对蔡长艺来说，最坏的时机，也是最好的时机！

现年51岁的蔡长艺，就是在1997、98年亚洲金融风暴期间出来创业的。

他最近接受访问时表示，那是最好的创业时机，情况已是最坏，不可能再坏，因而更容易做出决定，让他铁了心志，卯劲前进！

未创业前，他是为一家未上市产业公司担任发展计划经理，负责发展项目。

一个机缘的际遇，机会前来敲门了，地主给予机会合作，稍微估算一下，他便放胆一试。

31岁创业 业务一脚踢

他追忆说，那年是30岁而立之年，正式开始做本身的发展项目时才31岁，根本不考虑太多，第一个项目是在远离市中心的双溪龙镇的Desa Permai。

开始有两段地迄今犹印象深刻，第一段地是出售24个独立式房产地段；地段就夹在新协利和金狮集团蕉赖皇冠花园之间，也是他正做项目的旁边，自然比较了解附近情况。

“对方卖一方尺45令吉，我卖33令吉，只隔一条路而已，人们更易选择，很多朋友向我买。”

后来，在第二个地段建了78间排屋，新协利的双溪龙每间售20万令吉，他卖18万令吉或便宜10%。

他坦承，那时项目若没名气，人家跟你买要承担风险；若要售价便宜而有钱可赚，就要勤于管好建筑施工。

他表示，有别于目前全外包予承包商，初创时有本身的建筑公司，全部业务“一脚踢”，既是管工督工，卖屋也一手包办。

由于78间排屋地点难找，要经过另一施工项目才可到达，因而挂布条吸引买气。

他指出：“若有人要，就载人去看。”

那时生意比较好做，基本上售出一半就可回本，且少了大约30%的遵循成本。地主获分一些二层与二层半产业。

巴生房产发展潜能大

MITRALAND公司今后几年聚焦巴生，在巴生通往西港路上的Gravit8总共8栋公寓预计释放13亿令吉总发展值。

8公寓发展值料达13亿蔡长艺说，已推展的2A阶段2019年交屋，Andaman正在推展，销售约60%，预期2018年杪达80%以上。

他预计过了农历年推展第四座的ASINO，大约6、7个月可卖至七七八八；2020年会交4栋公寓，2012年会开始做2C项目；这是最漂亮的计划，面向湖滨俱乐部（Lakeclub）（有两栋）。

他说，距今还有4至5年，会进行第六与第七栋计划；最后阶段的两栋楼，一面向湖，另一面向KESAS大道，比较适宜作为酒店和办公楼。

他表示：“希望到时经济环境会更好，那应该是2至3年后要规划的事情。”

巴生人固然较喜欢有地产业，最近销售显示，所售千余间产业中，80至90%购买者是40岁以下，25至35岁居多。

他说，相比以往活跃的蕉赖地区，巴生的100多万人口潜能很大；若能够让他们喜爱服务公寓，潜能非常大。

他认为，市场需求会随时日而改变，在缺乏地段后，未来的有地产业（排屋）售价可能达70万至80万令吉；相比40万至50万令吉的公寓，人们购买公寓的可负担水平更佳。

蔡长艺说，这里头的20万差额的可负担程度，仍是推动销售的最大障碍，通关不成，销售难行。

他表示，人们要先置产，不然钱在银行只会贬值，先买了第一间屋子，然后才寻求“升级”。

他说，刚组织家庭双薪要买屋，若有一家四口，三房公寓已很好住。

该公司目前在推展的，以第三座最小的是700多平方英尺（2房+1厨房），然后800多到900多方尺，而最好销售的是1000至1100平方英尺，已完售一空。

掌握巴生人爱大房产趋势

他表示，巴生一般公寓是从大卖到小（买家先选购大单位），与其他地区从小而大恰好相反，可能和巴生人住惯有地产业的宽敞空间有关。

他表示幸好掌握巴生的趋势，首一两座皆推出600多到1000平方英尺，第三座从700多至1100方尺；最后一座只剩280间，最小800多方呎，900至1200方呎也有。

他说，巴生人口购买力强，华人买家居多，印裔人士逾10%。。

他指出，巴生集合两代人购屋的也有，跟孩子付头期的大有人在，不过不知程度到那里。

他说，其Lakepark已成为很好卖点，发展商在该湖滨公园投资1100万令吉。

他强调，今后主要市场还是在巴生河流域，尤以巴生为脉动，逾半营收来自巴生，巴生仍有很多潜能。

形塑时尚创造价值

MITRALAND公司在巴生的上述产业群以形塑时尚、创造价值（Crafting Lifestyle,CreatingValue）为基调。

蔡长艺指出，现代年轻人讲求时尚生活，每个计划要有特点，因此建构8英亩湖滨公园（Lakepark），另有3英亩休闲公园，比住在有地住宅更接近公园。

他说，孩子下去宽阔无车的露天平台不用担心，且还有两个泳池；不用开车，不用麻烦停车。

蔡长艺说，假若产品做得好，增值机会也高。

他说，巴生滨海北区与南区，若有适当的地段，会考虑购地。

他指出，若有地，会依据市场需求而建。可以是排屋、独立式、工厂、公寓、酒店、商产皆可。

Gravit8为最大项目

其Gravit8的Nordica和Adria高级公寓住宅大楼，10月30日举行隆重封顶仪式。

Gravit8位距Botanic轻快铁站3公里，离佐汉瑟帝亚站3.3公里。该区距西港18.5公里、离梳邦机场31.9公里，到吉隆坡国际机场（KLIA）48.5公里。

Gravit8是其项目中最大，大约4至5英亩，不会设在高档；估计还有4至5年才忙完。

蔡长艺说，行情不好已3年，若银行放松借贷条件，市场就会很好。

他表示，虽说大马家债高，然而在澳洲家债达120%，我国的逾80%已算是很低。

采“看得到管得到”策略

他采取不贪多务得，最多一个时间两三个项目；“看得到，管得到”，是其策略。

他表示此时行情更量力而为，乐于成为小而美的发展商，每个项目都创造独特卖点。

他表示，若一个计划做得好，增值机会就高。该公司16QUARTZ项目获世界不动产联盟（FIABCI）主办的世界卓越产业大奖，这是发展的重要里程碑。

2018年5月初，MITRALAND集团的6Quartz@Melawati扬威国际，在世界不动产联盟（FIABCI）主办的世界卓越产业大奖，在低楼住宅产业中夺取金奖。

16Quartz在设计在马别树一帜。

该计划停车间在底层，从屋内高处一眼望去，仅是园林风貌。有人造湖、园林有4个不同主题，包括杨柳青青；早上起来吃早餐，放眼处，是多么开阔的园林景观。

新春后隆推2亿公寓

MITRALAND公司在吉隆坡美拉华蒂有个2亿令吉的公寓计划，过了农历新年会正式推展。

公司在蒲种Meranti Jaya乔治肯特大厦后面，也有21英亩地段，可能规划40万至50万令吉公寓，会相对较易销售。

士毛月还有9英亩地段，规划为服务公寓，会有零售、商店等，还在密切观察时机。

他说，加影、士毛月一带供应太多，至少有一两万间公寓，应该没那么快明年就推展，希望蒲种可快推展。

目前也还在找著其他地段，待行情好时推展一些有地产业，有需求时销售较没压力。

哪里有需求就去哪里

他表示：“我们不看地点，市场有需求，我们就去。”

蔡长艺说，目前行情欠佳，200至300间的计划最好做，若服务公寓2英亩多便可做成；Lakeclub2C阶段的，占地只3英亩。

他表示，60至80间1英亩公寓，发展值达1亿多，速战速决，没有压力，轻松简单。

借贷困难 发展商难做

他表示，目前借贷困难，让发展商难做，1998年和2008年也不比目前难做，对整个发展项目是很大问题。

他指出，一些发展商贷款不通过案例高达40至50%，或者200至300万令吉的屋子，因借贷而不过关的更多。

他说，一些高价屋子，因为借贷不到，常辗转两三个买家，周而复始耗时耗力，使到销售非常困难兼麻烦。

他指出，自从国行以净可支配收入为借贷准则后，这样的情况更为普遍。

他说，迄今公司在巴生Gravit8总共4座1800间中，约400多间借贷不到，否则已经售罄。

该公司每个项目都会创造独特卖点，他表示，因项目不多而可监督素质，务使买的人开心，赚钱也开心。

公开招标严控品质

该公司没有固定的外包承包商，每项目都公开招标；建筑素质以QCLASSIC（大马建筑机构（CIDB）旗下、品质检查法），要求承包商须获至少75分的得分，才颁发工程以严控品质。

他强调：“我们不是上市公司，不会有营收增长的压力；因而以稳健谨慎为策略。

他表示，2英亩多至3英亩的地段小而美项目，可建200至300单位、接近1亿令吉发展值的，可速战速决。

品牌口碑佳 未考虑上市

蔡长艺暂时未考虑上市，也未研究在香港新加坡上市。

他说，该公司今年创立20周年，伙伴拿督佐汉阿立夫（Johan Ariff）2009年开始加入董事部，自1997年认识至今。

他披露，公司两个股东而己，本身持股超过一半，达70%。

他说，组织与结构简单，若有地段要买，可迅速做决策。

他认为，目前品牌不错，融资容易，品牌还可用，为何要上市；也不需要做得很大，为何要上市？

奉行企业社会责任

他说，目前品牌不错、融资没有问题。

最要紧的，项目做出来要好，有好口碑。

截至去年为止，总共已捐了300万令吉，带动了承包商和供应商，去年筹30万令吉。

每年的常年晚宴筹款，受惠者十多个团体，包括孤儿院、老人院。

每周聚餐凝聚大家

“取诸社会，用诸社会”，该公司在有项目地区，皆为当地华小筹款。11月初巴生举行慈善义跑，为巴生华小筹募款项。

在管理上除了保持开明，MITRALAND公司尽力改善营运环境，甚至允许员工在灵活工时环境上班。

他举例说，如秘书家住蕉赖，较远而需送孩子上学，公司允许10时上班、7时下班。

他说，只要工作表现佳，工作有进展，比较灵活的工时行得通。

他表示，目前很多Y世代皆要求这样，公司只有跟随趋势。

“我们每周都有聚餐，主要是凝聚大家，让大家聊聊与沟通。”

该公司也以运动日（Sport Day）凝聚员工，蔡长艺亲自参与羽毛球比赛，发现同事都很享受上述过程。

他说，整体员工有70人，分成3个队伍在比赛；过后有保龄球和其他项目。

他表示：“我们致力改善职场环境，当整体同事开心，对客户所提供的服务会更好！”这是颠扑不破的定律。

他说，如果员工不开心，就不会有团队精神和交流，项目也很难进行。

本身为福建晋江人，来自霹雳江沙的蔡长艺强调，员工是最重要的资源。

该公司也把应有的赚益回馈员工；目前可获20%至25%赚益已属不错。在澳洲，也有60多间公寓计划。

建筑成本高 房价难降

蔡长艺指出，现在有35%的发展收费，规定需有绿色区或开放空间10%；以前少过5英亩发展计划无此规定，只要5%便可，且水电不需押抵。

他说，以往押底是20万令吉，现在是3%的建筑成本，成本更高。

他指出，一个整千万令吉项目，3%就等于30万令吉；以前不需要，现在要实施到4至5%。

以前生意的赚益较好，没有那么竞争，现在的建筑成本高。

他强调，如果没有上述高遵循成本，发展商是可以降价的。

遵循成本不透明

他说，这需要政府的管理，目前主要问题是遵循成本不透明。

“虽说是以强化价值的30%估算，但如何得出这30%确实数字确引起争议。”

他说，这个估算出的数据，你有你说我有我说，他们得出有关数据不让你看。

他举出一个项目为例，一个1亿多的发展项目，发展收费接近110万令吉（1.1%），另一个在加影市议会管辖范围下的4亿多令吉计划，则达150多万令吉，0.3%不到。

他说，究竟这些发展收费是依据销售值抑或甚么？应该有个透明的释义！

在雪州，发展收费大约实行5年，州内有12个市议会，不同市议会不同估算法，令发展商既混淆和感觉不透明。

他说，尽管在这方面有指南，然而在“强化价值”究竟依据哪些量化准则，仍具有争议性。

另外，当前情况银行贷款难，导致更难以成交；相比以往一旦订购，即意味成交，十拿九稳。

以前，因贷款不成只1至2%不能成交，目前高达30至40%以上无法成交。

这全是当前发展商最大而迫切的挑战。

他说，发展商利息承担计划（DIBS）或吸纳利息计划，可协助首次购屋者拥有一间屋子，可纾缓首购族拥屋的辛苦，重点是应严控而只限首购族享有便利。