生意走下坡‧卖店屋增周转资金 可行吗?

2019-01-14 11:42

生意走下坡‧卖店屋增周转资金 可行吗?

永佳财务规划公司理财师陈建业说,在经济、行情看淡时,小本生意的业主面对生意量下跌、收账困难的问题,这些都是常见的情况,由于来信只提及是夕阳行业,未来前景是否有转机,这些我们无法猜测所指的是哪一个行业。

近一两年,我们的小资本生意很差,去年开始进一步走下坡,最后3个月,其中有两个月,扣除开销后,发给职员加上本身5个人薪资都成问题,因为我们从事的是夕阳行业,生意的前景日渐看淡,有时周转不过来,只能动用储备金应急,不过,我们觉得这样下去不是办法。

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曾先生夫妇两人今年分别是55和53岁,除了小本生意,资产还有一间边屋有地自住排屋(已供完贷款)、一间共管公寓(出租),一间服务公寓(出租),一间双层店屋兼办公单位(目前自用)。

两人育有3名孩子,其中一名已大学毕业,加入就业市场已工作2年,可以应付自己的开销,包括汽车贷款分期,另外2名还在大学念书,一名念硕士课程(有做一些业余工作),最小的是大学3年级学生。

由于出来创业已超过15年,开始的时候,并没有缴纳公积金,因此,公积金储蓄并不多,银行存款也不多,只是来往户头有一些资金供周转,出租公寓勉强可以帮补分期付款,需要补贴管理与维修费的支付。

除了自住房屋贷款已供完,其他3项产业,就是共管公寓、服务公寓,店屋办公单位的分期付款仍未供完,店屋办公单位的贷款、附有透支便利,方便动用供应付急时的用途。

另外,曾先生一家有3辆轿车,就是曾先生与太太各一辆,工作的儿子一辆,只有其中一辆供完汽车贷款,还有两人的收入在扣除开销后,仍有少许的盈余。

曾先生在信中问道:“我们准备缩减员工,将店屋办公单位卖了,然后转租一间面积较小的办公室,以减少营运开销,同时增加业务上的周转资金。”

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产业市场淡静未有好消息

可是,最近产业市场情景较淡,在2018下半年,就开始委托产业经纪协助出售店屋办公单位,至今依然未有好消息,因为同一地区的店屋办公单位,供应量多、待售的还有几间,坦白说,要在短时间内脱售并不容易。

此外,我们也想到脱售服务公寓套现,目前出租给学院生,租约还有半年,不过,服务公寓不是坐落在永久地契的土地上,即使成功出售,也需要比较久的时间,才能收到卖屋款项。

每当想到这些问题时,就觉得很伤脑筋,希望《财富问诊》理财师可以提供一些意见供参考。

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答:永佳财务规划公司理财师陈建业说,在经济、行情看淡时,小本生意的业主面对生意量下跌、收账困难的问题,这些都是常见的情况,由于来信只提及是夕阳行业,未来前景是否有转机,这些我们无法猜测所指的是哪一个行业。

假如非常肯定未来情景只有走下坡,难有改善的希望,那么,曾先生准备缩减员工,脱售店屋办公单位,这样的规划是正确的。

只是要在短期内成功脱售,并顺利收到脱售产业款项,以应付业务上的开销,包括店屋办公单位的分期付款这一项,未必可以如曾先生所愿,不论是发生在谁的身上,相信这种情况可能会有相似之处。

在曾先生的来信中,未提供房屋贷款供期,以及汽车贷款供期的数据,还有一家人的家庭开销,曾先生与太太的收入等等,因此,我们只能在假设的基础上提供一些意见。

没亏就忍痛割舍
提高吸引力

就如来信所提供的资料,曾先生与太太两人,这些年的收入,在应付开销后还有盈余,只是近几个月来生意周转资金收紧,有时甚至应付开销也有困难,因此,希望通过脱售产业来放松营运资金。

作为意见分享,在必须脱售产业时,只要脱售产业的价格,不是低于购买时的售价,如果有赚当然最好,假如不能,没有赚、没有亏,或许就要忍痛割舍,以提高脱售产业的吸引力。

不论是脱售店屋办公楼或是服务公寓,这要看脱售产业所得的数额,计算一下所需的资金,如果需要的资金数额较庞大,那么就维持脱售店屋办公楼的计划,这样比较不会扰乱原有的卖产业计划。

不过,这并不表示完全不能调整,在客观条件有变化时,除了与家人讨论和商量,也可以寻求产业顾问的意见,相信他们也能提供一些意见供参考。


 
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