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财经活用理财
20/09/2021
零售产业逆风迎上
文:郑碧娥

大吉隆坡(Greater KL)在接下来3年,将有13家新的购物商场陆续建成,至少为零售产业市场,新增890万平方呎的空间,其中超过一半(54.3%)预定在2021年内完工,当这些商场加入市场后,预料出租率、租金将继续面对压力,除非冠病疫情在今年内受到控制。

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第一太平戴维斯(Savills)大马关于吉隆坡零售产业的研究指出,根据大马统计局的报告,2021年首季的零售销量,按年比增长1.6%,主要是特定商店的汽车、家庭器材、药剂与医药产品、衣服和鞋子的销售增加,政府提供的财务援助,让符合条件的家庭受惠,在可消费收入增加的情况下,促使一些商品的销量有所增升。

年初小开放带动生意量

报告指出,2021年初,政府撤销行动管制令,城市的大型商场、市郊购物商场的人流增加,有些甚至回到冠病疫情前的水平,允许在咖啡厅和餐馆堂食,带动饮食店的生意量,不过,商场其他商店多数的业绩并不理想,人们减少对非必需品的购买,保持社交距离,减少顾客在店内的数目,这些都影响零售商的销量。

2021年5月尾之前,冠病宗数屡写新高,政府在6月1日开始实行全面行管令2周,这段期间,除了必需行业和服务业,其他领域都不被允许营运,获准营运的行业也被迫缩短时间、不可堂食,进一步影响零售商的销售业绩,许多人避免前往公共场合,包括购物商场购物和消费。

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报告补充,只要是非必需行业、休闲领域,包括戏院不准放映电影、不可进行家庭室内娱乐活动,饮食业自然深受打击,零售业继续受挫,牵连零售产业领域的发展。

在商场空间供应方面,位于沙亚南的实达城商场第二期,已在2021年首季完工,为现有的实达城购物商场,增添40万平方呎的零售空间,使到总数大约达110万平方呎。该商场的主导租户是Lulu霸级市场,以及来自中东的百货商店,租了概括3层楼的15万平方呎。

这是2021首半年内惟一完工的商场,使到大吉隆坡的零售产业空间,达到大约6810万平方呎的可出租面积。

商场出租率保持稳定

前面提及超过半数的商场将在2021年内完工,这些商场多数位于吉隆坡市郊,即将完工的有武吉加里尔柏威年商场,可出租面积180万平方呎,接下来是IOI第2城市商场,面积有100万平方呎,由于零售业市场前景不大明朗,商场也有可能延迟开张启用。

至于租金和出租率,大吉隆坡零售业商场的出租率,在2021年首季微升0.2%,主要是有新的商场完工,租赁活动稍有改善,不过,假如冠病疫情短期内无法受控,非首要商场、社区商场仍需力争求存。

目前的标准作业程序(SOP)是零售业复苏的阻力,不过,大型商场的出租率保持稳定,主要是商场业主财力坚稳,有能力确保租约零中断。

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租金调低
零售商户大展拳脚

与此同时,2021首半年首要商场租金指数没有改变,反之,在2020下半年,首要商场租金收入下跌,主要是以新租约为依据,有些零售商因为冠病疫情影响业务,没有更新租约,首要商场租金调低5%至10%,商场业主给签新租约零售商租金折扣,特别是原本的大型零售商租户,以及一些新进市场的国际品牌商家。

鉴于零售业市场前景不大明朗,一些零售商掌握目前租金低的优势,也有一些零售商转向线上经营业务,他们估计,从外送、交货等模式,可以维持公司的业务,毕竟商场的客流量已大不如前。

不过,杂货零售部门的业务并不受冠病疫情影响,由于不能堂食,人们增购食材在家煮,单单今年,已有2家新超级市场加入,分别是在肯尼山庄的QRA高级超市,以及在吉隆坡孟沙的Hauz of Spize超市。

业务恢复胥视防疫政策

现阶段,预测购物商场业务恢复至冠病前水平,暂时未有明确迹象,主要还是看疫情的情况、疫苗接种的进展、何时撤销旅游限制,以及消费者开销可以回弹。

这一两年内准备扩充计划的零售商包括:亚航Santan全国分店、TGI Friday在巴生河流域、槟城、柔佛的分店、Burger King全国分店、星巴克全国分店、Tealive全国分店、Mr DIY全国分店、Big Bath全国分店、康宁药剂店、CU大马分店,以及myNEWSSUPERVALUE全国分店。

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与此同时,巴生河流域一些首要商场,将引进新的品牌,加强商场内的业务组合。

准备扩充计划的零售商
商场名称 新品牌
吉隆坡城中城阳光广场 Sandra Paris、Meje、Maria’s Steak Cafe
吉隆坡柏威年商场 Carhartt WIP,Weekend Max Mara, % Arabica, Celine, Armani Beauty, Mocol x Veloforce,Objects
,Red Box Plus,Nyonya Colors,Chicco, 我是酸奶君
吉隆坡乐天购物商场 Don Don Donk
谷中城购物商场 Atmos, Aesop护肤品、万香饼家、邓禄普床垫,快乐柠檬, 八月堂。Hazukido,Nedurnit, 比萨小屋、
Sarang ,魏姐包心粉圆,Wacoal ,小龙坎老火锅
吉隆坡园中城购物商场 霸王茶姬、Boost , Emporio, Armani,芙拉, Rocku Yakiniku
双威金字塔购物商场 Shabu-Yo , Bread History ,Dji Johnny’餐厅、优衣库
万达城购物购物广场 韩国便利店、卡尔文克莱恩、一风堂 、Wolf Gelato, Empire寿司店、Bath & Body Works
信心呆滞上半年无商场易主

2021首半年,并没有购物商场转换业主的交易,受到冠病疫情影响,投资者的信心保持呆滞,商场业主为保留租户、提供租金回扣,以及其他形式的努力,他们的营收普遍受到打击。

在首都吉隆坡,著名的购物商场,例如吉隆坡城中城阳光广场、吉隆坡柏威年商场,每平方呎月租分别为33令吉和26令吉,比2019年的每平方呎月租42令吉和29令吉调低,这两家商场的出租率分别为97.0%和96.5%。

至于吉隆坡周边地区,谷中城商场、园中城商场,每平方呎月租大约15令吉和14令吉,同样是比2019年的每平方呎月租18令吉和16令吉调低,该两家商场的出租率保持偏高,分别为99.7%和91.8%。

此外,双威购物广场和绿野购物商场,每平方呎月租分别为14令吉和5令吉,比2019年的每平方呎月租17令吉和7令吉低,这两家商场的出租率分别为97.8%和85.2%。

即将完工的零售商场
产业名称 可出租面积(平方呎) 预计完工日(年)
武吉加里尔柏威年商 1800000 2021
The Exchange TRX 1350000 2022
华丽山默迪卡商场 900000 2022
三井购物园拉拉宝都@BBCC 861000 2021
IOI第2城市商场 1000000 2021
白沙罗高原柏威年商场 935000 2022

疫情拖延<br/>8商场年杪前料陆续竣工

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由于冠病疫情的缘故,目前兴建中购物商场,可能延后完工日,市场预计,2021下半年结束前,预料将有8家购物购物中心陆续完工,这些购物中心的零售空间,加起来大约有462万平方呎。

虽然业者面临挑战,不过,一些购物商场的经营者,将这期间视为提升资产质量、改善消费者要求的利好时机,包括正视购物者安全与健康的需求。

在大规模整修与装饰后,易名为“The Starhill”

的“Starhill Gallery”,预期在2022年12月重新开张,著名高档品牌如Patek Phillippe、Phillipp Plein、TomFord、Paul&Shark、以及Stefano Ricci,将是主要的租户、展现新颖概念,台湾旗舰商店“诚品书店”也将进来。

Fahrenheit88推“Hijau”租户

与此同时,Fahrenheit88正推行重展活力计划,塑造一个身临其境的绿色中心,占地2万2000平方呎的“Hijau”租户组合,提供可促进绿色生活方式的配备,以吸引具备生态意识的消费者,其中BookXcess已签约为主导租户。

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这段期间,冠病疫情不断升温,继续对零售商的业务造成冲击,有不少商家承受不了冲击和挑战结束营业,2005年开始营运的eCurve,已经宣布关闭,在吉隆坡城中城阳光广场的国油画廊,肩负推广艺术使命28年后,也宣告停止营运。

超市杂货商便利店拓业务

不过,在上述期间,看到超级市场、日常杂货商店并未褪色,在马来西亚拥有62间分店的大马特易购,已经易名为大马Lotus’s百货商店,品牌重新包装旨在塑造智能生活体验,预期在今年结束之前完成。

至于土生土长的便利连锁商店,例如宜康省,该连锁商店计划在2021年之前,增设7家分店,而99便利商店、KK超级商店也打算每月增加分店。

数字化销售策略兴起

由于消费者购物形态改变,加上商务市场挑战不减,零售商将继续贯彻革新概念、采纳数字化销售策略,大马电子竞技城将设在桂嘉城商场,拥有最新科技和扶持系统,可以展开电子竞技比赛,活动等等。

与此同时,Aye方案私人有限公司,在大马推出首个无人管理零售商店,采用人工智能设备,让消费者可以快速完成交易,同时提高卫生方面的标准。

冠病疫情持续至今,人们对卫生的意识已相应提高,富科斯(FOCUS,0116,创业板消费产品与服务组)与LKL国际(LKL,0182,创业板医疗保健组)合作,通过数字平台推展生活药剂品连锁业务。

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实体店仍是品牌维护者

在电子商务时代,实体商店仍是品牌的重要维护者,不过,扮演采购货物与服务的角色正逐渐消逝,通过采用机器人、人工智能、增强实际技术,将转型成为以科技为主导的零售空间。

结语

冠病在社区传开,感染宗数不断上升,催生零售业采纳数字化与自动化,塑造一个便利、安全的购买零售商品平台,预料零售商将掌握社交媒体平台的使用,客户的线上预览,将成为零售业发展的核心。

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