读者莲来信指出，她今年38岁、单身，想在吉隆坡买一间公寓，不晓得以她目前的财务状况是否可行？

1）薪金：RM5000
2）第一间公寓出租：RM1250 （月供RM416、还欠RM46,000）
3）第二间公寓出租：RM1300（月供RM941、还欠RM188,000）、两间公寓管理费与维修储备金，每月共RM325
4）公积金：RM50,000
5）银行存款：RM70000
6）信托基金：RM5000
7）每月保费：RM737.40
8）个人开销：RM1000
9）股票：RM80,000
10）交通费、电话费、水费、电费，住宿由公司提供。

她在信中提出以下两道问题：
1）需要怎样投资，才能达到财务自由？
2）计划今年内还清第一间公寓贷款，是否还能再买房产？

莲读者的财务状况

每月收入：RM5000
每月租金收入：RM2550（RM1250+RM1300）
总收入：RM7550
每月开销：RM3419.40
现金盈余：RM4130.60

流动资产：
银行存款：70,000
单位信托：5000
股票：80,000

长期资产：
公积金：50,000
公寓1市价：无提供
公寓2市价：无提供

流动负债：
个人所得税：9000（根据总收入简单计算）

长期债务：
公寓1贷款：46,000
公寓2贷款：188,000
资产净值：缺乏资料

财务比率：
流动比率：45倍

偿债比率：
18%（采用总收入）
27.14%（采用月收入）

债务对资产比率：无法掌握公寓的市价

答：

《富爸爸、穷爸爸》作者罗伯特清崎认为，个人要达到财务自由，主要是能将所赚的收入、转为被动收入或组合收入。

每个人所赚的收入是因他的职业而有分别，举个例子，产业经纪的收入是销售产业的佣金，或出租房屋的佣金，以莲读者的情况：她的被动收入是租金收入。

罗伯特清崎设定财务自由的10个要点：

1）对自己的财务决定负全责，在长期财务目标的范围内，评估你的财务决定、购买资产与财政开销。

2）控制开销，跟进每一项开销，在采购任何物品之前三思。

3）制定财政预算，在受局限的情况下生活。

4）先支付自己，这样你可以：a）让自己更富裕、b）停止变穷。

5）不面对任何债务，如果要达到财务自由，无债生活应该是你所想要的。

6）设立应急基金。

7）不停止学习，定时教育自己关于财务的知识，应该是你优先重视的事项。

8）拥有明确、简要的财务目标。

9）简化你的生活。

10）第二份工作或兼职，以加强赚钱能力。

以莲读者的例子，你的租金收入（被动收入）是RM2250，应该概括你每月的RM3419.40开销，还清RM234,000的贷款，以便达到财务自由目标。

简单说，以罗伯特清崎的看法，你需要购买资产，以步入财务自由轨道，不是承受更多债务。

一些人可能认为，财务自由或是自主等于退休，或拥有一些没有回酬的嗜好，我见过一些商家，他们的看法是：惟有财富转移到第三代，对他们来说才是财务自由。

以我看，财务自由是一个人拥有足够的资产，可以在不依赖就业收入的情况下生活，决定财务自由或是自主的两大重要因素：资产和债务。

许多人误以为：获取高收入就是富裕，实际上是净值（资产减去债务），就是本身拥有的减掉欠别人的，最好是每年检查或掌握自己的资产净值，以便达到财务自由。

不过，通货膨胀率也是生活中的重要因素，因为会影响我们的生活水平，削弱我们的购买力，举个例子，假设年通膨率是5%，你每月的开销是：＇

第一年：RM3590.37、第二年RM3590.37、第三年RM3769.89，它会复杂化影响整个形势，开始的时候似乎简单，然后就不简单了。

债务对资产比率不可超50%

回答第二道问题，可以动用RM46,000的现金，还清公寓1的贷款，一旦还清贷款，以及产业增值，个人的资产净值将可以提高。

关于购买另一个房产的问题，建议莲读者检查自己的偿债比率（不到35%），以及债务对资产比率（不到50%），这两大比率有助你管理所有债务。

根据大马报穷局的资料，每年有2万人被申请入穷籍，主要有以下3大原因（2013至2017年数据）：

1）汽车贷款：26.4%2）
个人贷款：25.8%3）
房产贷款：16.7%

请注意：这是惊人的比率，显示今天的大马人，并没有很好的管理债务。

经过计算后，我认为，假如买新公寓，每月贷款分期不能超过RM1701.50（采用总收入计算新的偿债比率）、（RM7550x35%-RM941.00）。

为何这样计算？因为你的收入不是都花在每月的分期付款，你仍需要购买食品、生活开销、旅游、保险费、汽车维修等等。

另外，你也需重视另一个关键因素：债务对资产比率，不可以超过50%，许多购屋者经常忽略这点。

假如你的所有资产，由银行贷款融资，那么你不拥有任何净资产，这是你买或不买另一间公寓要做的最终决定。

由于没有两间公寓价值的资料，无法提供比较全面的意见供参考。以下是采用债务对资产比率计算：

总债务：RM197,000／50%
总资产：RM394,000
减：现金偿还公寓1的贷款以及公积金结存后的流动资产：RM235,000

以上结存数额，实际上等于你的公寓1和公寓2市场价值，因此，不妨检查你公寓目前的市场价，越多越好，因为可以拉低50%的比率。

市场价值由供应与需求、地点、产业地契（租赁或永久地契）、公寓类型决定，买家或卖家需对产业价格达致共识，而且申请贷款需获银行批准。

请注意：在迈向财务自由，财富累积的过程，如果是向银行贷款购买，必须偿还贷款加上利息（见表）。

另一个适合你组合收入的投资工具是：产业投资信托，这个信托拥有许多类型的商业产业，例如办公单位、医院、停车位、货仓等等。

产业投资信托让投资者有机会涉及以上各类型产业的投资，这个信托通过购买的产业，然后出租或转售赚取利润。

总结一句，由于缺乏一些重要资料，建议你寻求执照财务规划师的意见，了解财务规划程序的6个步骤，相信将有助你迈向财务自主之路。