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06/09/2021
疫情升温
二手屋热度不减
文:郑碧娥

业界人士认为,虽然最坏的情况已过去,但产业市场尚未走出困境,目前,贷款利率保持偏低、政府重新推出“拥屋运动”(HOC)计划,有助于发展商维持销售业绩,只是消费者基本面稍微看淡,产业买家采取观望态度,他们希望看到各个经济领域重新开放,并且保持稳健营运状态才考虑进场。

今年首季52273宗新住宅成交
当中57%价格低于30万

首先让我们来看一手房产的市况,全国产业资讯中心的统计数据显示,2021年首季产业交易相当平稳,其中住宅房产交易量共有5万2273宗,按季下跌13.2%、按年则上扬11.1%,当中的57%是价格低于30万令吉的房屋,接下来是占24%、价格介于30万至50万令吉的房屋,显示市场对可负担房产的需求保持强劲。(见图)

拥屋计划  9个月成交值257亿

大马房地产发展商协会(Rehda)指出,从2020年6月至2021年2月,在“拥屋运动”计划下的房产销量,总共达到257亿令吉,在这项运动下的房产销售量,其中37%的价格在50万至75万令吉之间,然后是30万至50万令吉26%,以及75万至100万令吉占19%。

“拥屋运动”延长至2021年12月31日,对发展商和购屋者是利好讯息,发展商可以增加销售,购屋者可以从房屋价格折扣,以及免律师费和印花税中节省开销,这有助推动市场对房产的需求,在这项运动期间,多数发展商的房产销售增加50至80%,这是令人欣慰的数据。

当全国经济步入逐渐复苏阶段,产业市场将同步逐渐复苏,在第二阶段的全国复苏期间,可以逐步恢复建筑工程,至于第三阶段的复苏,可以重新开放房产展销室,应付广大购屋者和投资者对可负担房屋的需求。

此外,未出售的住宅产业继续减少,按季减少10%、按年减少16.6%,多数的产业发展商,专注在减少库存,同时,减少推出新的产业计划。高楼单位占滞销房产总量的58.1%,至于2、3层楼的滞销排屋,则占25.7%,反映买家仍倾向于购买有地房产,比较不属意共管公寓。

今年首5个月
房贷批准额达到526亿  批准率34.6%

与此同时,今年4月,房屋贷款申请创下有史以来最高纪录,数额达367亿令吉,按月上升1.7%、按年增加451.2%,进入2021年5月,房屋贷款的申请稍缓,按月减少10%至330亿令吉;不过,批准的贷款数额增至120亿令吉,按月下跌4.4%,按年大增252.2%,使到2021年首5个月的贷款批准额,达到526亿令吉,按年上扬98%。

丰隆研究报告指出,贷款批准数额按年涨幅弹升,主要是因为行管令1.0期间的数据低,目前贷款利率保持偏低,推动市场对房产的购买兴致,但是,以2021年首5个月的批准率来看,与前期比较,从37.4%下跌至34.6%,显示虽然市场有需求,不过,未必成就强大的交易量,说明仍存在可负担能力的问题。

值得一提的是,以获批准产业贷款的数额来看,若与前期比较,仍取得98%的增长率,与2019年首5个月比较,则取得18.8%增幅。

在冠病疫情期间,推出的房产计划也比较少,2021年首季,滞销房产共有2万7468个单位。

去年巴生河流域
二手住宅交易量创5年新高

关于二手房产的课题,可以说,二手房产的买卖不是新鲜话题,而且在新屋销售市场,选择多、优惠多的情况下,二手房产应该靠边站吧。况且是在冠病疫情期间,发展商提供购买新屋折扣,包括免律师费、印花税等优惠,多数人会选择买新屋。

不过,一些数据反映,事实恰好相反,2020年:也是冠病“登陆”大马的一年,巴生河流域高达81%出售的住宅房产,买家皆是来自产业投资者,创下5年来最高的二手房产交易量。

产业顾问认为,购买二手房屋的好处比坏处多,主要的好处包括,敲定交易的3至6个月内,就可以获得移交房屋的锁匙,可以亲眼看到实体房屋的状况、周边社区的发展,社区基本设施是否完善,如果是已经装修好的房屋,可以省下联络装修商、购买装修材料、准备装修费的事项。

说到装修房屋的课题,不少人认为,在装修房屋的过程中,屋主需要耗的精神、时间,往往是金钱难以弥补的,因此,如果有一间已装修好的待售房屋,价钱并没有大幅调高,一般都会吸引买家的目光。

有心购买房产或是二手房屋的投资者,通常会将目光转向策略地点、屋况理想的房产单位,在产业市场好景时,一般是一屋难求,很少会有业主准备脱售,而且价格保持坚稳,若想要脱售或出租,多数不会有问题。

疫情来袭业主套现
投资者则趁低入市

较早前,根据本地产业顾问公司PropertyGuru、旗下的马来西亚线上房地产数据公司MyProperty Data显示,投资者2020年在巴生河流域住宅房产的成交量,占了高达81.1%的比率,他们也将更多注意力转向二手房产单位,数据显示房产投资者,趁低入市搜寻优质房产。

MyProperty Data董事经理涂祖福表示:“大马的二手住宅房地产市场,在过去几年稳步增长,这个上升趋势也受冠病疫情影响进一步加速。由于部份房产业主为了维持手上的流动资金,选择以较低的价格出售本身的房产,因此为投资者带来许多比市价低的投资机会,促使整体二手房地产市场,获得更多市场人士的关注。”

除此之外,政府实行豁免产业盈利税(RPGT)的政策,也促使一些投资者将手上的房产出售套利,这一点可从PropertyGuru.com.my的二手房屋数据得到印证。根据这些数据,二手房屋在2019至2021年期间的平均数量增长21.3%,是相当不错的双位数增长率。

关于豁免产业盈利税的措施,政府在2020年6月宣布,为振兴房地产交易,进而推动市场复苏,豁免转手房产交易产业盈利税,有效期从2020年6月1日至2021年12月31日,个人可享有的免税优惠限出售3间房屋,这是转手房产业主的利好讯息。

去年首购族退缩

在2020年,经济衰退导致巴生河流域地区的住宅房地产交易总量下跌47.2%。然而,这方面的影响主要体现在首次购屋者当中。他们在2019年占巴生河流域房地产交易总量的55.5%,但这个比率在2020年降至18.9%。

与此同时,投资者对巴生河流域地区住宅产业的购兴依然强劲,他们在2019至2020年期间,房地产交易数量增长36.6%。

这项变化可归因于冠病疫情所造成的复杂情况和挑战,导致首次购屋者对当前局势更为谨慎,并且采取观望态度,对他们来说,购买房屋需要谨慎考量,毕竟那是一项重大的财务负担。

反观转手房产的投资者,他们当中有些曾有过趁低入市,并从投资房产中赚取不错盈利,因此,会推动他们登上这趟列车,希望在2020-2021年低价购买,过后可以从投资房产中获利。

有地屋日趋抢手

我国经济在2020年的低迷情况,影响了巴生河流域地区的房产发展,其中新的房产交易量大幅下降,这可能是因为项目的施工进度、受到首个行动管制令的影响,进而导致新房产项目的推介被延后。

2020年,巴生河流域新房产的销售量创下5年新低,其中首次购屋者和投资者的交易量,按年显示下跌,不过,在二手市场,来自投资者的交易量,按年上涨9.6%,取得5年新高。

这项购买房产的形式变化,在有地房屋更为明显。2016至2019年这段期间,二手和新建的有地房屋,在交易量所占的比率,分别为70%和30%。在2020年,这一比率变成84%和16%;同时,在高楼房产方面,二手和新发展房产所占的交易量,比率依然保持一致,在过去5年分别维持在80%和20%左右。

市场全面受冲击
财力足趁机入手

MyProperty Data董事经理涂祖福补充,冠病疫情无疑对2020年的房产市场、房产购买趋势造成冲击。对有财力可是却犹豫不决的首次购屋者,如果获得发展商和政府更多的优惠和鼓励,预料将有助于推动他们进入市场选购房产单位。

购买二手房产的好处,主要是可以较快拥有自己的房屋,如果是首购族,可以早日结束租屋的日子,至于坏处主要是:比新屋售价较贵一些,可是,在冠病疫情期间,本地产业市场,并未出现海外市场般的炽热与涨价情况,转手屋的价格也没有大幅上涨,对财力充裕的投资者来说,这是可以考虑的置产机会。

悉尼屋价33年最大季度涨幅

在海外一些先进市场,先撇开欧美等国不说,就以比较靠近马来西亚的澳洲为例,根据《悉尼先驱晨报》的报道,2021年至今,澳洲人口最多的悉尼市,在市场售出的房屋,半数的价值至少100万澳元(约305万令吉)。

产业广告网站Domain搜集的数据显示,在悉尼52%的房屋、24%的公寓,以至少100万澳元出售,在墨尔本,大约三分之一的房屋,以同样价位易手,证明产业买家大有人在。

在悉尼5大地区,超过95%的房屋,以7位数(至少100万澳元或更高)售出,有关地区包括:悉尼市东部、西内部、下北岸、北沙滩,以及上北岸区。

根据CoreLogic Inc发布的最新数据,在截至2021年5月31日的3个月,悉尼的屋价取得1988年以来,最大的季度涨幅,价值持续上涨,在贷款利率偏低、供应不足的情况下,富裕的买家抢购高档房产。

【结语】

选择一手房产,或是二手房产,在于本身的需求与财力,有些人希望可以早日搬进自己买的房屋,他们会考虑二手房产,也有一些人并没有那么迫切,他们决定从一手房产市场物色,在房产兴建的二三年期间,可以累积多一些积蓄,以便开始房贷分期付款时不会面对太大压力。

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