为甚么有的人特别耐冷？为甚么有的人抗压力特别好？决定你我的不同之处，就是脱氧核糖核酸（DNA）。纵然人与人的基因有99.99%相似，但区区0.01%基因不同，却预示著我们会成为不一样的人，成就也不一样。

与人一样，成千上万的企业也有著高度相似的基因，但小小的不同之处却决定了企业的形态、发展乃至变异。就拿房产来说，同样是用红砖绿瓦和洋灰砌成一栋栋房子，有的发展商能在逆市中持续交出好成绩，有的发展商却陷入困境。为了找出原因，本期《投资致富》特别拜访房产界绩优生——绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）首席执行员拿督曾建华来一探究竟。

投资基设提振价值

创始于2013年的绿盛世，在过去5年每年平均买出30亿至40亿令吉房产，完全没有感受不到房市的股股冷意，究竟绿盛世是如何脱颖而出的呢？

地点是关键 重视连接

曾建华笑著说，身为发展商，绿盛世也在不断摸索到底消费者为何愿意购买集团的房产，但对集团来说，地点是最大关键。

“我们所有房产项目都临近主要大道、学校和其他设施，因为我们非常重视连接，都会提前投资基础设施来提振产业价值。我们相信连接性是销售房产的卖点之一，因此我们提前建设交流道，让购屋者在交屋时候便可使用，这是我们的承诺。”

不过，地点固然重要，但要彻底赢得消费者的心，更重要的是传递承诺。他认为：“你不能只是做好看的传单，因为好看的照片随处可得，你需要的是向购屋者传达你想要做的产品和承诺，并完美地兑现传单里的内容。”

绿盛世旗下的所有发展计划，除了有新颖和独特的设计外，也离不开集团制定的D.N.A主题，即设计（Design）、自然（Nature）及艺术（Art）。

每项产业计划都有独特概念

他指出，集团每项产业发展计划都有独特的概念，这样的体验并不只是为了满足住户需求，也反映出整个城镇发展计划的核心价值，完整的概念将创造出更好的价值。

他以Eco Majestic为例，集团精心打造独特的殖民地海峡时代建筑，整个发展计划都散发浓浓的复古风格，并与自然和精致的园艺设计结合，绝对不会融合其他设计元素，以确保整体计划的一致性。

曾建华表示，Eco Majestic现已交付超过4000个单位，充份展现出集团DNA主题的方方面面，也是集团为何能持续交出超越大市表现的关键。

与此同时，他也强调创新的重要性。他说，当你来到绿盛世，很多人都不会预想到普通的产品，集团经常推出创新设计与概念，以应对千禧一代和家庭日趋变化的生活方式需求。

“举例来说，我们在Eco Grandeur推出了将双层排屋设计成类似半独立式洋房的花园房屋，也在Eco Sanctuary推介了结合有地房产和公寓居住体验的预制模块房屋（Modular Home）概念，以满足不同时代居住要求。”

促进领域变革 让生活更有趣

他补充，集团现正尝试推介“混搭”（mix&match）设计概念的房产，让购屋者能在房子建设前自行决定居住空间的设计。“我们的任务不仅仅是卖房子，我们也需想方设法促进领域的变革，让生活变得更有趣。”

注入新元素  提高宜居性

虽然靠著DNA主题取得好成绩，但绿盛世并未自满，反而透过强化价值创造来进一步提升素质。

社区建设是公司重要发展环节

曾建华表示，集团需要进一步完善我成功的发展理念和品牌DNA，以顾及居民每个生命阶段的需求，其中社区建设是绿盛世其中一项重要的发展环节，也是集团关心和回馈社会的责任。

“当我们移交更多房屋时，我们的重点将集中于我们的社区，提供有品质的生活环境。因此，<a href=mailto:Life@EcoWorld>Life@EcoWorld</a>计划应运而生。我们会在项目中注入各种新元素，以提高开发项目的可取性和宜居性。”

他说，绿盛世不断提倡新的工具，允许消费者体验生活在集团产业发展计划的感受。

“对于绿盛世来说，生活方式不仅关乎设施和建筑美学，还关乎氛围和场所营造。”

4大支柱  筛选满足不同发展阶段客户需求

他以Eco Palladium@Eco Spring为例，为了活络整个商业中心，集团根据生活态度与服务、教育与办公、餐饮和一站式保健服务4大支柱来筛选出适合的租客，并集团精心为他们提供完善的设施与服务来满足不同发展阶段的客户需求。

除了商业，绿盛世也建设占地13万平方呎的Sanctuary广场来为当地社区提供日常生活便利、医疗与保健设施与服务，同时设有“生命空间”（Life Space）平台来组织多项社区服务来促进完善的生活方式。

此外，绿盛世也与台湾高雄医疗体系和长乐集团（Aged Care Group）签署合作协议，共同携手在Eco Sanctuary打造出“医养结合”

的全龄社区概念项目，不仅为老年人提供完善的宜老配套设施、周到的宜老服务及适宜的居住产品及环境，同时也满足不同年龄层次人群的需求，充份体现“社区照顾”的理念。

创新理念 吸引特定目标群

绿盛世在短短几年内靠著快速扩张，成功在国内产业市场占有一席之地，但快速扩张带来的负效果——高负债比，却也叫市场忧虑。

不过，曾建华认为，绿盛世是相对年轻的公司，加上需完成手头上18项发展项目和基础建设，初期投资自然较高，但公司成功透过将累积销售转换为盈利，将负债比降至现有的0.75倍，这是显著的降幅。

“只要我们持续取得销售，获利就会不断增长，股东基金就会持续增多，负债比自然就会下降。”

他解释，集团过去几年盈利稳定增长，主要是高企的未入账销售将确保集团中短期的盈利能见度。

实际未入账销售58.6亿

数据显示，截至今年8月杪，国内项目未入账销售已达43亿令吉，若加上27%联号公司——绿盛世国际（EWINT,5283,主板产业组）贡献，实际未入账销售达到58亿5980万令吉。

他指出，绿盛世国际现累积销售达到109亿4000万令吉，其中英国和澳洲的多数房产计划盈利将在今明2个财政年认列，将确保短期盈利能见度。

“我们高企的未入账销售提供很好的中短期盈利能见度。我们也计划在多项产业发展计划初步成功的基础上，推介新阶段的发展项目来扩大产品选项，其中包括Eco Ardence涵盖半独立与独立洋房单位的Cora及为客户提供设计理想家园机会的Eco Grandeur的Regent Gardens发展计划。”

他补充，其他现有发展计划的新一期项目也将纳入创新理念与概念，以吸引特定目标消费群，其中Eco Forest的Hazelton将纳入有效的空间规划和公共生活空间的全新Ergo房屋设计，同时EcoMajestic也将推介全新一期的Mellowood房屋。

槟城方面，绿盛世也将在Eco Horizon推介Brydon系列的半独立与独立洋房，而南马柔佛依斯干达Eco Spring也将迎来在巴生河流域广受欢迎的花园房屋系列——Rosé。

不过，曾建华坦言，负债比需要时间降低，公司也意识到问题，未来将持续缓步降低负债比水平。

商业园提供一站式方案

值得一提的是，很多人对绿盛世的印象，都停留在住宅和产业发展商，对其大获成功的工业园发展计划却认知不多。

曾建华说，许多人都是透过大型的城镇产业发展计划，认识“绿盛世”这个品牌，但其实集团的商业园发展计划也发展得很好。

“除了贯彻住宅产业发展计划良好的安保、蓝图规划、设计与建筑和综合设施等独特卖点，我们的商业园最大的特点在於我们将为客户提供一站式的商业解决方案，其中包括商业、製造、仓储执照申请、公司执照申请等。”

他补充，最有趣的一点是，绿盛世的商业园都建在靠近城镇住宅区，以保障企业能获得稳定的劳工供应，同时居民也无需长途跋涉去上班。“我们的理念是建立干净整洁的商业园区，抑或就业中心。我们也希望自家的城镇产业发展计划能靠近商业园区，以便商业园区蓬勃发展也将带动城镇产业需求。”

目前，绿盛世旗下共有4个商业园发展计划，包括位於柔佛地不佬的Eco商业园I（612公顷）、士乃的Eco商业园II（383.6公顷）、巴西古当的Eco商业园III（248公顷）和雪兰莪本查阿南（Puncak Alam）的Eco商业园V（518.6公顷），累积发展总值115亿9500万令吉。

联手中企释放商业园潜能

为了进一步释放商业园潜能，绿盛世在今年6月中旬与中国著名建筑公司——中国电建集团签署联营协议，成立绿盛世中国电建商业园公司，以共同发展占地117.35英亩的第二阶段Eco商业园V。

根据协议，联营公司将向绿盛世旗下公司——Paragon Pinnacle公司购买工业地和共同发展工业项目，并为吸引中国企业来马投资开启方便之门。

成功秘诀：地理位置+瞄准需求

有著这样一套面面俱到的理念，难怪在产业领域不景之际，绿盛世仍对大马房产市场满怀信心。

曾建华表示，产业市场现虽充斥单位滞销或贷款驳回等负面消息，但集团表现依旧强劲，主要是国家人口结构仍相对年轻，只要有好的设计、地点和价值，房产计划仍可获得买家青睐，产业市场仍有作为和希望。

“大马人口仍相对年轻，人口平均年龄为31岁，因此我们仍处在创造财富的阶段，产业不仅是你可以居住，也是增长财富的工具之一。我们仍对大马产业市场充满信心。”

曾建华补充，尽管产业市场有多严峻，但公司仍在5年内成功攫取显著的市场占有率，每年均取得30亿至40亿令吉的一致销售，而现财政年首10个月累积售出2168个房产单位，总销售额为19亿3500万令吉，预见今年盈利可超过前期的1亿6500万令吉。

“只要你做一项地理位置绝佳，优质的发展计划，加上迎合当地人口需求的成功秘诀，产业发展仍是非常诱人的一盘生意。”

他说：“在过去3年，绿盛世已交付9861户房产单位及485个工厂单位，很多已经投入使用或租赁予第三方，反映出作为发展商，我们不只是提供创造商业的实体建筑，也为经济创造上游价值。”

成立6年推18房产计划

绿盛世成立至今，只有短短的6年，但已在巴生河流域、槟城和柔佛依斯干达进行18项发展计划，发展总值高达880亿令吉，而剩余4467公顷地库，潜在发展总值为690亿令吉。

曾建华认为，绿盛世有现在的规模，靠得不是单打独斗，而是在过去6年和许多伙伴合作，其中包括雇员公积金局（EPF）、城市发展控股公司（UDAHoldings）、日本三井不动产株式会社（Mitsui Fudosan）等其他大大小小的策略伙伴，一起为产业发展计划增值。

他补充，集团推介超过3年的住宅和商业园，入住率已超过90%。

“通过我们多年来努力塑造绿盛世品牌，以及提供出色的产品和服务素质，让集团立于良好地位，即便是当前房产市场疲软，我们也能保持强劲的销售。”

他说，过去6个月销售占现财政年的多数，并提振2019财政年首10个月销售至19亿3500万令吉。

“多数的销售来自过去6个月，而根据所有项目的强劲销售趋势，我们相信集团2年60亿令吉的目标上轨。”