屋信贷担保制、一马房屋计划购屋者的伸缩融资等等。

3改善要点

除此之外,还有3项可改善可负担房屋体系的要点:

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1.完整数据:房产供应与需求综合数据,可作为正视房产供应的指南,有关领域与人口统计的联系,以及全国各个不同地区房产供应的差距。

2.革新融资模式,提供可负担房屋计划资金,目前的措施,主要专注在补贴购屋者、提供房产迎合需求,结合公共与私人融资,发展可负担房屋,以及为长远目标进行投资。

3.各相关方面进行更多协同合作,例如与私人企业、基金会及非盈利机构配合,以提供可负担房屋。

此外,租金市场也是一个拥有房屋的可行选择,私人界受促探讨“先租后买”制,响应政府的号召,加入发展可负担房屋行列。

解除公积金购屋阻碍

目前,年轻购屋者面对无能力购屋问题,他们有缴纳公积金,只是基于目前一些法规或条例限制,以及一部份存款作为养老用途,不能加以动用。

“假如提取公积金存款购屋,是把自己的资金转化为资产,应该是可行性建议。”

国行副总裁赛阿都拉昔披露,可负担房屋仍然相当缺乏,2014年数据显示缺乏96万间,估计到了2020年时,可能缺乏100万间。

鼓励私人界提供可负担房屋

他说,政府和国家银行鼓励私人界提供可负担房屋,迄今批准率约为74%,其中超过60%为50万令吉以下房产。

增供应
降兴建成本

对政府来说,房产课题是较大挑战事项,大马再抵押机构(CAGAMAS)不久前表示,需要整顿我国房产领域,挑战主要围绕在:

二手市场累积再融资房贷1330亿

1.如何增加可负担房屋供应、2.降低房产兴建成本,以及3.加强房产政策与立法架构,以推动永续房产发展领域。

在大马人拥有房产的这些年,大马再抵押机构扮演重要角色,从1987年一开始的收购1亿令吉传统房屋贷款,直到2017年4月杪,在二手市场的累积再融资房产贷款,相等于190万间房屋、价值1330亿令吉。

此外,根据统计数据,我国面临可负担房屋短缺96万间,预计在2020年之前,短缺的数目将增至100万间,特别是假如没有进一步采取适当措施,增加可负担房屋供应,以及改善市民在房屋的负担能力。

展销会
催谷可负担房产

房屋发展商会最近将举行可负担房屋展销会,在这项3天的展销会,预期能取得10亿令吉的销售业绩,就是销售10万间不超过50万令吉售价的房屋,这是该会与城市和谐、房屋与地方政府部,第一次联手合作,举办可负担房屋计划展销会。

搜集公众意见
提呈预算案讨论

该项展销会将搜集公众对可负担房屋的意见,并且准备在今年10月提呈的2018年财政预算案讨论。与此同时,房地产发展商会预期会有60家发展商、政府机构、金融公司参加。

其中一些已证实参加展销会的发展商包括:高美达(GLOMAC,5020,主板产业组)、怡保置地、美景控股(MKH,6114,主板产业组)、UEM阳光(UEMS,5148,主板产业组)、Mitraland集团、金群利(MATRIX,5236,主板产业组,以及全国房屋发展局旗下机构。

政府居者有其屋
计划演进

一马房屋计划是政府设立一个马来西亚人民房产机构,于2012年开放让符合资格者申请登记的计划。在一马人民房产计划(PRIMA)下,当时表明每月家庭收入介于2500至7500令吉的个人或家庭(夫妻),可以上网登记,预订一马房价介于10万至40万令吉的房屋。

一马人民房产机构将在槟城兴建1万间、柔佛2万5000间,以及森美兰1万1000个单位的房屋,首期计划将在15个地点建造约2万间的可负担房屋,目前已开始动工的计划包括:吉隆坡蕉赖、柔佛巴西古当及森美兰芙蓉。

申请条件除了必须符合月收入与所拥有的房产限制外,也必须在有关房产计划建设的地区工作或居住。

在2014年财政预算案,政府宣布“一马房屋计划”获得10亿令吉的拨款,准备兴建8万间价格比市价低20%的可负担房屋;国家房屋发展局(JPN)也将获得5亿7800万令吉推行该计划,兴建1万6473单位的房屋,至于国家屋业发展有限公司(SPNB)将兴建2万6122间可负担房屋。

开放登记形式

“一马房屋计划”属于开放登记形式,条件符合者可以申请,所有房屋抽选过程,都由独立稽查公司进行核查;若申请者没抽中,名字会继续留在待抽签名单中,以便参与下次的公开抽签活动。

要补充一点,“一马房屋计划”、“我的第一间房屋”、“人民房屋/组屋计划”、“人民美好房屋”、“人民憧憬房屋”,以及“人民渴望房屋”,都归类为“可负担房屋计划”。

★可负担房屋计划

由国家房产有限公司(SPNB)负责的可负担房屋计划(RMM),需向州政府或县署登记。其中廉价、中低价和中价房产的价格分别是3万5000、5万和8万令吉(西马),东马则是5万、7万和10万令吉,条件依各州政府而有所不同。

只要是年龄满21岁至50岁的大马公民、不曾拥有房屋或土地者、家庭月入不超过2000令吉即符合资格,有意购买廉价房屋者,需向州政府登记、或向邻近的县署登记。

这项兴建计划以3种不同形式进行,包括由一马人民房产机构独自进行、一马人民房产机构与私人发展商合作,以及私人发展商获得政府提供便利辅助基金(Facilitation Fund)进行。

去年提呈的2014年财政预算案宣布,国家房屋发展有限公司将兴建1万5122间可负担房屋,此外,政府将扩大政府辅助基金提供的申请范围,即除了现有的一马房产机构,也开放给私人发展商,以申请高达40亿令吉的便利基金。

★亲民房屋计划(RMR)

这项计划协助财力不足、但拥有土地者兴建房屋,这项计划协助拥有土地的低收入者,例如渔民、农民和贫穷家庭,在其土地上兴建房屋,房价不超过6万5000令吉,政府津贴2万令吉和2%的贷款利息。

2014年财政预算案宣布,国家房产发展有限公司将兴建8000间亲民房屋。

★人民组屋计划

2015年财政预算案指出,国家房屋部门将在人民组屋/房屋(PPR)计划获得6亿4400万令吉拨款,人民组屋的售价介于3万5000至4万2000令吉。从2001年开始,房屋与地方政府部已推出138项人民组屋计划(仅供出租),以及供出售的计划,总共有9万2630个单位。

2011年财政预算案宣布这项计划,协助月入3000令吉或以下的社会新鲜人,拥有“我的第一间房屋(SRP)”,申请成功者,可获得100%融资贷款,不需自备首付款。

此外,在2013年财政预算案宣布,从2013年1月1日起,申请者的月入提高至5000令吉,从2011年至2013年5月,共有1410个申请提交给金融机构,以申请“我的首间房屋计划”,其中共有485个或总额7250万令吉的申请获得批淮,而其中的395个或总额6130万令吉的申请成功获得担保。

各州政府积极配合

关于一些州属可负担房屋的计划,在柔佛州的可负担房屋,分别兴建在三合港和拉美士,柔佛州政府正进行购地洽谈,以兴建柔佛可负担房屋。

州政府已收购位于三合港阿齐再也园丘的2.02公顷土地,预料可兴建40至50间有地房屋,在拉美士的20.2公顷至4.04公顷土地,将买来兴建374间房屋。

与此同时,登嘉楼州政府将献售州内5900地段,以便在近期内售出给符合资格的该州子民,作为兴建房屋之用。

这项计划优先照顾州内没有土地的申请者,他们必须迎合土地与矿务局设定的条件。

可登入一马房屋网页查询

至于雪隆地区的可负担房屋计划,主要分布在甲洞、文良港、武吉加里尔、蕉赖、布城等地,市民可登入一马房屋计划网页查询,以取得最新进展的资料。

购屋者心声
设行动小组全方位根治

另一方面,马来西亚购屋者协会吁请政府设立可负担房屋行动小组,以便在一把大伞之下,协调可负担房屋的兴建。

该行动小组将负责搜集数据,监督可负担房屋不同阶段的规划、兴建与完工,包括搜集滞销单位的数据。

该协会认为,行动小组的成员应该包括:联邦政府一些部门、州政府经济单位、政府相关公司、雇员公积金局、金融机构,以及产业领域一些主要人士,例如发展商、建筑师与城市规划者。

此外,考虑让公积金局提供融资,并强制规定若干百分比为组合建材建屋,加速这类房屋的兴建,以应付市场的需求。

该会表示,洋灰、钢条、沙等建材的价格受管制,另外律师费、专业遵循费用皆标准费用,土地价格亦可从相关单位查获,而发展商的赚益若是在15至25%不等,应是可行方案。

谈到房屋发展商需支付隐藏成本,导致房价高涨,该会认为,发展商需付费以加速整个程序是常有的事,唯管制房价机制设立后,相信隐藏成本将不再是问题。

结语:

政府这些年提出不少“居者有其屋”措施,在大方向之下,应该有一个统一的资讯中心,不会因为批准程序延缓推高建屋成本。

其次是围绕可负担房屋的交通系统,需由公共与私人机构联合努力,包括更有创意的融资模式,以达到供应公共房屋的目标。

 

 

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