蔡先生今年52岁、太太50岁，两个孩子年龄20和22岁，是本地大学第一及第三年的学生，课程分别为3年半及4年，大儿子将在明年完成学业，小女儿今年9月才就读。

小女儿目前住在宿舍；大儿子住了两年宿舍，第三年开始在校园附近租房，开销比住在宿舍多一些。

公积金不丰厚  每月盈余1300至1500令吉

蔡先生和太太都是受薪人士，两人月入净收加起来大约5000令吉，资产是一间已供完房屋贷款的中价公寓（750平方呎、2＋1间房、一间浴室），一辆10年的国产车、一辆摩哆车及银行存款，还有公积金储蓄，不过数额并不多。这些年工作至今，由于收入不多，因此公积金储蓄并不丰厚，准备保留做退休后的养老金。

目前，家庭的开销主要是孩子读大学的费用、伙食费、交通费、保险费、公寓管理费、水费、电费、电话费、上网费及日常生活的其他开销，每月平均有1300至1500令吉的盈余。

蔡先生说，他们可以工作到60岁，如果公司需要人手，可能有机会以合约方式继续多工作几年，只是福利会被削减。

目前，蔡先生与家人住的公寓是在第五层楼，也是最高那层，那区的5层楼公寓，没有电梯设备，屋龄接近20年，不是永久地契。之前他是在那里租一个单位，后来楼上邻居要卖，因此买了下来，购买至今已经十多年，那时以12万令吉购买，现在值廿多万令吉。

年轻的时候，不觉得步行上楼梯辛苦，可是，在年纪一年一年增加，越来越觉得步行上5楼有辛苦，特别是提重东西、或是生病的时候，如果选择将东西分多一次提，又要上下多一次5楼，或者是一时遗忘拿车锁匙、摩哆车钢盔，或是其他必要的东西，这时要再步行上5楼，会觉得是苦差。

蔡先生说，谈到这里，最近有想过转换房屋的计划，或是多买一个公寓单位，因为有看到发展商促销一些房屋，可能是个购买产业的机会，只是以他们的财务状况和收入，是否可行？希望财富问诊专栏提供一些意见供参考。

答：永佳财务规划公司理财师陈建业说，蔡先生和太太已年届中年，希望转换房屋、或是多买一个房产单位，这计划不是不可行，而是要谨慎规划和计算，这样才会比较妥善。

先卖？先买？

如果是转换房屋，要先卖房屋、还是先买房屋，或是同时进行，这些要有一个共识。在目前市场走势较淡的阶段，想要售卖房屋，除非是售价很优惠，地点很理想，脱售房屋不会面对比较大的阻力，不需担心卖不出的问题，否则会面对规划以外的问题。

假如房屋容易脱售，那么可以先订购房屋，然后开始售屋计划，确保卖了房屋，不会有购买的房屋连接不上，被迫要暂时租屋，在短短不到一年的时间内，要忙于搬两次家的问题。

根据蔡先生来信的叙述，目前居住的公寓单位，比较逊色的地方包括公寓是坐落在租赁契约的土地上，剩下70多年，而且没有电梯。年长的购屋者可能不会考虑，除非是售价比同区的类似单位便宜；在该区居住的年轻人，准备成家，同时已习惯住在那个地区，也希望住靠近父母家，方便可以照应，这样敲定买卖的机会比较大。

说到购买房屋，蔡先生准备订购发展商建好卖剩的单位，或是还在兴建中的公寓，这一点，蔡先生必须先有个打算，假如是已建好、价格是可以负担，而且免律师费、印花税的单位，蔡先生本身有足够的首期钱，那么是可行的。

关于首期钱的事项，由于来信没有提供银行储蓄的数目，不晓得蔡先生能支付多少首期屋款？

可购供期15年贷款低于22万房产

以蔡先生和太太的年龄来看，不能借供期超过15年、超过22万令吉的贷款，假设购买30万令吉的房屋，贷款22万令吉、供期15年，每月份期付款需要1600令吉左右，以目前净收入5000令吉来看，应该符合资格，只是比现在每月1300至1500令吉盈余稍微不足。

也许蔡先生再调整一下开销，加上大儿子明年毕业，到时只要他顺利物色到工作，蔡先生不需要供应他的开销，这样应付每月的房屋贷款分期，应该不成问题。前提是有足够的首期购屋款及申请银行贷款可以获得批准，有些银行会考虑让申请者的分期付款到65岁，蔡太太目前是50岁，这一点是符合要求的。

现在商业银行在贷款者提呈申请时，也会要求出示银行定期存款证书、或是公积金储蓄结存，以加强申请者获批的分数。现阶段，蔡先生并没有其他的贷款分期，例子房屋贷款、汽车贷款负担，而且没有拖欠信用卡债务，同时没有个人贷款负担，相信申请贷款获批的机会应该相当大。

假如蔡先生售卖公寓的计划顺利完成，可以减少贷款的额度，例如贷款50%，缩短分期付款的年数，例如分期付款10年，也可以实现购屋计划。