居住休闲工作皆相宜 疫情旺了大型房产

沙古南补充：“财务能力充裕的潜在买家和投资者，可能会被吸引进入房产市场，购买一个单位供居住、或是提升拥有房产的质量。如果是供投资，则可掌握折价优惠、有吸引力的交易配套，减免印花税，以及目前的偏低利率走势。”

疫情引发对有地房产购兴

另一方面，莱坊副董事经理沈颂能表示，当行动管制令撤销、市场交易活动复苏，预料将会出现延后需求情况，今年接下来的日子，住宅领域整体购买兴致，预料未全面恢复活力，直到疫情危机获得全面控制。

他说，冠病疫情持续一段时间后，引发人们对有地房产的购兴，特别是郊外的房产单位，这与外国的情况很相似，当然这些房产所在的地点，必须衔接交通设施完善，价格可负担，而且具竞争力。

现阶段，经济仍属于不景气，估计市场信心需到2022年初才逐渐恢复，买家和金融机构保持谨慎乐观，更多正面展望出台、国内投资者购兴强劲，预计产业市场将逐渐复苏，特别是他们从股市转向比较安全、较不波动的房产市场。

超富者主宰投资趋势

在冠病疫情期间，国内外市场的一些交易主要是通过线上进行，因为这个缘故，延生出需要革新、改善科技便利的考量。如果基本设施不完善，会障碍交易的敲定和完成，影响交易在有效期间内落实。

说到跨国投资，多数是由超高净值人士（Ultra High Net Worth Individual，简称UHNWI，俗话“超富者”）进行，也许大家会认为，“超富者”的投资，与我们这些平民百姓有甚么关系？

特别是全球正与冠病疫情宣战、各国正努力寻求方案，以克服经济难关，不需对“超富者”的投资感兴趣。

虽然从表面看，这和我们可以说没甚么关系，但进一步思考，当我们要了解市场与资产的表现，那么“超富者”的交易，将是投资市场的核心。

如何评价“超富者”的财富在变化、他们投资的资产类型，下一步将有哪些规划，不能否定其重要性%从决策者到投资者，假如没有深入洞察这“1%超富者”的投资形态，估计将面临错误解读经济走势的风险，其实这也是鉴定核心价值的关键。

跨国投资教育带动城市发展

莱坊国际产业顾问公司“2021年财富报告”，针对“超富者”的跨境投资研究发现，过去这些年，许多的跨国／跨境产业投资，与教育城息息相关。高等教育学府的设立，在某种程度上，推动该城市的产业发展，留学生或家庭，可能考虑在该城市购买房子，然后迁移至有关城市就业和定居。

在低利率和更多财务振兴配套的推动下，资产的价格已上涨，促使世界的“超富者”人口，在过去的12个月增加2.4%，达到超过52万人，北美洲和欧洲的“超富者”都在增加，亚洲的增幅最大，达到12%的双位数水平。

严格来说，财富的增加并非全球一致，一些地区出现“超富者”减少的情况，好比拉丁美洲、俄罗斯和中东，就是几个比较显著的例子，冠病疫情已破坏当地经济的发展。

亚洲“超富者”成长率最快

根据莱坊的预测，美国仍是世界财富中心的主导国，不过，接下来5年，亚洲“超富者”的成长率将最为迅速，估计可达39%，比全球的平均27%水平高，在2025年之前，亚洲将占所有“超富者”的24%，比10年前的17%高。

报告指出，亚洲地区已比其他地区拥有更多“超富者”（占总数的36%），在这方面，中国最显著，在2025年前，非常富裕居民的成长率，预计可达三位数水平。

疫情影响出国深造规划

今年，国际旅游保持疲弱，84%的受访者预计，今年将很少／没有出游，对海外教育的需求也下跌，一些准备出国深造的学子，选择国内的高等学府，疫情影响人们的出国深造规划，11%亚洲“超富者”的房产购买，与教育目标有关。

尽管旅游的意愿下跌，不过，大约四分之一的“超富者”，准备提出第二护照或第二公民的申请，在一年内取得50%的成长率。

城市专家沙森教授说，历史告诉我们城市崛起又没落，但通常又再崛起，冠病疫情除了影响城市的发展，也激发重生的潜能，预计将有更多缘色城市、新增的重新发展荣景，基于这点，发展地段已崛起，成为“超富者”今年3大投资选项之一。

郊区沿海房产需求增

The Attitudes调查反映，26%的“超富者”计划在2021年购买房屋，最大推动力是提升主要住宅的质量。该调查也发现，市场对郊区和沿海的房产需求有增长，可以拥有开放空间最受追捧。

冠病疫情加速市场对有益身心环境房产的需求进一步增加，附近有山脉、湖泊或是沿海景致的地点，这些地点的空气一般比较清新，需求增加将推动主要市场今年产业价格上升大约7%。

虽然2020年投资产业整体数量下跌，不过，私人投资者布署的资金，仍比10年平均水平高9%，比机构投资者投资额下跌6%强劲，这个趋势将持续，四分之一的“超富者”计划在今年投资，除了发展地段，投资型住宅房产与物流产业也备受推崇。

亚马逊与Zoom的盛行，印证科技便利集中财富的能力，The Attitudes调查证实，科技便利受到干扰，催生冠病疫情后应该改善科技设施的规划，推动市场对萌芽期数据中心、生命科技的需求。

绿色节能大厦需求迅速成长

这一波的冠病疫情，提高生命科学、科技与先进数据分析的重要性，塑造重新规划办公空间的机会，有43%的投资者对环保、社会与监管（ESG）深感兴趣，在过去12个月，专注在这方面的投资相应增加，预计市场对绿色与节能大厦的需求将迅速成长。

2021年登上财富、投资、商业活力及革新城市分别是伦敦和纽约，至于康乐，安宁为主的城市则是赫尔辛基和马德里。

过去12个月  房价平均升幅加速

出乎市场意料的是，一些地区的房屋价格上扬，世界首要住宅市场证实，过去12个月，房产价格平均升幅加速，其中纽西兰的走在前端，涨幅达18%。

房价晋第二久第三大好景期

“牛津经济”研究指出，富裕国家房产价格经过10年好景期后，可能显示超值10%，该公司已鉴定荷兰、加拿大、瑞典、德国和法国为最具风险的产业市场，主要是以长期趋势、价格对租金比率的调查报告为准，14个先进国家的产业价值，估计在10年内已上升43%。

报告补充，目前的房市情况估计是过去许多年来，以价格来说是第二久、第三大的好景期。上一次的高峰期是2006年，在2008／2009年全球金融危机前。

英美房产涨幅逾20至30年最大

美国在4月的房屋价格，取得超过30年来最大涨幅，至于英国的房产，也在4月取得过去20年最大涨幅。这两个市场的利率偏低、对市郊大型房产需求强劲，加上供应短缺，推动房屋价格相应上升。

虽然过去两个月成长幅度不大，不过，预测接下来4年，英国房屋价格平均将上升21%，持久的税务优惠期，将在7月起分阶段取消。

此外，价值偏高、房价通膨，引发“价格大幅逆转”的可能性，与金融危机前相比，抵押贷款升势较慢，反映泡沫的可能性不大。

不管怎样，接下来几年房产市场聚焦于实际利率走势，其他影响因素包括人口统计、储蓄充裕，以及较高的通膨率。

美房市渐回到冠病前水平

另一方面，美国房产市场料回归现实，在成功控制冠病疫情后，数据显示，房产领域正逐渐回到冠病前的水平。冠病爆发后，不少人将目光转向郊区，掀起郊区房产投资热潮，房产存货减少、新增供应短缺，推动房产价格上升，并且超出许多潜在买家，特别是较低阶层有能力负担的水平。

根据该国产业经纪商协会的数据，今年6月，转手房屋的销售按年比增长1.4%，达到586万个单位，增升幅度比预期较弱，有关数据比之前预估少4万个单位。存货缺乏巩固建房活动，可是，扶持力度有减弱迹象。

虽然6月的新屋建筑，地基工程增加6.3%，可是申请新屋的建筑准证却减少5.1%，跌至8个月来的低位，意味接下来的建筑活动将相应减少，建筑准证是反映建屋活动的指标。

与此同时，美国房屋建筑商协会指出，建筑商的基本面偏软，成本较高，以及房屋价格上升，冲击潜在购屋者的流动量。

此外，根据美银行家协会的数据，在7月中那一周，抵押贷款的需求减少4%，与去年同一个星期相比，申请贷款购买房屋减少18%。

房产股表现稍褪色

对经济及各领域最具前瞻的指标：证券市场反映房产股的表现稍微褪色。不过，该领域在冠病疫情期间，表现超越大市。冠病其中一个标准作业模式为人身交距离，推动一些人从城市转向面积较宽敞的郊区房产。

在过去的12个月，标准与普尔500股建屋指数，以及费城SE房屋指数，各别上升36.2%和31.2%，与标准与普尔500股指数，在同期上扬33.0%相当接近。

英减税促进房产交易

在英国，2021首半年房屋价格上扬，房产市场经历最忙碌的半年，推高房屋平均问价至6个月内、超过2万1000英镑（2万9000美元）。与此同时，在7月，房屋问价显示上升，升幅为2007年来最大的幅度，达到33万8450英镑，自1月开始市场出现购买热潮，减税是其中一项措施，进而提升消费者的信心。

当地一家产业经纪公司指出，购买房屋活动恢复活跃，导致房产不足22万5000间，留下潜在买家面临最少的待售房产选择，房屋价格持续上升，并超越人民的购买能力。

政府放宽克服冠病疫情的限制，掌握税务减免优惠之前敲定交易，促使房产交易增加，至少在今年接下来的日子，需求将保持强劲，虽然印花税减免优惠将逐渐取消。

尽管冠病疫情是塑造未来财富的最大单一风险，不过，大约半数的接受调查访问者（财富经理和私人银行家）预计，财富成长不均衡，催生抑制不均衡现象的措施出台，例如推出财富税，以缩小财富差距的幅度。

结语

国内外大面积房产的交易活动蓬勃，明显从市场购买兴致反映出来。比较大面积的房产单位，例如拥有4间或更多卧房的单位，成交量增加39%，可是，加入供应市场的房屋却比2019年减少15%，完全符合冠病疫情掀起“为争取房产空间竞赛”，远离拥挤城市娇小公寓，转向郊区宽敞房屋的报道。