巴生河流域‧商场冷 工业热

2018-10-05 14:20

巴生河流域‧商场冷 工业热

大马经济研究院基本面指数显示,2018年首季改善8.4点,挂91.0点,低于100点的乐观门槛水平,农历年佳节销售令人鼓舞,激励零售销量增加2.6%。

在巴生河流域,零售产业与工业产业呈相反走势,在网购普及的年代,零售产业如商场的营运与交易,已不如10年前般热络。不过,商场的市况反映经济走势,依然有著名品牌和大型租户进驻商场。

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与此同时,工业产业例如厂房与货仓,却因为业者需求殷切,租金回酬与转手价都很不错,靠近港口的货仓,更是供不应求。

大马经济研究院基本面指数显示,2018年首季改善8.4点,挂91.0点,低于100点的乐观门槛水平,农历年佳节销售令人鼓舞,激励零售销量增加2.6%。

首季基本面指数改善

一些服装品牌如Gap和Banana Repubilc因为销量下跌,已退出市场,不过,在上述期间也有国际和本地零售商进入本地零售市场。

与此同时,两家可出租面积大约45万平方尺的购物中心开张营业,安邦购物中心(可出租面积25万6319平方尺)宣告关闭,让路给捷运二线安邦站的建设,这使到巴生河流域的零售产业、累积供应量在5750万平方尺之间。

不久前完工的是吉隆坡The Shoppes @ Four Seasons Place,以及雪兰莪的Evo购物商场,前者于2018年5月15日开张,为大型综合发展计划的一部份,5层楼的零售商场,可出租面积20万平方尺,以Robinsons为主,提供购物者独特的体验,还有食品和饮料中心,例如Atlas Gourmet Market & Bistro与Decadent。

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此外,位于万宜的Evo购物商场,于2018年1月19日登场,4层楼的零售商场占地25万平方尺,这是万宜惟一容纳不少主导租户,例如Parkson MaxValu三星、Focus Point、Manhanttan鱼市场、康宁药剂店,以及Daiso的商场。

提升商场设施吸引租户

与此同时,上述期间也有一些发展商、商场经营者,展开提升资产计划,正视零售商场面对挑战,必须改善设备以吸引购物者和租户。

在重新粉饰后、加强市场知名度,根据新的休闲与家庭概念,提供全新的购物体验,IPC购物中心已重新全面启用。

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11新购物中心进军巴生河流域

该商场欢迎著名租户回归,包括吸引新的租户,例如Harvey Norman、Brands Outlet、AeonWellness、澳洲家庭零售商King Living、LC Waikiki等等。

在2018下半年之前,11家新的购物中心,零售总面积66万平方尺将进军巴生河流域,这些购物中心分别是:The Linc、GM武吉免登、吉隆坡生态城零售商场、Kiara163、Eko蕉赖商场、Pinnacle、Empire City Damansara Mall、Tropicana Gardens、[email protected]、Pacific Star,以及Central i-City购物中心(Central Plaza @ i -City)。

在活力的吉隆坡都市,吉隆坡Pavillion迎来美国连锁集团、首个旗舰商店Cold Stone Creamery,美国鞋子专卖店在吉隆坡阳光广场,开设旗舰商店。

至于底楼则有新的家用品牌:dUCk商店、Diane von Furstenberg,分别占地3000平方尺和1000平方尺,重新粉饰的Bally与Versace展销中心,面积分别为2100平方尺和2500平方尺。

全年零售成长调高至5.3%

放眼未来,大马零售业协会调整全年成长预测,从4.7%调高至5.3%,建议调高最低薪金制,有利于较低收入的消费者,可能加强他们的购买力。

商场未供应过剩

大马购物商场协会顾问陈志强认为,购物商场并未出现供应过剩的情况,虽然不少人认为商场供多于求,但去年并没有商场关闭。

2018首半年不少新的品牌进驻商场,显示业者对本地商场的发展仍保持信心。

他说:本地天气炎热,每当周末或假日,一般家庭会去商场消费或用餐,因此,商场仍有发展空间。

“发展商要了解市场需求与发展趋势,不应根据目前趋势进行商场规划,而是迎合未来趋势做出调整。”

2018年其余日子,零售业销量料维持可期成长率,消费者基本面在购买力加强的情况下获得改善。

租户有进有出 月租保持弹性

在吉隆坡周边地区,谷中城商场租户出现调整,其中Mr DIY推出旗舰商店,占地超过1万5000平方尺,特定商店、食品和饮料店包括Christy Ng,Happy Button,MGP Label,South ChinaSea,Hong Kong Sheng Kee Dessert,Fuwari,Macha nCo,Hogan Bakery,Mak's Chee,Alibaba&Nyonya,至于保健品与美容品,分别有Chanel,Sulwhasoo以及YSL Beauty。

全球生活品牌Guess将该公司的儿童商店,从谷中城搬至园中城,园中城的主要商店包括SK-II精品店、Nespresso Boutique,以及Laneige美容和护肤商店,例如United Nude与COS商店。

其他登场的品牌包括Nane Chicken Forty HandsCafe,Sunny Queen,Dream Works Kung Fu PandaKitchen,以及Tai Croissant。

与此同时,在上述期间退出市场的服装品牌包括Gap与Banana Republic,这些商店主要面临销售持续下跌的问题。

百货商场零售业挑战不减,2018年首两个月,百盛百货市场退出在Maju Junction Mall,以及在金河广场的营运。

谷中城园中城商场出租率高

不过,首要购物商场在上述期间,平均月租保持弹性,在吉隆坡都市,吉隆坡城中城阳光广场继续取得较高月租,每平方尺在24至28令吉之间,这些商场的出租率分别为97%和98%。

在吉隆坡周边地区,谷中城和园中城商场平均月租分别为每平方尺17和16令吉,该两商场出租率高达100和98%。

另一方面,双威金字塔购物中心以及The Mine商场,每平方尺月租分别是14和19令吉,这些商场的出租率则是99和94%。

拥抱电子商务 改善销售

与此同时,更多消费者转向上网购物,主要是有更多选择、价格更具竞争性,而且也便利,这从电子商务成长迅速反映。

除了霸级市场经营者,例如特易购、大永旺,引领食品与饮料业和消费者产品业者,例如雀巢和联合利华,分别继续拥护电子商务,以便改善销售业绩。

此外,美容与卫生产品商店,例如Guardian、Watsons、NYX化妆品和SilkyGirl,已通过互联网扩大市场渗透率。

无现金便利商店概念盛行

另一方面,无现金便利商店概念开始盛行,例如Funmail Signature和Iris100日圆,透过无现金自行付款提供24小时服务,这些商店日本、韩国、香港、台湾、中国和大马售卖产品。

避免恶性竞争 应停建新商场

由于网络购物日益普遍,为保持竞争优势,零售商场通过服务、食品和饮料业、美容、运动与娱乐设备争取和保留租户。

无论如何,巴生河流域零售产业继续面临强大逆风,最近完工的45万平方尺空间,料将进一步加剧市场的竞争压力。

对已完工零售商场来说,主要隐忧是零售空间是否能出租,假如供应未能获需求填补,料将对出租率和租金造成压力。

商场营运应创新

针对这一点,友联产业经纪公司总经理包久武说,上网购物的趋势将日益普遍,为避免对现有购物商场的营运造成更大压力,发展商不宜再继续兴建新的商场,这样只会带动更大的恶性竞争。

现在购物商场的业者,应该在营运方面加以创新,不论是设计或设备,在周末与假日多举办一些活动,吸引更多人流光顾,以便购物商场展现活力。

隆冻结未获准零售产业

为克服供求不均衡问题,吉隆坡市政局已冻结未获准的零售产业,包括那些准备建在山坡和公共空间的计划,期待解决供应过剩问题,进而寻求一个平衡水平。

雪工业产业表现最佳

雪兰莪是大马的工业发展基地州属,在大马的经济成长扮演重要角色,雪州也有不少电气与电子产品制造业,占国内生产总值22.7%,以及国家制造业的28.9%。

2017年,大马工业生产指数成长率4.4%,其中制造业按年比成长6.1%,大马的工业领域以强稳姿态迈入2018年,扶持国内工业产业的发展。

截至2018年首季,随着112个单位的完工,雪兰莪州工业产业累积供应量有4万零71个单位,其中巴生占新增供应最高比例,共有482个单位,占州内总新增供应1088个单位的44.3%。

严格来说,雪兰莪州的工业产业新增供应,从2016年和2017年开始放缓,不过,州内的滞销工业产业,分别只是6个和27个单位。

交易量按年增19.5%

与此同时,雪兰莪州工业产业市场的表现继续超越其他州属,交易量按年比增长19.5%,其他州的交易活动皆减缓,显示投资者和企业界,继续将雪兰莪州视为工业策略基地。

物流设备需求殷切

在工业产业的交易,以排式工厂居多,2018年首季共有207个单位易手,价值1亿8109万令吉,与2017年首季比较,交易量和价值按年比,分别成长13.7%和12.5%。

排式工厂交易居多

购屋者协会中文组主任陈钟灵表示,雪兰莪州的工业产业供应仍不足以应付需求,在巴生港口附近的工业厂房,月租金在数万令吉之间,视厂房的面积与附加设备。

最近这些年,市场对物流设备需求殷切,特别是位于策略性地点的厂房,成交价与租金皆被推高(附图数据可反映这一点)。对从事出入口贸易的企业,靠近港口的货仓也是热门资产,他们会在港口附近租下一或两个单位,以便存放出口或进口的货品。

地价扬 灵数区转型发展

另一方面,在推行工业产业发展计划的同时,土地价格扮演重要角色,由于土地价格上扬、城市化步伐加速,八打灵再也第13区、19区、51区和51A区已开始进行转型和重新发展。

这些地区的工业地被发展为综合发展计划,例如展销室和半商业用途的产业,因此,不少制造业厂商搬迁至沙亚南和巴生。

沙亚南是大马最重要的工业基地,不少大工厂设在第15区、16区和23区、Bukit Jelutong和Hicom Glenmarie工业园,继续主导国内的工业产业市场,一些制造厂商在这些地区设厂。

沙亚南工业区发展潜能大

发展商如Exsim集团和Aspen集团,继续在这一带收购地皮,以发展物流产业和工业产业,足以说明这工业产业发展潜能大。

由于靠近巴生港口、加上地价比较便宜,促使巴生的工业产业市场蓬勃发展,从新增供应可以看出这一趋势,接下来几年,预测巴生工业产业市场的发展保持活力。

结语

DFTZ扶持工业产业

放眼未来,KLIA Aeropolis数码自由贸易区(简称DFTZ)的设立,继续扶持大马工业产业市场的发展,在2025年之前,预料将为大马塑造6万个就业机会,这一平台也是电子商务成长的催化剂,期待将大马推上全球的物流舞台。

围篱商业园成新趋势

值得一提的是,国内的工业产业出现新趋势,新一代的围篱商业园,包括提供工人宿舍及其他辅助设备,以迎合业者和投资者的需求。


 
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