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30/08/2021
有地屋吃香 柔高楼房过剩
作者: 郑碧娥

柔佛州是雪隆地区产业发展商觊觎的市场,他们看好柔佛州首府新山,以及周边地区产业市场的潜能。不少在新加坡工作的大马人,特别是柔佛州子民,会考虑在新山购买房屋。他们多数会优先考虑靠近公共交通设施的地点,兼且有能力负担的房产。

柔佛房产是巴生河流域、槟城以外另一个焦点市场。截至2020首半年,州内共有84万8929个住宅库存,这并不包括服务公寓和小型居家办公单位,主要是这两项被归为商业产业,如果结合,总共有93万2793个单位。

第二个拥最多房产库存州属

这使到柔佛成为雪兰莪之外,第二个拥有最多房产库存的州属,雪兰莪的住宅库存有169万个单位,这与产业发展计划比较多有关。关于新房产单位,与2019首半年比较,2020首半年完工的数目减少97%,冠病疫情影响最后阶段建筑工程的进展。

服务公寓滞销严重

在这方面,柔佛服务公寓的滞销情况相当严重,就是已完工、但仍未售出的服务公寓居多。虽然柔佛的房产滞销排在首位,不过,增加幅度已在这几年缩小,从2016年的最高111%,减至2020首半年的增加23%。

与此同时,供应方面也放缓,改善供应过剩的问题,市场的需求持稳,尽管市场的形势趋跌,与前期比较,交易量和交易价值分别下跌27.4%和31.3%,假如经济走上复苏道路,预计市场将能回升至冠病前的水平。

在交易价方面,82%的房产交易低于50万令吉,这多少反映滞销问题所在,在滞销房产中,87%的未售出单位,价格超过50万令吉,其他原因包括:房产类型的献售与地点不匹配,因为价格低于50万令吉的滞销房产,也有2900个单位。

此外,住宅产业价格在2020年保持稳定,单层排屋在40万至49万令吉之间,主要地区分别是Bukit Indah园、Molek园,以及彩虹园,在同样地区,双层排层平均价为64万1000令吉,至于共管公寓,例如Petrie Aloha Tower,以及TheEmbassy Suite,平均价大约42万4000令吉。

商场出租率稍改善

柔佛州有156家购物商场,截至2020首半年,零售产业空间共有2640万平方呎,比前期增加6.7%,其中77.9%集中在新山地区。

过去一年多的冠病疫情,影响营运时间和顾客流量,不过,商场出租率稍有改善,按年比增长0.4%,假如旅游业没有起色,特别是最大来源地的新加坡游客,柔佛的零售业料将走下坡。

虽然多数的购物商场业主有能力应对,以渡过淡静阶段,可是,商场的租户未必可以长久支撑,他们正面临销售量偏低的冲击。过去两年,新的商场进驻柔佛,冠病疫情未消退,这些新的商场空间,能否获得全数吸纳,仍需要一些时间观察。

至今,兴建中的商场空间、大约有65万5000平方呎,多数分布在新山地区,对柔佛未来的展望造成压力,在人们开始接种疫苗,冠病疫情受到控制,预料柔佛的零售业将逐渐复苏。

绿盛世引进“商业街体验”

绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业组)引进“商业街体验”到依斯干达大马经济特区,并兴建Eco Galleria商场,具备现代化商场设施与商业街定位,提供最好的购物与休闲体验。

2020年1月,Eco Botanic公司与大马Southampton大学签署备忘录,以便在Eco Galleria兴建大学校园,商场与大学校园的工程预期在2021/2022年完成。

新山首要地区的购物商场,租金保持平稳,每平方呎月租不到20令吉,理想地点甚至可达每平方呎40令吉,有关商场包括Southkey谷中城、顺利实业城,以及Angsana商场。

店屋办公楼交易稳定

柔佛截至2020上半年,店屋办公楼现有库存为8万3219个单位,按年微增2.5%,在产业类型方面,以2层和2层半为主,占该类型产业的54%,然后是1层半和3层半,另外,兴建中的有9328个单位,是未来供应的一部份来源。

交易值量萎缩

与大马其他州属一样,冠病疫情冲击柔佛店屋办公楼市场,按年比,交易量和交易价值分别萎缩35.3%和32.5%,以5年趋势来看,柔佛店屋办公楼的交易保持稳定,并且具备疫情后改善的条件。

以交易量走势来看,最多的是2层和3层楼,这些单位的交易价皆超出50万令吉。在首府新山,2层店屋办公楼以120万至180万令吉成交,价格较低的介于60万令吉至95万令吉。

虽然店屋办公楼的数据不像住宅单位庞大,不过,滞销单位从2019上半年持续增加,如今已经增至1421个单位,价值12亿9000万令吉,81%的滞销库存,每单位价值介于60万至100万令吉。

疫情冲击酒店工程

2020上半年,有2家新的酒店加入柔佛酒店领域,尽管旅游业处于严峻考验阶段,但在395间客房加入市场后,使到柔佛酒店业客房增至3万零798间,来自481家酒店和度假产业。

至今,兴建中的酒店客房尚有4288间,冠病疫情造成建筑工程受影响,完工日被迫展延几个月。

在2020年,其中一家新开的酒店是新山市中心假日酒店,标志Intercontinental酒店集团进驻柔佛州市场,这个新建的酒店共有335间客房,也是KomtarJBCC发展计划的一部份。

还有另一家是位于新山的假日宾馆Express&Suites,与侨丰控股签署联营协议,新山瑞士酒店将在2021年起转型为一家新酒店,并提供203间客房与套房。

此外,另一家转型的酒店是位于迪沙鲁的Amansari Residence,SKS集团已经与万豪国际签署协议,以便引进Four Points by Sheraton酒店到迪沙鲁,预期在2021年开张启用。

有酒店因疫情关闭

无可避免的是,柔佛也有酒店因冠病疫情宣告关闭,例子之一是:4星级的新山公主太平洋酒店,在经营29年后,已于2020年8月30日结束营业。

量造办公楼出租率未改善

2020首半年,柔佛州并没有新的量身订造办公楼,加入市场的主要是在2019下半年,截至2020上半年,柔佛的量身订造办公楼,空间供应量共有1394万平方呎,出租率73.9%,按年比微跌2%。

该领域从2018年开始,出租率低于80%,自此后并未见改善,都是围绕在70至80%。在出租率只有73.9%的水平,意味空置的空间有363万平方呎,另外,还有263万平方呎将加入,这些新建的办公楼,都是在新山地区。

在柔佛,私人办公楼比政府办公楼多,数以百万计的办公空间等待出租,最大的挑战是冠病疫情带来冲击,企业落实居家工作、选择共享工作空间等等,不只影响经历几次行管令的大马人,也影响受到关闭边界、需要隔离的外国企业与职员。

一些比较知名的量身订造办公楼包括KOMTAR大厦、Ansar大厦,以及Medini大厦,每平方呎月租在2至6令吉之间,依斯干达公主城Medini6.7和9的租金,每平方呎超过4令吉,雇员公积金大厦、KOMTAR大厦,较低层的租金每平方呎6令吉50仙。

工业产业疫后发展料回稳

虽然柔佛的工业产业交易量与交易价值,分别下跌52.2%和32.4%,不过,市场预期,当形势回返正轨,工业产业领域的表现将弹升。

这段期间,手套与口罩的生产成为主流业务,应对冠病般情之下,市场对手套与口罩的需求增加。

从2016年至今,柔佛的工业产业市场处于上扬走势,只是2020年受冠病影响,表现较为逊色。

在2020年,新山有一些工业产业的交易,在哥打公主园、Nusa Cemerlang工业园的1层半工厂/货仓,每平方呎售价介于1300至2200令吉,建筑面积在900至1523平方呎,较大面积的单位,例如位于Industri Jaya园和Ungku Tum Aminah园,建筑面积达3000平方呎,分别以每平方呎360令吉和419令吉成交。

外资进驻柔工业园由于关闭国际边界,2020年1至9月,柔佛接获的投资比2019年减半,其中制造业和工业领域减至57亿1000万令吉,33亿9000万令吉是外资,其余的23亿2000万令吉是国内投资。

与此同时,AME Elite财团正延长其租约,外资进驻柔佛州工业园,包括在[email protected]兴建第四家制造厂,首两家已在2020年完工,第三和第四家预期在2021/2022年完工。

整体来说,柔佛产业市场的需求,依然倾向有地房屋,供应与需求相当均衡,至于高楼房产,供应与需求并不均衡,基本是供应超出市场需求。价格在20万至30万令吉的可负担房屋,仍是最多人物色的住宅单位,政府推出的“拥屋运动”(HOC)计划,一定程度上,扶持市场对购买房屋的兴致。

资料参考:Rahim & Co市场报告

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