明日地产王,我来当

2009-08-31 12:30

明日地产王,我来当

香港富豪李嘉诚以投资房地产致富,一些艺人如刘嘉玲、成龙到最近过世的麦可积逊,除了本身的演艺事业,都藉由投资房地产,跻入富豪排行榜。

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房地产投资看似简单,以低价买入后,待个几年后再以高价卖出,并从中赚取差价,但实际操作并非想像中容易,对于首次涉足房地产的投资者而言,或许会无从下手。

投资股票或房地产?

如果你手上有10万令吉现金,请问你会投资房地产或购买股票?

很多人都在此陷入两难,究竟要每日心情随股盘七上八下,或付房子头期款,高枕无忧地每月等着拿租金?

投资专家米兰多希为读者剖析投资股票与房地产的利弊。

这两种投资商品各有所长,相比之下,房地产的投资回酬率仍略胜一筹。

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房地回酬以倍计

他指出,一般房地产的投资门槛很高,不论是压力、营运成本、整修费用都比投资股票高,但报酬率却非常惊人,几年的涨幅波动,都是以数倍飙涨。

米兰多希说:“投资产业如选择正确,不但增值速度惊人,且一转手可获得高额回酬,极为诱人,另外,还能保障下一代拥有稳定的租金来源,让子孙无后顾之忧地生活。”

他表示,由于购买房地产需动用大笔资金,稍微不慎,购得的房屋无法出租,资金除了被套牢,还必须每月设法偿还贷款,因此必须谨慎投资。

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股票流动性佳

另外,米兰多希指出投资房地产是“人的生意”,建议沟通技巧不良的投资者,或许可转而投资股票。

“投资房地产需与买卖方、律师、房屋仲介、银行等沟通,因此良好的沟通技巧十分重要;投资股票则可以在网上独立完成交易,自由进出。”

他说,虽然房地产比股票更轻易获得银行贷款,购买房屋只需付少许头期款,贷款可高达95%;而投资股票的保证金账户只能借贷50%,但值得注意的是股票可马上兑现,房地产无法在短时内出售或出租,容易遭到套牢。

做足功课投资有成

●个案一:

素有“产业皇后”之称的梁彩桃,目前房地产遍布国内外,常到处巡回演讲,与人分享投资房地产的经验,参加研讨会及旅行,每月藉由背后一群专业团队的帮助及稳定租金收入,过着悠游自在的生活,令人称羡。

她回顾3年前,当时新加坡正出售高级房地产,她立即排队购买,非常幸运地排在十多名的位置。中途,一名房屋经纪即前来接洽,表示其客户很喜欢该产业,愿意出价多50万令吉来购买,经一转手,50万令吉就轻松入袋,这就是投资房地产的魅力。

她说,虽然目前投资房地产的成绩令人鼓舞,但一开始也碰过钉子。

她在分享失败的投资经验时表示,记得有一次,亲戚强烈推荐刚开始动工的产业,极力游说并保证是优质的发展商,怎料,该产业工程突然搁置,当她询问这名亲戚时,他却表示已忘了说过这番话。

因此,投资房地产必须作足功课,不能假手于人。

她说:“刚开始投资时,根本没有研讨会或相关书籍,一切都得靠自己摸索。”

她表示,现在投资者非常幸运,因为投资房地产相关书籍及研讨会,随手可得。因此,人们应该马上行动,开始学习投资房地产。

“时间常为你工作,今天将胜于明天。如果采取正确行动,策略性地投资房地产,10至15年内都无需工作。”

4年半买13屋

●个案二:产业投资专家陈尤敏靠着努力不倦的精神,即使怀胎8个月,仍大腹便便地从槟州驱车南下至吉隆坡,聆听一场投资房地产的研讨会。

这种持之以恒的精神,让她与先生在4年半内,产业数量从0累计至13间,总值约560万令吉,远远超过当初设定5年10间房屋的目标。

“当我们购买第7间屋子时,我与先生互望,并以不可思议的表情问对方,真的离目标还剩3间吗?”

陈小姐原本是一名中五毕业生,随后在一间银行上班,两夫妻都与一般上班族一样,每月靠微薄的薪水过生活。

他们知道,一定要作些改变,未来的日子才能过得比较轻松。后来,在听完投资房地产课程后,立即将决心化为行动。

一开始,只以区区的5000令吉,缴付房屋头期款,开始他们的投资房地产生涯。

她表示,一般人误以为必须有大量的资金,才能投资房地产。其实不然,她表示,除了可向银行贷款,偶尔可向相熟的发展商洽谈,以较低价格购买产业,或是以团购的方式获得折扣。

“如果向发展商购买房屋,可要求对方发出扣款单(creditnote),但以定价(list price)向银行贷款,这可让投资者有更多的资金周转。”

她表示,避免出师不利,投资房地产前,应尽量向各方吸取资讯,多阅读及学习,方能一击即中。

融资-用别人的钱赚钱

不论是投资房地产或其他投资工具,必须具备基本的资金,有人选则利用现金进行投资,有人则偏向贷款。

独立财务顾问及作者米兰多希建议,投资者应尽量向银行贷款,用他人的钱赚取回酬。

“与其花费10年的时间存钱,倒不如利用10天向银行贷款。”

他表示,由于每月份期付款的款项已经固定,可将未来的通膨风险转嫁给银行。

向银行贷款的另一好处是,所有的重要文件都由银行保存,可避免遗失。

另外,由于大约80至90%购屋款项从银行贷款获得,一旦预定的工程计划停工,可将此风险转嫁银行。

他也不忘提醒年轻人,在投资初期,应尽量存钱,学习投资知识及建立人脉关系,薪资其中5至10%应用于投资自己。

他提醒各位投资者,非官方通膨率大约是6至10%,因此,投资报酬率必须在至少8%才有意义。

选择仲介或独自行事

对于初学者而言,很多人因害怕被仲介欺骗,或不愿缴付仲介费用,而独立行事,在缺乏经验及基础知识下,往往需付出很大的代价,导致日后对投资房地产怯步。

房地产专栏作家林义兴建议,进行房地产交易时,不妨多利用房屋仲介。

“因投资初学者缺乏经验,独自进行房屋买卖的犯错机率很高。”

他表示,在缺乏房屋仲介的情况下,投资者容易遭个人情绪所影响,直接与对方沟通也容易造成尴尬的局面。

仲介行行销网络庞大

“通常房屋仲介拥有长年累计的经验,在成交临门一脚也扮演重要的角色。”

他表示,仲介公司拥有庞大的资料库及行销网络,比起自己单打独斗更轻易地将产业出售或出租。

“独自操作行销工具往往有限,导致必须花费更长的时间等待买家或租户,另外,还需自备买卖合约,寻找房屋仲介可省下不必要的麻烦。”

另外,他表示,选择房屋仲介不妨选择中年人,最好至少拥有5年的相关经验,这才能给人稳重的形象。

林义兴表示,不妨约房屋仲介见面,并询问他几个问题,如过去的成功案例,本身是否是投资者,一名好的仲介未必是好的投资者。

“一旦发觉这名仲介诚实可靠,且信誉良好,可发展长期关系,为日后的房地产买卖减少犯错机率。”

另外,他也分享其成交技巧,包括准备印制材料、估价报告,清楚列明计算方法。

身家“清白”易获贷款

Whitman独立顾问公司董事经理、作家兼首席财富策略师叶明辉指出,一般而言,每个人在投资前必须准备至少可支撑6个月的生活费,退休人士则应准备3年的生活费,剩余的资金才可充作投资用途,这是较保险的做法。

宏愿理财助理总经理吴威远表示,向银行贷款前,必须先向国家银行或信贷情报服务公司(CTOS)查证本身的财务状况,避免系统未更新而无法贷款。

尽快还清贷款

另外,他表示,切记尽快偿还贷款如高等教育基金(PTPTN)或卡债,之后,再确定欲购买产业的市场价格。

“选择融资配套时,应比较各家银行的贷款利率、偿还贷款方式及便利性及律师费等,其他还包括,房屋及火灾保险的内容。”

信用卡额度影响贷款额度

米兰多希则提醒投资者,应尽快取消少用的信用卡,因为申请贷款时,信用卡的额度也将影响贷款的额度。

“除了以自己名义贷款,也可借用父母、朋友等名义为担保人。尽量发挥创意并设法贷款,以获得最高的贷款额度。”

梁彩桃则分享其轻易获得贷款的诀窍,她表示除了准备所有文件,每月准时偿还贷款,缴交正确的税金,成为银行的“AAA”级客户。

她说:“诚实是上策,一切财务状况都必须先行透露,不要让银行自行发现。”

首次购买产业注意事项:

《您能在房地产中致富》作者余广财提醒初次投资者,首先必须认清购买产业目的,到底是为了投资、自住,为退休做准备,或孩子教育基金等。

一般置产的头期款来源,除了可从自己储蓄,或向亲人、银行借贷,也可从公积金户头取得。

他表示,购买产业必须优先考虑地点,“购买产业并非单单是一间房子,而是5公里外的设施。”

另外,也必须考虑房子的内部设计及周遭环境,包括是否靠近医院、超级市场,保安设施及邻居等。最后,再考虑价格及回酬,注意购买价是否低于市价。

他表示:“有地房产一般资本增值来得快,但租金则一般,有地商用产业不论是租金或增值都属最快。”

购买产业步骤:

1.付订金2%

2.签署买卖合约的14天内,缴付8%的头期款。

3.其余90%每月摊还

投资产业准则:

在能力范围内购买,确定投资与贷款金额

◆尽量贷款投资并多学习

■投资目的为增加现金流

◆做好中长期投资的心理准备

■认清购买房地产目的,出租或自住,并设定出租目标对象

◆建立专业团队,如房屋仲介、律师、银行、维修工人等

与房屋仲介初次见面可问问题

──工作经验

──过去12个月成功售出产业数量

──本身是否投资产业

──投资产业的所在地及数量──确保可发展长期关系

如何开始投资房地产

1.制定投资计划:几岁前想获得多少收入、产业目标

2.锁定目标市场:学生、工人、年轻夫妇

3.锁定目标地区:学校、工业区、市区附近

4.向国家银行中央信贷情报资讯系统(CCRIS)索取本身财务资料

5.建立优质专业的团队:律师、银行、房屋仲介、水电技工、维修人员


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