单身男想钱生钱置产

2018-08-21 10:10

单身男想钱生钱置产

其实在年轻的时候做好规划财务和理财计划,就像竞跑比赛里赢在起跑点上的道理一样,因为在风暴来临之前做好万分准备,方可减低受到伤害的风险。从你陈述自己和提问方式里,不难发现你对于自己财务是相当有规划的,对于年轻人来说,这点值得大家去学习。

你好,小弟来自柔北,笔名“柔北小伙子”。

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小弟我白手起家,全靠自己,原因家境普通,并不预算父母会留下甚么给自己。

目前父母年事已高(父70岁,母62岁,双双无收入无储蓄,公积金已拿来买了间老家——单层排屋,自住)。

我想请教专家分析我目前的财务状况,期盼能做到财务自由,如何让钱生钱及为未来做打算(组织家庭、退休等等)。

有打算置产,预算在40万到45万令吉以内,但了解需视能力来物色。

假设:1.一直保持单身。

2.不久后有另一半,目前净月薪在5500令吉(每月储蓄部份有1000令吉),又假设我在3年后,即32岁结婚并组织家庭(有小孩,两个)。

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谢谢。

答:其实在年轻的时候做好规划财务和理财计划,就像竞跑比赛里赢在起跑点上的道理一样,因为在风暴来临之前做好万分准备,方可减低受到伤害的风险。从你陈述自己和提问方式里,不难发现你对于自己财务是相当有规划的,对于年轻人来说,这点值得大家去学习。

首先,笔者将分析柔北小伙子的财务状况。

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一、基本流动现金比率(Basic Liquidity Ratio)
基本流动现金比率=现金或现金资产/每月总支出=12万7600/2620=48.7023个月(标准为3到6个月)

所谓流动现金便是可以立刻将某资产兑换成现金或是能够立刻提取用来救急的现金。在推算财务状况时,基本流动现金比率(Basic Liquidity Ratio)至少要维持在3到6个月的较健康水平里。从以上计算来看,你的基本流动现金比率是大约49个月,简单来说,目前可以动用的急用现金为4年,这已远远超出了原来的标准。

二、个人债务供款比率(Debt Service Ratio)
债务供款比率=每月供款/每月收入=620/5500=11.27%(标准为少于35%)

债务供款比率主要计算的是,一个人的债务供款共占了每月收入多少比率。从以上的推算,你的供款占了月收入的11.27%。这表示目前的债务供款数目并没有很庞大,但在这里必须先提醒的是,以上两项推算都只是以你目前的财务状况做出的预算。这些比率的计算只是足够让还处于单身状态的小伙子做参考。单身到组织家庭的开销和债务供款截然不同,可以按照自己个人的财务状况来对以上推算做出调整。

柔北小伙子在来信中有提到置产,在此供你了解买房前必须知道的事项。

●私人房屋贷款

★★贷款利息较高,根据最新的统计,利息游走于4至6%之间

★★需偿还的利息不是固定的(Floating Rate),我们称这种贷款为“有弹性”房屋贷款(Flexi/Semi-Flexi Mortgage Loan)

★★贷款期可长达35年


私人房屋贷款提供的贷款期限较长(35年),但是因为贷款者所偿还的利息是生动的,所以提早换完贷款是有可能的。可是私人房屋贷款有瑕疵的地方是正因为它的贷款利息变幻莫测,随时会变高的利息会让有些贷款者喘不过气,甚至有可能无法还清贷款利息。

你存有一笔可观的定存和现金存款,假设是为了置产而准备的。虽说私人房贷的利息是不固定的,但是可以预付多一点头期,将向银行贷款的比率稍微拉低的话,其实是可以减低利息的风险,而且还可以减轻将来还房贷的负担。

申请私人房屋贷款,那每月供款计算如下

假设屋价:40万令吉 头期数额:4万 令吉(10%)
贷款利息: 5%(4至6%的平均利率)
贷款期限: 35年 每月供款:1817令吉

假设屋价:40万令吉 头期数额:8万令吉 (20%)
贷款利息: 5%(4至6%的平均利率)
贷款期限: 35年 每月供款:1615令吉

假设屋价:40万令吉 头期数额:10万令吉 (25%)
贷款利息: 5%(4至6%的平均利率)
贷款期限: 35年 每月供款:1514令零6仙

在以上推算里,笔者已为小伙子算出在预付不同的头期数额时,将面对的每月供款为多少。如果你想要在目前购买40万令吉的房子,并且想要跟银行贷款,建议你减少向银行贷款的比率,可以考虑以下的计算:

債務供款比率(Debt Service Ratio)
債務供款比率=每月總供款/每月總收入
=(620 + 1817)令吉/5500令吉=44.31%
=(620 + 1615)令吉/5500令吉=40.64%
=(620 + 1514)令吉/5500令吉=38.80%
(標準債務供款比率必須要在35%以下)


从以上的计算来看,虽然房贷会增加你的债务,但是你可以选择头期的数个来减轻这方面的负担。除此以外,在此也列出买房子所需的费用预算,显示如表:



 

除了房贷以外,购买房产之前还有很多方面的预算需要做出调整,而你不只有现金存款,还有定期存款和股票户头,所以建议你在参考以上的资料时,也把自己的一些积蓄纳入考量和预算里,从长计议。

柔北小伙子在提问里有说到想要做到财务自由,其实在想要如何让钱生钱时,事先须要做好收入保障的措施。不过,你没有透露人寿保险详情。其实在不同的年龄阶层里,人们需要的保险计划都会有所调整,以下是关于理财的4个阶段。

保障财富
累积财富
保值财富
分配财富

你现在所处于的阶段便是要做好对财富的保障,以便有能力铺陈好未来的财富基础。就如你说自己是时候成家立室,而在成家的计划都建立在金钱上,只要有稳固的财富基础和被保障的财富,计划才不会被打乱。

收入保障(Income Replacement)是极为重要,倘若有一天因为某些不幸事故发生而导致无法工作,谁来负责家里的开销呢?

那么,一个人需要多少收入保障?你可以计算个人的储蓄、收入、另一半的收入(如有)、个人所拥有的全部保险利益,无论是私人的还是公司(如有)提供保险的利益赔偿。然后再计算家里和个人的开销,如果有任何不足的地方就是需要保障的收入部份。

以上是笔者提供给柔北小伙子在考虑购买保单时用来参考的图表,这张图表是针对人们在不同年龄和生活阶层所需注意和规划的财务需求,也是对家人和财富进行保障和保护的举动。

除了财务保障退休计划不可或缺

除了财务保障以外,一份完善的退休计划也是在迈向财务自由时不可或缺的考量之一。接下来将为柔北小伙子推算在未来退休的日子里所需要的退休金。

假设你要在55岁退休,笔者把平均寿命设在85岁,以现在的开销花费为基准,每月开销大约是2620令吉。

如果你想要在接下来的退休日子里过上理想的生活,那退休收入至少要达到开销的80%。

笔者推算的所需退休金:

在这个情况的推算里,笔者以近期的通货膨胀率作为标准,所推算出来的退休金大约是228万4530令吉。

如图二显示柔北小伙子必须在这26年里存够所需的退休金,其实想要达到这笔数额并不困难,小伙子可以参考以下图表,看看他的公积金在退休前可以累积到多少。

可以看到26年后柔北小伙子的公积金存款预计可达198万2699令吉,当然,这个数据是假设他的薪金每年增长5%及政府公积金回酬率可以维持在5%。这显示单靠公积金未必能完全达到55岁所需的总退休金,更何况,这个退休预算是以你目前单身时的最低消费预算。

可投资共同基金或债券基金

除了公积金,笔者也推荐柔北小伙子去了解有关共同基金(Mutual Fund)的资料。你可以考虑投资在共同基金计划,在这项计划里金融中介机构会把投资者的资金分散投资在不同的基金上,以便他们可以分散投资风险。除此以外,也可以考虑把钱投资在债券基金(Bonds),虽然这类型的投资计划回酬率都比较低,但一般都会比定期存款来得高,不只可以提高储蓄效果,还不必担心高风险的问题。

当然,在投资任何基金前,你必须要先清楚了解投资计划的细节,包括这些计划过去的回酬表现、提款准则及所牵涉的费用。

 


 
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