登录
Newsletter 活动
13/09/2021
居住休闲工作皆相宜 疫情旺了大型房产
文:郑碧娥

世界好比一个地球村,人们频繁往来世界各地,现代科技迅速发展,缩小了地球村的时空距离,国际交往日益频密,世界经济迈向全球化发展,这趋势推动产业投资,跨越疆界的投资与日俱增。

虽然冠病疫情冲击跨国投资,削弱产业投资的比例,不过,从冠病疫情发生至今,一年多过去了,许多国家/市场的产业交易价,并未显示大幅下跌,有些地区反而取得不错增幅。

市场信心料明年初渐恢复

在马来西亚市场,恢复大型发展计划,改善基本设施,料将扶持经济活动,并且带动产业市场的发展。

莱坊产业顾问公司大马董事经理沙古南说,由于冠病疫情带来挑战,预料房产市场将自行调整,在2021首半年完工、新推出市场的房产计划也比较少,严谨的管控措施影响建筑工程,以及产业的交易进度。

HOC改善房产滞销

在转手市场,今年6月至今,不能展开房产预览活动、实际访问调查,庆幸的是,2020/2021年“拥屋运动”(HOC)计划,已成功改善房产滞销问题,在2020年6月1日至2021年2月28日,大约出售3万4354个单位,价值256亿6000万令吉。

他说:“房产买家的焦点已从投资转向拥有一个集合居住、休闲与工作的家单位,冠病疫情引发的各阶段行动管制令,推动人们朝这样的方向进行购屋规划。”

沙古南补充:“财务能力充裕的潜在买家和投资者,可能会被吸引进入房产市场,购买一个单位供居住、或是提升拥有房产的质量。如果是供投资,则可掌握折价优惠、有吸引力的交易配套,减免印花税,以及目前的偏低利率走势。”

疫情引发对有地房产购兴

另一方面,莱坊副董事经理沈颂能表示,当行动管制令撤销、市场交易活动复苏,预料将会出现延后需求情况,今年接下来的日子,住宅领域整体购买兴致,预料未全面恢复活力,直到疫情危机获得全面控制。

他说,冠病疫情持续一段时间后,引发人们对有地房产的购兴,特别是郊外的房产单位,这与外国的情况很相似,当然这些房产所在的地点,必须衔接交通设施完善,价格可负担,而且具竞争力。

现阶段,经济仍属于不景气,估计市场信心需到2022年初才逐渐恢复,买家和金融机构保持谨慎乐观,更多正面展望出台、国内投资者购兴强劲,预计产业市场将逐渐复苏,特别是他们从股市转向比较安全、较不波动的房产市场。

超富者主宰投资趋势

在冠病疫情期间,国内外市场的一些交易主要是通过线上进行,因为这个缘故,延生出需要革新、改善科技便利的考量。如果基本设施不完善,会障碍交易的敲定和完成,影响交易在有效期间内落实。

说到跨国投资,多数是由超高净值人士(Ultra High Net Worth Individual,简称UHNWI,俗话“超富者”)进行,也许大家会认为,“超富者”的投资,与我们这些平民百姓有甚么关系?

特别是全球正与冠病疫情宣战、各国正努力寻求方案,以克服经济难关,不需对“超富者”的投资感兴趣。

虽然从表面看,这和我们可以说没甚么关系,但进一步思考,当我们要了解市场与资产的表现,那么“超富者”的交易,将是投资市场的核心。

如何评价“超富者”的财富在变化、他们投资的资产类型,下一步将有哪些规划,不能否定其重要性%从决策者到投资者,假如没有深入洞察这“1%超富者”的投资形态,估计将面临错误解读经济走势的风险,其实这也是鉴定核心价值的关键。

跨国投资教育带动城市发展

莱坊国际产业顾问公司“2021年财富报告”,针对“超富者”的跨境投资研究发现,过去这些年,许多的跨国/跨境产业投资,与教育城息息相关。高等教育学府的设立,在某种程度上,推动该城市的产业发展,留学生或家庭,可能考虑在该城市购买房子,然后迁移至有关城市就业和定居。

在低利率和更多财务振兴配套的推动下,资产的价格已上涨,促使世界的“超富者”人口,在过去的12个月增加2.4%,达到超过52万人,北美洲和欧洲的“超富者”都在增加,亚洲的增幅最大,达到12%的双位数水平。

严格来说,财富的增加并非全球一致,一些地区出现“超富者”减少的情况,好比拉丁美洲、俄罗斯和中东,就是几个比较显著的例子,冠病疫情已破坏当地经济的发展。

亚洲“超富者”成长率最快

根据莱坊的预测,美国仍是世界财富中心的主导国,不过,接下来5年,亚洲“超富者”的成长率将最为迅速,估计可达39%,比全球的平均27%水平高,在2025年之前,亚洲将占所有“超富者”的24%,比10年前的17%高。

报告指出,亚洲地区已比其他地区拥有更多“超富者”(占总数的36%),在这方面,中国最显著,在2025年前,非常富裕居民的成长率,预计可达三位数水平。

疫情影响出国深造规划

今年,国际旅游保持疲弱,84%的受访者预计,今年将很少/没有出游,对海外教育的需求也下跌,一些准备出国深造的学子,选择国内的高等学府,疫情影响人们的出国深造规划,11%亚洲“超富者”的房产购买,与教育目标有关。

尽管旅游的意愿下跌,不过,大约四分之一的“超富者”,准备提出第二护照或第二公民的申请,在一年内取得50%的成长率。

城市专家沙森教授说,历史告诉我们城市崛起又没落,但通常又再崛起,冠病疫情除了影响城市的发展,也激发重生的潜能,预计将有更多缘色城市、新增的重新发展荣景,基于这点,发展地段已崛起,成为“超富者”今年3大投资选项之一。

郊区沿海房产需求增

The Attitudes调查反映,26%的“超富者”计划在2021年购买房屋,最大推动力是提升主要住宅的质量。该调查也发现,市场对郊区和沿海的房产需求有增长,可以拥有开放空间最受追捧。

冠病疫情加速市场对有益身心环境房产的需求进一步增加,附近有山脉、湖泊或是沿海景致的地点,这些地点的空气一般比较清新,需求增加将推动主要市场今年产业价格上升大约7%。

虽然2020年投资产业整体数量下跌,不过,私人投资者布署的资金,仍比10年平均水平高9%,比机构投资者投资额下跌6%强劲,这个趋势将持续,四分之一的“超富者”计划在今年投资,除了发展地段,投资型住宅房产与物流产业也备受推崇。

亚马逊与Zoom的盛行,印证科技便利集中财富的能力,The Attitudes调查证实,科技便利受到干扰,催生冠病疫情后应该改善科技设施的规划,推动市场对萌芽期数据中心、生命科技的需求。

绿色节能大厦需求迅速成长

这一波的冠病疫情,提高生命科学、科技与先进数据分析的重要性,塑造重新规划办公空间的机会,有43%的投资者对环保、社会与监管(ESG)深感兴趣,在过去12个月,专注在这方面的投资相应增加,预计市场对绿色与节能大厦的需求将迅速成长。

2021年登上财富、投资、商业活力及革新城市分别是伦敦和纽约,至于康乐,安宁为主的城市则是赫尔辛基和马德里。

过去12个月  房价平均升幅加速

出乎市场意料的是,一些地区的房屋价格上扬,世界首要住宅市场证实,过去12个月,房产价格平均升幅加速,其中纽西兰的走在前端,涨幅达18%。

房价晋第二久第三大好景期

“牛津经济”研究指出,富裕国家房产价格经过10年好景期后,可能显示超值10%,该公司已鉴定荷兰、加拿大、瑞典、德国和法国为最具风险的产业市场,主要是以长期趋势、价格对租金比率的调查报告为准,14个先进国家的产业价值,估计在10年内已上升43%。

报告补充,目前的房市情况估计是过去许多年来,以价格来说是第二久、第三大的好景期。上一次的高峰期是2006年,在2008/2009年全球金融危机前。

英美房产涨幅逾20至30年最大

美国在4月的房屋价格,取得超过30年来最大涨幅,至于英国的房产,也在4月取得过去20年最大涨幅。这两个市场的利率偏低、对市郊大型房产需求强劲,加上供应短缺,推动房屋价格相应上升。

虽然过去两个月成长幅度不大,不过,预测接下来4年,英国房屋价格平均将上升21%,持久的税务优惠期,将在7月起分阶段取消。

此外,价值偏高、房价通膨,引发“价格大幅逆转”的可能性,与金融危机前相比,抵押贷款升势较慢,反映泡沫的可能性不大。

不管怎样,接下来几年房产市场聚焦于实际利率走势,其他影响因素包括人口统计、储蓄充裕,以及较高的通膨率。

美房市渐回到冠病前水平

另一方面,美国房产市场料回归现实,在成功控制冠病疫情后,数据显示,房产领域正逐渐回到冠病前的水平。冠病爆发后,不少人将目光转向郊区,掀起郊区房产投资热潮,房产存货减少、新增供应短缺,推动房产价格上升,并且超出许多潜在买家,特别是较低阶层有能力负担的水平。

根据该国产业经纪商协会的数据,今年6月,转手房屋的销售按年比增长1.4%,达到586万个单位,增升幅度比预期较弱,有关数据比之前预估少4万个单位。存货缺乏巩固建房活动,可是,扶持力度有减弱迹象。

虽然6月的新屋建筑,地基工程增加6.3%,可是申请新屋的建筑准证却减少5.1%,跌至8个月来的低位,意味接下来的建筑活动将相应减少,建筑准证是反映建屋活动的指标。

与此同时,美国房屋建筑商协会指出,建筑商的基本面偏软,成本较高,以及房屋价格上升,冲击潜在购屋者的流动量。

此外,根据美银行家协会的数据,在7月中那一周,抵押贷款的需求减少4%,与去年同一个星期相比,申请贷款购买房屋减少18%。

房产股表现稍褪色

对经济及各领域最具前瞻的指标:证券市场反映房产股的表现稍微褪色。不过,该领域在冠病疫情期间,表现超越大市。冠病其中一个标准作业模式为人身交距离,推动一些人从城市转向面积较宽敞的郊区房产。

在过去的12个月,标准与普尔500股建屋指数,以及费城SE房屋指数,各别上升36.2%和31.2%,与标准与普尔500股指数,在同期上扬33.0%相当接近。

英减税促进房产交易

在英国,2021首半年房屋价格上扬,房产市场经历最忙碌的半年,推高房屋平均问价至6个月内、超过2万1000英镑(2万9000美元)。与此同时,在7月,房屋问价显示上升,升幅为2007年来最大的幅度,达到33万8450英镑,自1月开始市场出现购买热潮,减税是其中一项措施,进而提升消费者的信心。

当地一家产业经纪公司指出,购买房屋活动恢复活跃,导致房产不足22万5000间,留下潜在买家面临最少的待售房产选择,房屋价格持续上升,并超越人民的购买能力。

政府放宽克服冠病疫情的限制,掌握税务减免优惠之前敲定交易,促使房产交易增加,至少在今年接下来的日子,需求将保持强劲,虽然印花税减免优惠将逐渐取消。

尽管冠病疫情是塑造未来财富的最大单一风险,不过,大约半数的接受调查访问者(财富经理和私人银行家)预计,财富成长不均衡,催生抑制不均衡现象的措施出台,例如推出财富税,以缩小财富差距的幅度。

结语

国内外大面积房产的交易活动蓬勃,明显从市场购买兴致反映出来。比较大面积的房产单位,例如拥有4间或更多卧房的单位,成交量增加39%,可是,加入供应市场的房屋却比2019年减少15%,完全符合冠病疫情掀起“为争取房产空间竞赛”,远离拥挤城市娇小公寓,转向郊区宽敞房屋的报道。

疫情
房产
分享到:
热门话题:
16小时前
1天前
1天前
2天前
更多新闻