走过3年低迷.房市已触底?

2018-01-14 13:00

走过3年低迷.房市已触底?

由2015年首季开始,大马房地产领域陷入了约3年的低迷期,这期间,供应失衡现象频现,高价楼房、办公楼等乏人问津,反之,低价位房产却供不应求。
而在这期间,房产价格并没有出现大幅度下滑现象,不过,发展商却暂缓多项大型发展项目,直至近期,产业发展情况才再度活跃。
政府在去年杪也祭出了冻结令,不让已出现供应过剩的高楼房产及办公楼在旧货未清下,继续有新项目注入市场,以遏制供过于求的现象。
迈入2018年,房产领域能够收复失地吗?
(图:123rf)

PropertyGuru 2018年展望报告指出,房产领域已经触底,有望在今年踏上复苏之路,但是,荆棘依然布满途。

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该份报告是综合PropertyGuru产业市场指数(PMI)、PropertyGuru 2017年消费情绪报告和2017年住宅产业交易报告作出上述判断。

PropertyGuru预计,2018年产业低迷情况将逐渐消散,主要是因为产业市场指数稳定下滑和产业供应有所增加。

该机构预计,产业市场将在今年收复失地,主因是国家银行看好今年国内生产总值将录得强劲表现,而可负担房产将持续引领房产市场,料更多发展商将陆续推出更多低价位的房产。

宏观经济左右产业价

踏入2018年,PropertyGuru也预计宏观经济依然左右产业市场的价格走势,如马币兑美元在2017年走软,间接提高生活成本,并明显减弱消费者购买力。

至于房贷批准率,也将促使要价(asking price)出现调整,如果延续2017年的情况,即超过半数申请者购买的房产价格低于50万令吉,则显示可负担房产拥有强劲需求,这将导致房价将会略微下滑,以符合市场需求。

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IBS料增产省成本

政府要求发展商使用工业化建筑系统(IBS),预计将能够增加2.5倍的产量,同时,降低5至6%的建筑成本,如果节省的成本转嫁予购屋者,相信也能降低房价。

槟城提高国外产业买家最低购价也将影响要价及供应。

PropertyGuru相信为了降低发展成本,更多毛坯单位(bare units)将会进入市场,以让房产价格处于可负担水平。

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该机构也建议,政府应当探讨调整低收入群的房贷利息。

大选难影响房产走势

另一方面,PropertyGuru马来西亚区董事经理谢尔顿费南达斯指出,大马房产在近几年放缓,主要是受与房产领域相关的因素影响,包括房产价格、经济因素、生活费等等,因此,外来因素,包括全国大选难以对房产走势带来直接影响。

不过,他相信,大选将会影响到国外投资者在大马购置房产的意愿,主因是国外投资者普遍不想受到不确定因素影响,因此,在成绩未出炉前选择观望。

至于隔夜政策利率(OPR)的调整,谢尔顿认为国家银行在调整利率时,将会考量人民可负担的情况。

谢尔顿表示,相信数字自由贸易区(DFTZ)将能吸引更多外国直接投资进入大马市场,预计这能够刺激大马的房产领域。

高经济成长
无助提升购买力

尽管2017年国内生产总值屡创新高,市场人士也预测全年经济成长可取得亮眼表现,惟谢尔顿认为,高经济成长,不意味中低收入群的可支配收入和薪酬更高。

他认为,对于大部份大马人而言,房产价格与负担能力依然存有差距,最好的解决方式是增加可负担房产的供应和改善薪酬。

今年房价仍难以负担

谢尔顿指出,2018年的房价依然难以负担,根据一项调查,月收入在5000令吉以上者,也难以负担50万令吉的房产。

Myproperty data董事拿督阿都哈密指出,在房价和租金逐渐走高的情况下,为了照顾低收入群,市场应该要有更多的可负担房屋。

仲量行执行董事古玛也认为,在未来5年,薪金增长幅度将追不上房产价格的增幅。

古玛相信,今年的产业市场尽管依然面对挑战,惟在人口增加的情况下,房产需求依然存在。

他认为,大马产业市场需要一个自由及透明的市场,让各造如发展商、购屋者等单位能够清楚了解市场的情况。

市场须有完整数据库

古玛重申,市场必须要有一个完整的数据库,只有透过收集的数据,才更能诠释“可负担”定义,让市场了解哪一个州属应该推出哪一个价位的可负担房产,同时,了解什么地点需要更多的可负担房产。

“这将能够促使发展商更轻易的了解市场所需,继而推出符合市场需求的房产,今天的市场情况也不会发生。”

★2018年房价料持稳

PropertyGuru指出,房地产目前在进行调整中,预计2018年的要价将维持稳定,而吉隆坡、雪兰莪及槟城的房价可能出现微跌的情况,至于柔佛,房价料持续走扬。

PropertyGuru2018年展望报告显示,房价由2017年第二季,按季下跌0.2%,按年比较,去年第三季房价则滑2.3%。

★购房意愿逐步改善

PropertyGuru指出,在排除任何不可预见的外来因素,预计2018年的消费情绪将延续2017年的情况,购房意愿逐步改善。

在2017年,产业市场的购房意愿由2015年的25%改善至2017年的38%。

★更多年轻人选择租房

PropertyGuru认为,在房价无法负担、生活习惯有所改变及其他因素影响下,相信将有更多的年轻人选择租房而不愿置业,值得关注的是传统想要拥有一间家的观念将受到显著冲击。

★交通网络成关键

古玛指出,预计交通网络将是购房者注重的关键因素之一。

他补充,民众除了面对生活费、房租或房贷外,交通费也是一大负担,因此,在拥有便利的交通下,民众能够节省一笔开销。

古玛指出,政府应当考虑继续延长捷运站线,以便给予民众更多的便利。

去年房市利弊互见

过去一年,产业市场出现了多项变化,正面的消息包括房贷批准率有所增长、失业率也下跌;负面消息方面,房产价格依然难以负担、生活费高居不下,推高物价走高,继而拉低购房能力,以及房地产市场依然处于调整中。

隆雪产业供应增幅最大

PropertyGuru指出,在过去一年,吉隆坡、雪兰莪、槟城及柔佛的产业供应皆有所增长,其中吉隆坡及雪兰莪的增幅最大,在2017年第三季分别按年增加24%和23%;至于槟城和柔佛,在2016年首季开始,增幅相对较低。

按季比较,吉隆坡、雪兰莪、槟城及柔佛的产业供应分别增加15.3%、13%、8.9%和12.1%。

24%购房者有意提升房产类型

该机构认为,想要提升房产类型是促使供应增加的主要原因,根据PropertyGuru 2017年消费情绪报告指出,24%购房者有意提升房产类型,这将增加产业的供应,因为他们将脱售现有房产继而购买新房产。

“另一个增加房产供应的原因,则是投资者在购买房产满5年,可豁免征收产业盈利税(RPGT),因此,纷纷将手中的产业投入市场出售。”

PropertyGuru指出,回顾2012年的产业销售数目,投资者预计在5年期满后,陆续释放手中产业,因此,预计市场内的产业供应在未来数月将会逐步增加。

PropertyGuru相信,在要价及交易量持续下跌,产业供应增加的情况下,大马房产目前处于调整状态。整体而言,除了柔佛外,全马产业要价处于可控制和下跌的情况。

隆有地房产最受欢迎

至于房产类型购买趋势,据PropertyGuru数据显示,由去年5月开始,有意购买共管公寓者下跌3%,反之,欲购买半独立房产者却增加了1%。

另外,根据Myproperty数据指出,去年上半年,吉隆坡的Bandar Baru Sri Petaling和快乐花园(Happy Garden)有地房产最受欢迎,交易量也最高;雪州方面,巴生的实达阿南城(Bandar SetiaAlam)和Taman Sentosa交易面积最高;柔佛交易量最高的有地房产则是武吉英达花园(TamanBukit Indah)和万宜斯里布特拉镇(Bandar SeriPutra);槟城则是Hijauan Hill和Idaman Lavender成交面积最高。

房价料触底回扬

PropertyGuru认为,吉隆坡、雪州和槟城的要价呈稳定下跌趋势,不过,从走势推断,此情况将越趋稳定及触底。

而柔佛在2015年首季至2016年首季,要价同样下跌,但是,由2016年第二季开始,因为获得国外买家的青睐,而稳步走扬,预计此趋势将会延续至2018年。

冻结令需以地而论

谢尔顿不讳言,政府实施的高楼房产发展冻结令,必须“以地而论”,胥视各州房产类型的供需情况而定。

须了解地区与房产类型

他指出,政府必须对症下药,准确了解房地产供需失衡的地区与房产类型,以便冻结令能够取得正面效果。

他补充,要有效解决供需失衡,就必须了解市场的需求与供应,只有透过此方式,冻结令才能达到其目的,解决房产供过于求的情况。

谢尔顿也表示,如果以吉隆坡发展前景来看,冻结令将会限制发展。

不过,他认为,在缺乏细节下,无法作出更多的判断。

谢尔顿表示,房贷并不是最终解决民众买房的课题,最重要的还是供需必须取得平衡,市场需要供应民众需要的房产。

应确定产业滞销地点

阿都哈密同意,市场如果出现产业滞销的情况,政府应该确定地点,而不是笼统的指明一个地区,如巴生河流域、槟城或新山。

国行报告:25万以上房产难觅买家

根据国行一份季度报告,产业市场自2015年开始,供应即失衡,未销售住宅房产尤其是25万令吉以上的价位更是难以寻得买家,创下10年新高纪录,而办公楼及购物广场在大部份州属同样供应过多,严重程度更逼近亚洲金融风暴时期。

去年首季13万住宅产业未售出

报告指出,在去年首季,未出售住宅产业达13万零690单位,站上近10年新高位,此情况主要是因为新推出的房产价格与民众可负担的能力不一致所致。

结语

衣食住行是民众缺一不可的消费,偏偏当下的房价却高不可攀,大马是否有朝一日,会步上“数代供一屋”的情况?

而年轻一辈将是未来消费群,在他们的观念里,及时享乐是最重要的,在不愿背负房贷的情况下,又是否会改变现在的消费模式?会否真的“以租代买”?这些情况目前难以预测,但是,却是不得不留意的趋势。


 
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