购买房屋供自住或投资，是许多人一生重要的财务规划。对大马人来说，不论超富人士、普通受薪阶级、自雇人士、已组织家庭，或是准备保持单身，几乎都将购买房屋视为其中一个重要的选项。

只要选对房产，可以是住得安心，若是以投资为出发点，则可以投资获利，不只让本金保值，还享有增值空间，这是过去多年房产业主或投资者的心得。

房产发展的演变

我国在1957年独立后不到10年，制定了1966年房屋发展（管制与执照）法令，以便可以完善、系统化管制房屋发展计划。买卖合约的草拟是以该法令作为依据，购买有地房屋或分层产业的合约，各有不同的参考架构，法令旨在保护房屋发展商和购屋者的利益。

从有地房产到分层产业

那个年代，可以用来发展房产的土地比较充足，发展商兴建的多数是有地房产，例如单层排屋、双层排屋、半独立洋房及独立洋楼。至于分层产业，例如公寓、共管公寓则比较少见，在首都吉隆坡只有少数几个组屋发展计划，以应付低收入者对居住的需求。这些廉价组屋是由市政府或州政府旗下机构发展，只有符合条件的低收入家庭才能入住，以分期付款方式购买、但不能转售。

在人口逐年增多的情况下，人们对住房的需求翻倍增加，可是土地的供应有限，催生了分层产业如公寓、共管公寓的兴建，如雨后春笋般发展起来。1966年房屋发展（管制与执照）法令生效后不到20年，有了1985年分层地契法令，让分层产业的购屋者也能有一张分层地契，法令规定发展商在移交公寓锁匙给购屋者的6个月内，必须为购屋者办理分层地契转移手续。

人口逐年增长
土地供应有限

法令虽然生效，可是执法不严厉，在往后的十多廿年国内发生不少房产计划搁置，苦了许多百姓购屋者。许多分层产业的购买者入住公寓多年，依然没有获得一纸分层地契，对公寓购买者欠缺了一份保障。

先建后售
胎死腹中

前首相拿督斯里阿都拉在位期间，由当年房地部宣布，建议在2015年全面落实“先建后售”机制。在该机制之下，购屋者只需缴付10%的购屋款定金，等待所购买的房屋建竣后，再缴清剩余的90%购屋款，另外90%其中一部份可以来自购屋者的储蓄、公积金存款，或是向银行贷款。

这项建议最后并没有如期落实，当年的房地部长拿督阿都拉曼达兰后来证实，当局决定暂时搁置强制落实“先建后售”

政策，以免一些发展商因无法拿出庞大的资本，减少推出新的房产发展项目，对市场供应形成压力，进而导致房屋价格上升。

对“先建后售”政策有期待的购屋者，可能会有些失望，他们将目标转向转手市场，物色现成的房产单位。至于一手市场，发展商按计划推出预订计划，可是世事难以预料，房屋建好后的2017、2018年，恰好是经济、马币表现受挫的时候，发展商面临房产滞销问题，一些财力较弱的业者，陷入周转不来的窘境。

法令出台
降低搁置风险

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵说，尽管发展商最担心的“先建后售”未强制性落实，但为了加强保障购屋者的权益，早已获得内阁批准、国会通过及宪报公布，却一直迟迟未落实的《2012年房屋发展（管制与执照）修正法令》（简称HDAA），终于在2016年6月1日起正式生效；同时生效的还包括《2013年分层地契修正法令》（简称STAA）及《2012年分层管理法令》（简称SMA）。

上述法令无论是新增的条例或修订的条例，主要是加重对付搁置工程的发展商，并通过给发展商设下更严格的规定，以确保他们具备足够的财力及能力，将拖延或搁置房产发展项目的风险降至最低，为购屋者带来更多保障。

尽管政府出台了许多政策，制定或修订不少相关法令，可是在落实期间，由于各种不同的因素，房产计划的推行与发展，出现失衡情况，而且当中有不少房产的价格，超出我国人民的购买力，成为不可负担、难以负担的房产单位。

可负担屋
各州价位大不同

居者有其屋是人民的愿望，更是政府赢取民心的措施。大马政府在推行可负担房屋计划，与邻国新加坡相比，起步显得缓慢。最早的马来西亚人民房屋计划，是在2012年才正式推行。

最大的问题是我国在推行和执行方面，分为中央政府和州政府，这与新加坡不一样，该国是由一个统一的机构来统筹兴建及发展，而且是透过私人界发展商、或是官联机构来兴建可负担房屋，因此解决人民住房问题比我国早大约30年。

各州各有土地法

说到大马可负担房屋的定义，各州有不一样的价位，主要是各州土地价格与首都吉隆坡或雪兰莪相比，有一定的距离。虽然我们有国家土地法典，不过大马各州也有本身的土地法，因此在政策的落实方面又有一些不同。

此外，大马各州制定本身的土著固打限额及土著享有的回扣也不一样，发展商若要在该州发展产业计划，惟有遵守该州的政策。有些州属规定土著固打限额30%，也有一些是50%保留给土著；至于屋价的回扣，最少是5或7%，可是有些州给予土著10%，甚至15%的回扣。坦白说，对于同样是大马子民的非土著买家相当不公平。

土著回扣
后续问题多箩筐

大马各州实行土著产业买家享有回扣政策，主要是辅助他们实现购买产业计划，早日拥有自己的房屋。不过严格来说，政策从数十年前落实至今，受惠的可能只是一些中上阶级的土著产业投资者。

一些富裕的土著投资者在购买100万令吉房产的能力，并不比非土著逊色，看看回扣就可以算出金额的数目。其实也有少数土著产业买家，他们未必想以土著名义购买产业，虽然可以获得回扣，但是将来准备脱售，只能卖回给土著，无形中目标买家减少，而且未必卖得好价格。

土著买非土著单位
日后转售非土著或被驳回

那么，是否意味土著投资者购买的是非土著单位，日后脱售房产时比较有市场？

针对这点，陈钟灵表示未必，即使土著产业投资者以非土著价格购买，就是他们购买的不是土著保留单位，当他们准备脱售给非土著的时候，来到转换名字的相关部门，或是需要州政府批准的程序一样被驳回，因为业主头上套的是土著光环。

另一方面，由于售卖给土著的房产单位必须给予价格回扣，发展商多数会取巧将这笔账，转移到非土著房产单位，在制定房屋的每平方售价，纳入有关成本。

说到土著固打的问题，一家上市产业公司的市场部经理说，如果每个城市的产业计划，都规定30%的土著固打限额，是不可能可以顺利卖完的，应该是看城市来制定，假设是雪兰莪州首府沙亚南，房产计划的30%是土著固打限额，一般都不会面对卖不出的问题，假如是其他城市、效果如何就很难说。

房产发展商会主席拿督孙兴存、接任该会主席职务后不久，在房产发展商会的论坛上这样说过，配合政府鼓励业者增建可负担房屋，业者在多个城市开始这类房产计划，一旦建好后，是否造成可负担房屋供应过剩？

二三线城可负担屋供过于求

这是个值得大家慎思的问题，如今在国内一些二三线城市可负担房屋的供应，似乎出现供过于求的状况。

在那些城市，年轻人多数到大城市工作，家中的长辈有老家可住，购买可负担房屋的愿意不强，导致一些可负担房屋在推行后，至今接近建成，还剩下不少单位供选购，甚至还出现降价求售、不必抽签等情况。

其实，大马人民对可负担房屋的需求是庞大的，特别是在城市周边地区，好比巴生河流域，假如是价格较低的房产，例如在20万令吉以内的可负担房屋，一般都需要抽签，而且必须符合一些资格才能加入抽签行列，如此一来将一些需要房屋的申请者排除在外。

另一方面，房产发展商会前任主席拿督斯里法迪依斯干达表示，发展商在推行一项产业计划，特别是兴建综合城镇，肩负发展可负担房屋、或是中低价房屋的使命，无形中加大业者的负担，如果州政府能在可负担房屋的供应扛起比较大的担子，对发展商、购屋者或产业市场的发展是有利的，在争取土地供发展产业，市政府或州政府毕竟比较占优势。

东盟多国房价高企

提及首都吉隆坡的房产价格，他说，许多人认为吉隆坡的房产价格高昂，其实在东盟多个成员国，撇开新加坡不说，印尼首都雅加达、泰国首都曼谷、菲律宾首都马尼拉的房产价格，也是超出一般市民的购买力，年轻的购屋者需要长辈的资助，才有可能实现购屋计划。

政策连贯
逐步实现居者有其屋

说到由州政府或市政府扛起建可负担房屋的责任，本地一名产业顾问表示，邻国新加坡在1960年开始透过建屋发展局循序渐进实现“居者有其屋”，成功解决建国之初面对房屋供应不足的问题。

“在政策执行的连贯性，该国政府保持房屋政策的连续性，依据不同时期与需求，逐步实现‘居者有其屋”的住房目标。”

自从1964年推行居者有其屋政策，新加坡政府基于为居民提供可负担房屋为宗旨，从土地、资金援助，供给体制进行全方位的支持。1966年新加坡政府通过颁布《土地征收法》，赋予政府低价征地的权力，为大规模及低成本兴建组屋奠下基础。

随后在1968年开始，允许人民以公积金储蓄购买组屋，加强人民的购屋能力。此外，该国政府也为建屋发展局提供资金补贴及低息贷款，协助建屋发展局兴建更多的住房单位。

房价可负担是关键

他说：“购买房屋靠个人或靠政府，严格来说，关键在于个人购买房屋的意愿、个人的财务条件。不同的是，当一些有利于购屋者的政策出台，可以推动有意购屋者进场，前提是他们的条件符合要求，再来是房产位于他们可以接受的地点及最关键的：房屋价格在他们可以负担的范围。”

修订条例
提高发展商门槛

巴生河流域一家非上市产业公司的主管表示，房屋发展法令修订后，发展商申请发展执照时需拥有不少于25万令吉现金的缴足成本，并缴付发展项目建筑成本预算（不包括土地成本）的3%作为抵押金，这是一笔数目不小的资金，对许多业者带来不小的冲击。

80%交屋后拿回
20%维修期结束

假设一个公寓发展项目的建筑成本是3亿令吉，发展商就必须掏出900万令吉现金作为抵押金，直到交屋后才可以拿回80%，其余20%需等到义务维修期结束后才能拿回，发展商的财力必须雄厚，才有能力应付。

本地执业律师陈佐彬表示，过去发展商若要推出新的房产发展项目，需缴付20万令吉的抵押金，交给房屋部监管单位保管，便能够申请“广告准证及发展执照”，以刊登有关房产发展项目的销售广告及与购屋者签署买卖合约。

不可贷款充抵押金

不过，随着新法令的修订后，发展商必须缴付的抵押金，从20万令吉提高至建筑成本预算的3%，而且不能向银行贷款，发展商只能自己想办法掏出一笔庞大的现金，违反此条文的业者，其罚款也从过去的2万令吉，提高至5万令吉。

陈佐彬指出，尽管新条例将发展商的入门槛提高，财力不足的发展商因此跨不进来，而依赖银行融资贷款来运作的发展商，也将逐渐被淘汰出局，但相较于过去无论房产发展项目大小，一律须缴付20万令吉的指南，修正后的新条例是根据每个项目的建筑成本预算来收取抵押金，对于推出小规模房产计划的发展商，反而显得比较公平。

买屋太难
政策仍须调整

话说回来，大家一定会好奇什么是可负担房屋？为什么会有可负担房屋的出现？对于不同类别、不同城市的可负担房屋计划，会有不一样的申请条件和必备文件，当中售价和细节也有所不同。对一些城市的购屋者来说，15万至20万令吉是可负担房屋；在另一些城市，25万至30万令吉是可负担房屋，关键在于购买者的收入和能力。

可负担屋定价
关键在于购买者收入和能力

政府推出的可负担房屋计划，主要是为低收入群体提供合适售价的房屋，考虑到生活在一二线城市（吉隆坡、雪兰莪、纳闽、布城等）的居民负担不轻，希望可以帮助他们减轻购屋压力。特别是低收入（B40）和中产收入群体（M40），也就是说从家庭或个人收入每月少于5000令吉，或不超过1万令吉的收入阶层都是受惠者。

对一般的受薪阶级来说，在付了车贷分期、房租、保险、伙食费及其他的日常开销，能储蓄的钱几乎所剩无几。

对于中低收入群体来说，吉隆坡的屋价真的不容易负担，造成他们难以承担购买房屋的重任。

购买房屋成为年轻人的压力，薪水负担不起屋价，这一连串的实际状况，推动政府推出可负担房屋计划，让大众人民可以直接受惠，期待大家都能“居者有其屋”，特别是拥有购买房屋计划的年轻人。

不过，发展商与国家银行也需全力配合和支持，积极商讨如何调整和放宽房贷条规，让购屋者的贷款申请比较容易获得批准。这里需要补充一点，假设在最低持有年限的时间内（约两年）脱售可负担房屋。或许只能转卖给房屋与地方政府部，以确保符合资格的购屋者才能入住。

那么，什么样的人最适合购买可负担房屋？产业顾问表示，踏入社会工作不久的年轻人、想帮助孩子建立家庭的父母、家庭或个人月入少过5000令吉、家庭或个人月入不超过1万令吉的收入群。

先租后买
加强购屋资格

产业顾问公司莱坊表示，国家房屋政策2.0（NAHP2.0）设下的广泛框架，有助于解决可负担房屋的问题。该政策下的先租后买（RTO）计划，为购屋者提供享有租屋5年的选择权，并可在第六年申请通过终端融资，以购买有关房屋。

该公司表示，先租后买计划是一项不错的措施，因为可提高低收入群体的信用分数，进而加强他们的购屋资格。

结语

房地部长祖莱达较早前透露，在全国的127个可负担房屋项目中，仅有27个项目的土地是由州政府所提供，剩余的100个皆由私人领域提供。尽管全国有许多的可负担房屋项目，可是由于缺乏一个统一的机构来全权统筹及兴建，因此取得的成效并不理想。

希盟政府上台之后，有意统一让房地部全权统筹国内所有的可负担房屋计划，负起监督和协调的重任，保障可负担房屋的发展，不过细节还未出炉，因此短期内仍难以评定。