香港富豪李嘉诚以投资房地产致富，一些艺人如刘嘉玲、成龙到最近过世的麦可积逊，除了本身的演艺事业，都藉由投资房地产，跻入富豪排行榜。

房地产投资看似简单，以低价买入后，待个几年后再以高价卖出，并从中赚取差价，但实际操作并非想像中容易，对于首次涉足房地产的投资者而言，或许会无从下手。

投资股票或房地产？

如果你手上有10万令吉现金，请问你会投资房地产或购买股票？

很多人都在此陷入两难，究竟要每日心情随股盘七上八下，或付房子头期款，高枕无忧地每月等着拿租金？

投资专家米兰多希为读者剖析投资股票与房地产的利弊。

这两种投资商品各有所长，相比之下，房地产的投资回酬率仍略胜一筹。

房地回酬以倍计

他指出，一般房地产的投资门槛很高，不论是压力、营运成本、整修费用都比投资股票高，但报酬率却非常惊人，几年的涨幅波动，都是以数倍飙涨。

米兰多希说：“投资产业如选择正确，不但增值速度惊人，且一转手可获得高额回酬，极为诱人，另外，还能保障下一代拥有稳定的租金来源，让子孙无后顾之忧地生活。”

他表示，由于购买房地产需动用大笔资金，稍微不慎，购得的房屋无法出租，资金除了被套牢，还必须每月设法偿还贷款，因此必须谨慎投资。

股票流动性佳

另外，米兰多希指出投资房地产是“人的生意”，建议沟通技巧不良的投资者，或许可转而投资股票。

“投资房地产需与买卖方、律师、房屋仲介、银行等沟通，因此良好的沟通技巧十分重要；投资股票则可以在网上独立完成交易，自由进出。”

他说，虽然房地产比股票更轻易获得银行贷款，购买房屋只需付少许头期款，贷款可高达95%；而投资股票的保证金账户只能借贷50%，但值得注意的是股票可马上兑现，房地产无法在短时内出售或出租，容易遭到套牢。

做足功课投资有成

●个案一：

素有“产业皇后”之称的梁彩桃，目前房地产遍布国内外，常到处巡回演讲，与人分享投资房地产的经验，参加研讨会及旅行，每月藉由背后一群专业团队的帮助及稳定租金收入，过着悠游自在的生活，令人称羡。

她回顾3年前，当时新加坡正出售高级房地产，她立即排队购买，非常幸运地排在十多名的位置。中途，一名房屋经纪即前来接洽，表示其客户很喜欢该产业，愿意出价多50万令吉来购买，经一转手，50万令吉就轻松入袋，这就是投资房地产的魅力。

她说，虽然目前投资房地产的成绩令人鼓舞，但一开始也碰过钉子。

她在分享失败的投资经验时表示，记得有一次，亲戚强烈推荐刚开始动工的产业，极力游说并保证是优质的发展商，怎料，该产业工程突然搁置，当她询问这名亲戚时，他却表示已忘了说过这番话。

因此，投资房地产必须作足功课，不能假手于人。

她说：“刚开始投资时，根本没有研讨会或相关书籍，一切都得靠自己摸索。”

她表示，现在投资者非常幸运，因为投资房地产相关书籍及研讨会，随手可得。因此，人们应该马上行动，开始学习投资房地产。

“时间常为你工作，今天将胜于明天。如果采取正确行动，策略性地投资房地产，10至15年内都无需工作。”

4年半买13屋

●个案二：产业投资专家陈尤敏靠着努力不倦的精神，即使怀胎8个月，仍大腹便便地从槟州驱车南下至吉隆坡，聆听一场投资房地产的研讨会。

这种持之以恒的精神，让她与先生在4年半内，产业数量从0累计至13间，总值约560万令吉，远远超过当初设定5年10间房屋的目标。

“当我们购买第7间屋子时，我与先生互望，并以不可思议的表情问对方，真的离目标还剩3间吗？”

陈小姐原本是一名中五毕业生，随后在一间银行上班，两夫妻都与一般上班族一样，每月靠微薄的薪水过生活。

他们知道，一定要作些改变，未来的日子才能过得比较轻松。后来，在听完投资房地产课程后，立即将决心化为行动。

一开始，只以区区的5000令吉，缴付房屋头期款，开始他们的投资房地产生涯。

她表示，一般人误以为必须有大量的资金，才能投资房地产。其实不然，她表示，除了可向银行贷款，偶尔可向相熟的发展商洽谈，以较低价格购买产业，或是以团购的方式获得折扣。

“如果向发展商购买房屋，可要求对方发出扣款单（creditnote），但以定价（list price）向银行贷款，这可让投资者有更多的资金周转。”

她表示，避免出师不利，投资房地产前，应尽量向各方吸取资讯，多阅读及学习，方能一击即中。

融资－用别人的钱赚钱

不论是投资房地产或其他投资工具，必须具备基本的资金，有人选则利用现金进行投资，有人则偏向贷款。

独立财务顾问及作者米兰多希建议，投资者应尽量向银行贷款，用他人的钱赚取回酬。

“与其花费10年的时间存钱，倒不如利用10天向银行贷款。”

他表示，由于每月份期付款的款项已经固定，可将未来的通膨风险转嫁给银行。

向银行贷款的另一好处是，所有的重要文件都由银行保存，可避免遗失。

另外，由于大约80至90%购屋款项从银行贷款获得，一旦预定的工程计划停工，可将此风险转嫁银行。

他也不忘提醒年轻人，在投资初期，应尽量存钱，学习投资知识及建立人脉关系，薪资其中5至10%应用于投资自己。

他提醒各位投资者，非官方通膨率大约是6至10%，因此，投资报酬率必须在至少8%才有意义。

选择仲介或独自行事

对于初学者而言，很多人因害怕被仲介欺骗，或不愿缴付仲介费用，而独立行事，在缺乏经验及基础知识下，往往需付出很大的代价，导致日后对投资房地产怯步。

房地产专栏作家林义兴建议，进行房地产交易时，不妨多利用房屋仲介。

“因投资初学者缺乏经验，独自进行房屋买卖的犯错机率很高。”

他表示，在缺乏房屋仲介的情况下，投资者容易遭个人情绪所影响，直接与对方沟通也容易造成尴尬的局面。

仲介行行销网络庞大

“通常房屋仲介拥有长年累计的经验，在成交临门一脚也扮演重要的角色。”

他表示，仲介公司拥有庞大的资料库及行销网络，比起自己单打独斗更轻易地将产业出售或出租。

“独自操作行销工具往往有限，导致必须花费更长的时间等待买家或租户，另外，还需自备买卖合约，寻找房屋仲介可省下不必要的麻烦。”

另外，他表示，选择房屋仲介不妨选择中年人，最好至少拥有5年的相关经验，这才能给人稳重的形象。

林义兴表示，不妨约房屋仲介见面，并询问他几个问题，如过去的成功案例，本身是否是投资者，一名好的仲介未必是好的投资者。

“一旦发觉这名仲介诚实可靠，且信誉良好，可发展长期关系，为日后的房地产买卖减少犯错机率。”

另外，他也分享其成交技巧，包括准备印制材料、估价报告，清楚列明计算方法。

身家“清白”易获贷款

Whitman独立顾问公司董事经理、作家兼首席财富策略师叶明辉指出，一般而言，每个人在投资前必须准备至少可支撑6个月的生活费，退休人士则应准备3年的生活费，剩余的资金才可充作投资用途，这是较保险的做法。

宏愿理财助理总经理吴威远表示，向银行贷款前，必须先向国家银行或信贷情报服务公司（CTOS）查证本身的财务状况，避免系统未更新而无法贷款。

尽快还清贷款

另外，他表示，切记尽快偿还贷款如高等教育基金（PTPTN）或卡债，之后，再确定欲购买产业的市场价格。

“选择融资配套时，应比较各家银行的贷款利率、偿还贷款方式及便利性及律师费等，其他还包括，房屋及火灾保险的内容。”

信用卡额度影响贷款额度

米兰多希则提醒投资者，应尽快取消少用的信用卡，因为申请贷款时，信用卡的额度也将影响贷款的额度。

“除了以自己名义贷款，也可借用父母、朋友等名义为担保人。尽量发挥创意并设法贷款，以获得最高的贷款额度。”

梁彩桃则分享其轻易获得贷款的诀窍，她表示除了准备所有文件，每月准时偿还贷款，缴交正确的税金，成为银行的“AAA”级客户。

她说：“诚实是上策，一切财务状况都必须先行透露，不要让银行自行发现。”

首次购买产业注意事项：

《您能在房地产中致富》作者余广财提醒初次投资者，首先必须认清购买产业目的，到底是为了投资、自住，为退休做准备，或孩子教育基金等。

一般置产的头期款来源，除了可从自己储蓄，或向亲人、银行借贷，也可从公积金户头取得。

他表示，购买产业必须优先考虑地点，“购买产业并非单单是一间房子，而是5公里外的设施。”

另外，也必须考虑房子的内部设计及周遭环境，包括是否靠近医院、超级市场，保安设施及邻居等。最后，再考虑价格及回酬，注意购买价是否低于市价。

他表示：“有地房产一般资本增值来得快，但租金则一般，有地商用产业不论是租金或增值都属最快。”

购买产业步骤：

1.付订金2%
2.签署买卖合约的14天内，缴付8%的头期款。
3.其余90%每月摊还

投资产业准则：

■在能力范围内购买，确定投资与贷款金额
◆尽量贷款投资并多学习
■投资目的为增加现金流
◆做好中长期投资的心理准备
■认清购买房地产目的，出租或自住，并设定出租目标对象
◆建立专业团队，如房屋仲介、律师、银行、维修工人等

与房屋仲介初次见面可问问题

──工作经验
──过去12个月成功售出产业数量
──本身是否投资产业
──投资产业的所在地及数量──确保可发展长期关系

如何开始投资房地产

1.制定投资计划：几岁前想获得多少收入、产业目标

2.锁定目标市场：学生、工人、年轻夫妇

3.锁定目标地区：学校、工业区、市区附近

4.向国家银行中央信贷情报资讯系统（CCRIS）索取本身财务资料

5.建立优质专业的团队：律师、银行、房屋仲介、水电技工、维修人员