年轻人买屋梦(完结)‧千辛万苦…… ‧ 终于有壳了!

2018-08-27 11:42

年轻人买屋梦(完结)‧千辛万苦…… ‧ 终于有壳了!

年轻人积累了一些储蓄,接下来可以开始物色房产,目标锁定哪一类型产业,关键在于以靠近工作地点为主要考量,也胥视个人的财务能力,以及对房产类型的喜好等因素。

年轻人积累了一些储蓄,接下来可以开始物色房产,目标锁定哪一类型产业,关键在于以靠近工作地点为主要考量,也胥视个人的财务能力,以及对房产类型的喜好等因素。

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上班5年 开始规划买屋

对大多数人来说,有地房屋最实际,所谓“脚踏实地”,前院有车亭、厨房后有后院,头上有屋顶,都是属于屋主的实用设施。

前院的泊车地,不只可以停泊车子、放置晒衣架,如果空间够大,还可以栽种花草树木,或是蔬果植物,用途相当广泛。

可是,有地房屋供应比较少,新建的多数位于郊区,对于在城市上班的年轻人,可能比较不方便,而且价格也比较难负担。

在城市边沿地区,有比较多的共管产业,例如公寓、共管公寓,如果是价格在30万令吉以内的公寓,对于上班5至10年的年轻人,应该有能力负担。

假设年轻人在购买房产时,年龄30岁、贷款年数30年,购买房屋的价格是30万令吉,如果贷款26万令吉,每月份期付款在1250令吉左右。

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这意味年轻人净收入至少在3500至3700令吉之间,工作了7、8年的年轻人,如果收入在这个水平内,是可以考虑购屋计划的,假如未能符合条件,那么需要联名购买。

有地昂贵 公寓密度高

大家都知道,目前产业市场供选择的产业类型,特别是在城市,由于土地价格高昂,以分层产业,例如共管公寓居多,这些往上发展的房产计划,在一块土地上,就可以兴建许多个房产单位。

现在的分层房产大楼,普遍超过20层,每一栋产业大厦,就有数百个房产单位,如果同一个产业计划,有2或3栋大楼,每一栋有12或16个单位,在一块土地上,就可提供数百个单位,供应确实比有地房屋来得多。

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由于近年来借贷条例严谨,购屋者不容易取得融资,导致一些州属的房产未能悉数售出,反映房产市场挑战严峻,需要有一些振兴该领域的催化剂来带动。

产业发展商需要推行更积极的促销活动,以改善销售量,包括提供增值配套,提供买家较简易的首期屋款分期付款制,或是协助他们取得房屋贷款。

过去一年产业报告的统计数据显示,在巴生河流域、槟城和柔佛的未出售产业,主要集中在高耸住宅单位,二层、二层半、三层排屋,价格多数超出50万令吉,对中低收入者的打工者来说,并非是容易负担的房产单位。

超过25万 负担不起

大马的房产供应“严重失衡”,对大马的一般家庭来说,屋价不超过25万令吉,才是他们负担得起的房屋,半数的大马家庭,过去3年的平均收入在4585令吉之间。

可是,在上述期间,大马推出的新房产计划,只有四分之一的价格在25万令吉以内,发展商比较倾向于兴建高档、价格超出50万令吉的房产。

因此,房产的供应出现严重失衡情况,产业发展商献售的房产,与产业买家有能力负担,存在不均衡局面。

马来西亚的房屋价格,从5年前的高峰水平开始降温,升幅收窄,其实与产业领域面临严紧贷款措施息息相关。

严格来说,过去2年,房产的价格已有降温迹象,特别是一些需要现金周转、或进行其他规划的卖主,他们愿意降低至少10%的卖价,以便可以成功出售。

便利第一 不介意小

在国内各主要城市,由于可供建屋的土地日渐稀少,为了应付单身上班族的需求,以及让更多人有能力购买房产单位,兴建面积较小的服务公寓,已经成为城市新建房屋的新趋势。一个建筑面积在800至1000平方呎的单位,对单身的上班族来说,活动的空间还是足够的。

发展商如果将服务公寓建在基本设施,如购物商场及办公楼附近,步行以内的距离即可抵达目的地,或是建在轻快铁站或捷运站附近,可以省去驾车上班的烦恼,虽然公寓建筑面积不大,不过,可以省下开车上、下班的开销,是可以考虑购买的房产单位。

服务公寓多数是一房或二房式单位,对于单身的上班族来说,比较容易负担,加上楼下有便利商店,提高这类型产业的卖点与吸引力,通常在单身年轻人考虑的范围内。

虽然建筑面积娇小,日后可能不足以应付组织家庭,过后家庭成员增加的需求,不过,如果有能力购买,省下租屋的开支,是可行的置产规划。

多走多看多比较

实力产业经纪公司总裁陈建业说,虽然租屋可以选在靠近工作的地点,可是会面对屋主调高租金、或是收回房屋的问题。

有些产业投资者可能因为其他规划,将房屋收回或是脱售,以便套现充作其他投资计划,而且经常搬家是非常苦恼的事。

他说,在房产走势较偏软的阶段,如果勤于物色,是有可能物色到可购买的房产,只要价格在可负担的能力、地点不会太差,房屋状况还行的情况下,是可以考虑的选择。

许多时候,如果希望价格优惠、地点理想、房屋质量好等因素齐备,才决定购买,这会比较困难,并非不可能,而是可遇不可求。

因此,陈建业补充,如果年轻人有意购买房产,应该努力搜寻,虽然在这过程中,可能会让个人信心受挫,就是物色到理想的房屋、自己的能力买不起,有能力购买的单位,屋况却非常差,诸如此类的情况并不稀奇。

房贷不能超过月薪三分一

当然,在购买房屋之前,需要仔细计算,先衡量本身的还款能力,在储蓄购屋首期款期间,需要牺牲许多个人的“享受”,例如经常出外旅游、品尝美食、或是追求现代化科技产品,总之,每月能省下数百令吉,也聊胜于无。

另外,在能力不大充裕的情况下,必须控制装修房屋预算,千万不要因为装修商的建议冒然答应,导致最后的开销超出预算,被迫向亲友举借,这样就不大妥善。

还有一点,尚未有购屋经验的年轻人,可能无法领悟房贷分期不能超过月薪三分一的原理,有关方面设定这个方程式,主要是房贷占三分之一,其余的三分二为日常开销,在这三分二当中,最好有盈余供每月储蓄,应付紧急需要。

假如是买二手屋,需要将装修费算进去,装修费可大可小,从1万至数万令吉不等,避免购买需要大笔装修费的房屋。

因此,在订购房屋之前,可以请来承包商,为装修开销做预算,假如屋况很差,需要大笔开销,不过,由于自己喜欢房屋的地点,想要买下,可以向卖主提出较大额度的还价,能减1万令吉或5%更理想,以便作为装修房屋的开销。

地契年限影响房贷

假如看中的房屋并非坐落在永久地契,而是租赁契约的土地上,就是大家比较熟悉的99年地契,那么需要了解租赁地契还剩下的年数,这是年轻人需要做的其中一门功课。

假设剩余的产业年数不到50年(就是还不到99年租赁契约的一半),那么需要再三考虑,如果准备向银行贷款,可能会有难度,无法获得想要的贷款额度,就是不能获得90%或80%的贷款。

另外,作为居家办公单位(SOHO)的服务公寓也相当受欢迎,现代无线科技发达,在家办公、进行互联网生意的人逐渐增多,一些建在商业地段的服务公寓,业主也可以在公寓内上班,前提是从事的业务,不会干扰邻居的生活,不能经常有访客进出,避免对邻居造成不便。

不过,陈建业补充,居家办公单位的服务公寓,假如是建在商业地段,门牌税是以商业收费率来计算,会比一般公寓昂贵,有一些的水、电费,也以商业收费率计算。

楼上居家楼下商场 新趋势

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明说,近年崛起的另一个产业发展趋势:楼下是办公或零售单位,楼上是住宅单位分层产业,主要是服务公寓,这些高档产业的售价并不便宜,不过,具备不同的特色。

在城市工作的年轻上班族,每逢周末或假期,可能不大想驱车出外购物或用餐,只需采用电梯即可到楼下的购物商场消费。

目前兴建中的分层产业计划,有不少突出这样的特色,当然未必是住宅单位建在零售产业大厦之上,也有一些是搭建一道步行桥梁,从住宅单位步行数分钟,就可以到毗连的办公楼或购物商场办事或购物。

除了附有零售商场带来的便利,城市中也有不少产业计划,毗邻就有办公楼,这一点也可以为住宅单位加分,对于财力充裕的年轻人来说,可以考虑买来投资,因为要物色租户并不难,如果租户是在毗邻的办公楼上班,相信他们会考虑在附近租房,省却塞车造成时间、精神与车油的浪费。

停车位额外付费 长期开销

邓志明补充,年轻人购买公寓房产时,需要了解发展商、是否将车位列为房屋资产的一部份,近年来,有些发展商在设计新的服务公寓时,并未纳入车位为房屋的部份资产,而且选择以出租方式,让业主停放轿车。

发展商此举是确保拥有长期收入,这一点有利有弊,利的方面是发展商常年有收入,可以加强公寓的维修与质量,对购屋者则比较不利,特别是拥有至少2部车子的买主,每月的租车位费用,可能就需要300令吉,因此,这一点必须严谨看待。

至于比较旧的公寓,例如10年或以上屋龄的分层产业,一些发展商将泊车位包括在内,当然,也有一些公寓的泊车位不包括在内,只是业主可以停泊,前提是有按时缴交公寓的管理与维修费。

今天,泊车位是公寓买主的附加资产,在城市工作的上班族,下班后车子停泊在外,存在一定的风险,即使要租个停车位,未必有这方面的供应,这是困扰业主的地方。

市场上,特别是巴生河流域一些发展商,看到泊车位潜在的商机,近年来新建的公寓,会增建一层的泊车位,出租给需要额外车位的业主,在分层地契移交给业主之前,也会按情况卖给业主多一个停车位。

年轻人合资投资度假屋

除了分层产业如服务公寓、共管公寓,度假屋的供应开始增加,居家如同度假或酒店式单位,是年轻投资者属意的产业类型,容易出租、赚取可观的租金收入。

越来越多的家庭,对度假屋的购兴产生浓厚兴趣,他们购买来当假日房屋,也有一些是买来投资供出租,租客分中期、短期类型,租用数天、一星期、一个月、半年或一年。

这些房屋让租户或住客在度假时,如同在家放松自己的感觉,而且比酒店客房宽敞,所付的可能只是廉价酒店的收费,不过,却可享有结合酒店与住宅设施的便利。

度假屋不只是在旺季才有需求,有些本地人的另一半是外国人,每当另一半的外国亲人来度假,他们会租下度假屋供亲人住宿,毕竟比住酒店较经济实惠。

陈建业说,这类型产业的投资者,通常会把产业交给专业管理人打理,也有一些客户过后成为度假屋的投资者。

严格来说,度假屋是一个成长中的市场,民间也称之为“民宿”,在我国,吉隆坡、槟城,国内其他一些度假胜地,度假屋的供应相应增多,业界人士看到这个成长趋势,纷纷增建这类型产业,以应付市场人士的需求。

在度假屋当中,有不少是合资的年轻人,相信他们是看到这类型房产的增值潜能与市场商机。


 
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