年轻人买屋梦(上)薪金追不上房价.想买屋却供不起

2018-08-13 09:35

年轻人买屋梦(上)薪金追不上房价.想买屋却供不起

在就业市场充满挑战,年轻人失业比率偏高,市场上有人建议:最好放弃购屋梦想,以免万一失业,无法继续偿还房贷分期,个人的信用将留下不好的纪录。
(图:123rf)

由于产业价格超出个人收入、多数年轻人负担能力有限,一些年轻人被迫放弃购屋,也许只能长期租屋,如果屋价不跌反升,恐怕租金也会水涨船高,担心财务负担将越来越沉重。

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旺区产业
买不起先租房

在就业市场充满挑战,年轻人失业比率偏高,市场上有人建议:最好放弃购屋梦想,以免万一失业,无法继续偿还房贷分期,个人的信用将留下不好的纪录。

政府相关单位、产业顾问认为,假如买不起、不如先租房,以解决居住问题,说到巴生河流域的产业市场,公寓平均售价在50万令吉之间,如果单靠个人条件,并不容易实现购屋计划。

巴生河流域是全国人口最多的地区,对房屋的需求保持偏高,不只是国内外大企业,还有许多大专学府,上班族和学子,都需要住宿的地方,对房屋的需求有增无减。

首都吉隆坡与周边地区、雪兰莪多个城市,是国内外大企业的集中地,年轻人大专毕业后,找工作会放眼这些地区,毕竟这里的选择和机会,相对来说比家乡多。

以我国的人均收入来看,年轻人加入就业市场初期,一般在薪金3000令吉左右,如果是3000令吉,假设有汽车贷款分期、大学学费贷款要承担,不可能有余钱应付房贷分期。

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屋价30万
收入至少4500

从收入3000令吉的数据来看,确实不容易实现,因为购买房屋的贷款分期,必须只是净收入的三分之一,假如分期付款1500令吉,那么,收入至少要有5000令吉。

就以净收入4500令吉、每月份期付款1500令吉为基础,申请借贷时30岁、贷款分期30年,其实只能借到32万令吉。

因此,如果购买房屋,这房屋的价格不能超过40万令吉,而且只能贷款80%,本身支付20%的首期购屋款,就是8万令吉,对于30岁加入职场几年的年轻人来说,手上需有8万令吉现金,的确不容易。

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根据一项调查报告,35%的人与父母同住、31%租屋、18%贷款购屋,但仍在供款,16%拥屋者、贷款已还清。

简单数据告诉我们,与父母同住和租屋总共66%,大约三分之二,这是偏高比率,另外的34%分别是18%贷款供屋、尚未还清贷款者,以及16%已还清贷款的购屋者。

80%潜能购屋者是青年

在大马,40%的家庭收入少过5000令吉,收入5000至1万令吉的家庭37%、1万至1万5000令吉16%,以及超过1万5000令吉只占7%。

另外,有潜能购买房屋者,7%年龄超过50岁、9%年龄41至50岁、34%年龄31至40岁、49%的年龄在20至30岁之间。

从以上数据不难看出,有潜能购买房屋者当中,以20岁至40岁居多,总共80%,假设这当中的购屋者是25至35岁,就是名符其实的年轻人。

这些年来,产业价格保持偏高,政府采取打房措施,可是没有料到,加大打房力度,冲击最大的是中低价房屋的购屋者,银行对贷款申请者设定较高的门槛,看紧批准贷款的关口,如此一来,许多首购屋族,面对屋价不跌、申请贷款难批的问题。

不论是一手或二手的产业市场,交易开始放缓,尤其是在2015年开始,银行的估价普遍比市价低,加上贷款额度难获批,导致不少有心购屋的买家,被迫放弃购买产业计划。

市场低迷
置产好时机

产业顾问认为,年轻人不能因为这些因素放弃购屋梦想,首先,可以选择以联名方式购买,第二,可以放眼目标价格较低,例如30万令吉以下的房屋,如果是不超过25万令吉更理想,至少比较容易负担。

我们在大城市购买房屋,主要是这里就业机会多、容易转售或出租,可以抵消通货膨胀冲击,在城市地区,如果想要在地点理想,购买到价格优惠的房屋并不多,这是困扰许多人的地方。

产业顾问表示,购买或投资产业的最佳时机,不是市场在高峰水平,而是在市场低潮期,这个时期有比较多的选择。

更具议价条件

在市场走势较低、形势较淡静期间,会有比较多的待售产业,如果年轻人就业的领域,工作稳定、前景明朗,收入与规定条件不远,在申请贷款时,获批的机会比较高。

他们认为,年轻人收入不丰厚,但并不意味他们没有潜能购买房屋,与其租屋,为何不设法购买一个、日后属于自己的房产单位?

产业市场走势偏低时,对买家来说,比较有议价条件,这个时期,有条件的购屋者,最好是掌握置产良机,努力搜寻,或许会有收获。

贫富差距大
人均收入难作准

另一方面,产业顾问指出,房价增长是一件好事,因为它反映了房产的价值,如果在某个地区,市场持续经历房价上涨,这就意味着人们还在不断购买,而房租回酬很好。

过去这些年我国的房价节节攀高,以100为基数计算,2009年3月份开始,马来西亚的房价指数在2012年达到200,而在2014至2015年稍缓到160;数据指出,从2009年底至2014年底这5年,马来西亚平均房价上涨了57%。

在2015至2017年,房屋价格的升幅降低,但是我国的人均收入、薪金成长指数及年轻人、首次购房者的财务能力,远远无法跟得上房价指数,导致许多房产变成有财力者的专利。

依斯干达:大马经济存结构性问题

我国各阶层人民贫富差距大,人均收入无法作准,导致用房价除以年收入来衡量的“房屋购买能力指数”(目前为大约8.5,即8年半的年收入总和,才能购买一间房子)无法做出正确的判断。

大马房地产发展商会主席拿督斯里依斯干达,较早前在一项房产论坛上指出,以区域市场的产业价格来看,大马的产业价格在合理水平,世界银行之前指出,吉隆坡是世界上其中一个产业价格较低的城市,可是,大马国民普遍认为,国内许多城市的屋价介于偏高水平。

他说:“追根究底,薪水停滞不前、或者说处于偏低水平,才是导致国人买不起房子的原因。假如希望工资水平获提升,大马必须提高竞争力和生产力。”

80%滞销屋售价高于25万

法迪依斯干达表示,有报告指去年房屋滞销数量增加,主要是因为人们买不起,但其实是大马经济存在结构性问题,他希望房地产发展商会有机会,与当局联手合作研讨解决方案。

较早前,国家银行表示,大马的可负担房屋售价顶限为28万2000令吉,可是,2017年国内实际房价中值是31万3000令吉,造成许多家庭无法负担。

另一方面,国家银行较早前发布的“国行年报和金融稳定与支付系统报告”指出,我国约有80%滞销房屋售价均高于25万令吉,普遍建在出入交通不方便,以及远离市中心的地区。

国家银行认为,滞销房屋数量增加,反映国内房屋的售价,与多数家庭能承担的房价,存在不均衡的问题。

法迪依斯干达补充,对发展商来说,房价的制定是根据市场供需来决定,可是,如今发展商的赚幅已经日益微薄。

不能单靠价格衡量可负担性

他个人认为,一间房屋的售价是否属于可负担性,不能单靠房屋的价格来衡量。

他说,希望各有关当局坐下来讨论寻求对策,找出人民无法承担房价的真正原因,以及如何解决问题的方案。

另外,他坦言,年轻人若申请银行贷款能获批,不应该放弃购屋计划,在通货膨胀的冲击下,屋价能降温的机会不大,如果不断等待明天才决定,也许不晓得明天何时才出现。

信贷纪录好
屋贷较易批

前面提及银行对贷款申请者设定较高的门槛,看紧批准贷款的关口,许多首购屋族,面对申请贷款难批的问题。

针对这点,本地一些商业银行贷款部的职员说,当银行在审核他们的申请时,如果他们的信贷纪录良好,尽管财务条件稍微达不到要求,申请依然可以获考虑或批准。

林若辉律师说,信贷纪录良好,指的是没有个人贷款、准时偿还大学学费借款、没有信用卡债、汽车贷款分期准时还、其他的开销如每月的固定线电话费、电费等,也都准时缴付。

为何说必须准时偿还每月应付的费用,林律师补充,拖欠个人贷款、汽车贷款、信用卡债超过3个月,很可能被列入贷款的黑名单,导致日后向银行申请贷款面对困难。

他说,一旦拖欠贷款者的名字,被列入信贷情报服务私人公司(CITOS),并留下记录,银行可以根据这项记录,来评估贷款者的风险,以决定是否批准申请者提出的贷款。

许多时候,人们可能没有把拖欠贷款当作一回事,即使律师楼已发出信件提醒,可能也不加以理会,惟有在向银行提出贷款申请,被告知已被列入银行的黑名单,这时才意识到事情的严重性。

建议联名或找担保人

另一家商业银行贷款部的职员说,假如贷款申请者条件稍微逊色,银行可能会建议他们联名申请、或是找亲人担任担保人,以便能为贷款申请加分。

在大马大约拥有3200万人口,2018年杪可能接近3300万人、40岁以下破产者,其中26.7%拖欠汽车贷款、25.5%因为个人贷款、16.8%拖欠房屋贷款,以及10.3%因商业贷款,面对违约问题。

从这个数据可以看出,拖欠汽车贷款、个人贷款者占较大比率,分别是26.7%和25.5%,两个加起来超过52%,这是相当高的比数。

财务条件影响贷款利率

关于条件较弱贷款者获取贷款的利率,可能比较不理想,主要是银行将风险计算在内,简单说,假设A申请者的财务条件优厚,他领取的贷款配套,其贷款利率会比条件较逊的B贷款者漂亮。

另一方面,对于条件较逊的贷款申请者,有些银行会要求贷款者、存放一笔至少相等于6个月房贷分期的存款在该银行,存款证书由该银行保管,一旦贷款者拖欠分期付款,银行将通知贷款者,前来提取存款证书,以偿还贷款分期,这可说是比较不利贷款者的折衷方案。

从商业银行对贷款申请者采取的措施,明显的,为保障他们本身的利益,先做好一部份工作,例如握住贷款者的定期存款证书就是一个例子。

还有一点,条件较弱贷款者领取的贷款额度会比较少,例如未必可获批准90%的贷款,可能只是屋价的85%或80%。

房贷少过三分一收入合理

国家银行原本有规定,购房者每月房贷摊还数额不得超过收入的三分一,以便保障购房者保有三分二的收入应付生活开销,这个比例有其合理性。

因此,只要许多马来西亚人的三分一收入无法支付房贷,这个国家的房价就可以被初步判定为超高、或者说不合理。

在巴生河流域的产业价格,严格来说,降温的例子并不多,说到降低产业交易价,在转手市场的一些房产单位,由于转售价与原价相比有一段距离,有些业主可能需要现金,会选择降低要价。

不过,发展商兴建的待售产业,情况稍有不同,位于策略性地点的产业,价格保持坚稳,因为有些买家目标只有一个:就是购买新建的房屋,他们对旧的房屋有些顾虑,担心老房屋有很多问题,例如被白蚁侵蚀,或者已经很老旧,需要庞大的装修费。

结语:年轻人若有购屋计划,不应过于迟疑或多虑,有时等待再等待,很可能会错失难得的购屋良机,而且时间过得快,一年、一年过去了,机会很可能就这样流失掉。


 
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