年轻人买屋梦(中)‧首次买屋从何下手……

2018-08-20 11:14

年轻人买屋梦(中)‧首次买屋从何下手……

年轻人是购屋领域的新人,多数时候不大了解购屋的过程,假如在不了解情况之下敲定交易,担心会做出错误决定,或是犯上购屋新人常犯的错误,一些错误可能被迫付出昂贵代价。

年轻人是购屋领域的新人,多数时候不大了解购屋的过程,假如在不了解情况之下敲定交易,担心会做出错误决定,或是犯上购屋新人常犯的错误,一些错误可能被迫付出昂贵代价。

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须有基本常识

我们在产业市场购买房产,主要是向发展商订购,或是在转手市场物色,也有少数人是从拍卖市场购买。

不论是在一手市场向发展商订购,或是从二手市场物色,又或者是在拍卖市场投标,这些都需具备一些基本常识,而且所需具备的常识稍微不一样。

许多购屋新人普遍会有第一次购买房屋,需要缴交“学费”

的经验,“学费”数额可多可少,他们心中有许多疑问,比较常见的有:

●以我的收入水平,可以购买的房屋是在哪一个价位?

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●购买建成的房屋或兴建中房屋的分别,各有哪些优劣点或存在哪些风险?

●兴建中的房屋与建成的房屋,在价格上的差别有多大?

●购买房屋的整个细节,需经历哪些过程?

●与发展商/产业卖方签署买卖合约、与银行签署贷款合约之前,需注意哪些事项?

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●在选择银行贷款时,应该注意哪些细节?

询问银行可借贷额

针对购屋新手的问题,购屋者协会中文组主任陈钟灵说,欲购买房屋的年轻人,即使尚未订购房屋,也可以向商业银行了解,以本身收入水平可以购买的房屋价格。

他说,银行贷款部的人员,根据房屋贷款申请者提供的资料,计算出他们能借到的购屋款项,包括分期付款的年数、每月的分期付款数目。

大家都知道,房屋是一项重要资产,购买房屋与购买其他商品不一样,因此需要非常谨慎。一旦决定错误或投资失策,可能会赔上不少辛苦赚来的金钱和储蓄。

建好与兴建中房屋差价约10%

购买建成的房屋与购买兴建中的房屋,价格上会有一些差别。至于差幅有多大,陈钟灵表示,这很难说,因为胥视产业所在城市、是永久地契或租赁地契产业等等,一般可能在10%之间。

他说,在一个产业兴旺的地区,即使是租赁地契房产,价格不会输给另一个坐落在永久地契地段的产业。

所谓地点兴旺的地区,必须具备的条件包括出入交通便利、治安良好、社区基本设施完善,如果是分层产业,公寓管理得好,也是提升产业价值的关键。

地点可为产业加值

无可否认的是,假如产业坐落在永久地契的地段,而且是在一个兴旺的地点,可以为产业的增值加分,不过,价格可能比市场平均水平稍高。

假如是购买发展商兴建中的房屋,手中拥有的现金不需太多,一般需要准备屋价的10%作为首期钱,如果是在二手市场购买,由于交易必须在3+1个月内完成,必须确保顺利办理银行贷款,避免迟付款被迫缴交利息罚款。

选择口碑佳发展商

如果是向发展商购买新推出的房产,应该挑选口碑好的发展商,查看发展商是否将土地抵押给银行、假如有关产业是坐落在租赁地契的土地上,还有多少年,建筑蓝图是否已获批准等等。

在向发展商订购房屋之前,需要知道产业坐落的位置,再来确认该地点之前是否为废矿湖、填了垃圾的空地或是低洼地,每逢下雨会发生水灾。

如果在意这些地点或对这些地点没有信心,最好是不要做出购买决定,以免给了订钱又后悔或懊恼。

为提高发展商推售产业的吸引力,一些发展商会提供购屋者,免买卖合约律师费,不过必须采用发展商的律师。采用发展商的律师有利有弊,好的方面是可以节省律师费,惟凡事以发展商利益为出发点。

此外,发展商提供的新屋推售小册子,只能充作参考,从里边提供的资料,加上其售价做比较,然后再请教一些对购屋较有心得的前辈,以免做出错误决定。

买转手屋 确保卖主非破产者

至于购买转手房屋,必须确保卖主不是破产者,虽然可能性不大,但曾发生过一些买主面对这样的问题,苦恼不已,因此确保律师搜寻后取得精准报告。

准备足够的律师费及印花税

在与银行签署贷款合约之前,必须准备足够的律师费及印花税,因为这是一笔不小的费用。

林若辉律师指出,律师的收费是以屋价为基础,首50万令吉1%、接下来50万令吉0.8%、再来200万令吉0.7%、接下来200万令吉0.6%,再来250万令吉0.5%,超过750万令吉可商洽,但不会超过0.4%。

此外,政府征收的印花税则是首10万令吉1%、接下来11万至不超过50万令吉2%,超过50万令吉3%,以此类推。

在选择银行的贷款配套,是以个人的财务条件为准,这需要由银行贷款部的主要人员为个别申请者进行估算,譬如申请者的年龄、收入的数目、就业的领域(确保工作稳定)、准备购买的房屋价格,预备贷款多少百分比等等。

林律师说,在订购房屋之前,可以先向一些银行询问,表明本身准备购买价格在30万至35万令吉的房屋(假设),以本身的收入、准备多少年的房屋供期,可以贷款的数目等等,或者是自己的收入数目,可以购买价格在哪一个水平的房屋等等。

也许这样会更实际,以免付了订钱,却面对贷款申请被驳回的问题。

竞标拍卖屋12须知

提到购买拍卖房屋的问题,实力产业经纪公司总裁陈建业说,当产业被列为拍卖单位后将被封锁,拍卖行或拍卖经纪会在该房屋贴上封条,有意竞标者不能进去里边看房屋的状况。

他说,房屋被封锁了,屋主或租户可能还住在里边,假如他们不搬走,必须申请庭令将他们赶走。

投标拍卖房屋成功者,除了向银行贷款,还需要签署一份文件(Deed of Assignment)。

须了解市价

“加入拍卖者本身必须了解市价,才能加入拍卖行列,不能太多人加入拍卖厅,同时需要掌握保留价等等。”

陈建业补充,被摆上拍卖桌的产业单位分为两种,其一是由银行举行,另一是由法庭进行。

他说,综合房产投资者对投标拍卖房产的疑问,主要有以下几个:

1.拍卖房产是否比较市价便宜?
拍卖桌上的房屋,以保留价,或是人们常说的底价开始让公众竞标,所谓的保留价多半是以市价作为参考。假如在第一次的拍卖会上无法售出,下一次的拍卖会上,将降低10%价格来拍卖。

有些时候,假如产业坐落在不错地点,一再的竞标,价格可能被推高,甚至比市价稍微高一些。

2.为甚么房产会被拍卖?
当贷款者无法按时缴付房贷的分期款项,借贷机构如银行、金融公司将发出相关信件催收款项。

如果贷款者不能在限期内还清贷款,借贷机构有权拍卖其产业。

3.拍卖产业哪里找?
有意购买拍卖产业者,可透过报纸分类广告、银行公告、网络上获知拍卖产业的资讯,不过最好是选择商誉佳、评价较好的大型网站。

4.可以进入待拍卖房屋看看吗?
在没有得到允许的情况下,任何人不得擅自进入待拍卖屋,只能在房屋外面勘察房屋周边的情况,即使是有人居住,也未必能入屋查看屋内状况;另外,也可以向有关产业的管理层、查明前业主是否拖欠公寓管理费、公寓保险费及其他费用。

如果是有地房产,也需要探听屋主是否拖欠水费、电费、排污费或门牌税。有些时候,这几笔费用可以累积成一笔不小的数目。

5.如果前业主不愿迁出怎么办?
假设有关住户态度不友善并且不肯给予合作,最好通过法庭申请庭令来驱赶住户,可是申请庭令需要花费。

6.投标者是否能以保留价购得房屋?
如果拍卖日当天没有其他竞争者下标,通常这可能性不大,投标者有机会自动得标,就是以保留底价购得该产业。

7.甚么时候要办理土地搜寻?
投标者可以通过律师,到指定的土地局进行土地搜寻,查证该产业是否已被冻结、或者面对其他限制。如果有关产业被冻结,投标者必须解除限制令,才能完成产业转移手续。

8.参与拍卖会前需要准备甚么文件?
假如投标者已决定出席拍卖会,必须先取得完整的拍卖通告(POS&COS)。拍卖通告包含有关产业的详细信息、拍卖时间、地点及拍卖条件等等。

9.拍卖日当天必须携带甚么文件?
拍卖日当天一定要携带个人身份证及副本、银行汇票、完整的拍卖通告以供参考。

10.汇票哪里买及准备甚么数额?
竞标者须向银行购买汇票,汇票数额就是该拍卖房屋底价的10%。如果拍卖当天竞标失败,汇票将全额退还。反之,如果成功得标,汇票将会用作支付房子的10%首期钱。

11.得标者有多久时间缴清余款或完成贷款手续?

得标者必须在90天或120天内,把房屋的90%余款缴清,否则10%的按柜金将被没收。

12.拍卖会在哪里进行?
大马的房产拍卖案件主要分为两种(Title/地契与LACA)。地契个案通常会在高等法庭或土地局进行,LACA个案则是在拍卖行或私人场所举行。(注:LACA是Loan Agreement Cum Assignment简称)

多管道探测房市景气

在我国,超过95%被拍卖的房产,都是因为业主无法偿还贷款所致,因此房产拍卖市场也会被视为经济和金融表现的指标,拍卖房产越多、暗示经济前景被看淡。

陈建业认为,房产是好景或暗淡,从拍卖房产多或少反映,在产业市场较淡时,拍卖房产会比较多一些,如果掌握拍卖的程序,在投标拍卖房屋之前做好功课,年轻人也有机会购买到优惠价房屋。

他说,我们可以从几个层面,观察房产的市况和经济概况,除了新推出的产业计划,发展商促销房产的广告,家庭债务和房屋贷款数据、二手市场和拍卖行情,也是重要指标。

国家银行在报告中指出,各大银行严批贷款,房产市场得以稳在健康水平线上,过去一年家债也比前期减少。在二手市场,明显看到更多业主在要价方面让步,特别是需要现金周转,会选择降低要价,以更快脱售手上的房屋。

陈建业表示,强大的市场基础和稳固的银行体系,有助于房产市场克服眼前障碍及重建买家的信心。

“不过,假设未来市况不见好转,市场会有更多无法出售或出租的房产,这个时候应该是物色良机,当然最重要的是个人有一些储蓄,至少足以支付购屋首期钱。”

需要基本预算

我们都知道,购买房屋不只是需要准备首期钱,还要预算购屋所需的律师费、印花税,简单装修费等等。因此,不论是在一手市场、二手市场或投标房屋市场购买,都需要有基本的预算。

结语

年轻人对购买建成房屋或兴建中房屋的不同点,有了基本的认识后,接下来需对准备购买房屋的类型,有关房产的特色稍微了解,然后再根据本身的财力与需要,进行购屋规划。

当然,最重要的还是本身的财务预算,在本金充裕的情况下,可以放眼地点较佳、质量较好的房屋。假如首期钱的准备不充足,可以从购买小房屋起步,作为对冲通货膨胀的一个资产。


 
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