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财经财政预算案房产建筑
15/10/2021
2022年预算案 | 大选预算案主打扩张 料祭更多房市利惠政策
洪建文、林妤芯/报道

(吉隆坡15日讯)2022年财政预算案多两个星期揭盅,相信会有更多与房地产领域相关明确政策出台,分析员预期不会再有任何突发的紧缩政策,随着经济活动重启,市场情绪好转料可推高发展商销售前景,加上估值诱人,有理由重估房地产领域,维持“增持”投资评级。

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中低收入群将受高度重视

达证券产业及产托分析员谭倩雯在报告指出,明年度财政预算案料是个扩张预算案,专注为受疫情冲击的低收入(B40)及中等收入(M40)群体减轻负担。

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“我们借鉴刚出炉的第12大马计划,相信预算案的房市相关政策,将侧重于确保充足及有品质的可负担房屋、提升贫穷家庭的生活品质,和监督与评估推动永续城市发展的措施。”

她评估过往的预算案房市相关宣布,相信发展商直接获益的可能性非常小,因缺乏相关的财务奖掖,不过只要政府持续为购屋者提供奖掖,抱着为长远未来做投资,加上买新屋门槛低,相信也能间接惠及发展商。

“除了继续为购屋者提供奖掖,我们相信诸如基建支出等经济振兴配套,向来都能显著推动国内房市发展。我国房市在2010至2014年曾有过辉煌的繁盛时期,当时得益于经济转型计划(ETP)相关工程,比如铁轨相关基建工程的捷运及捷运第二线、轻快铁第三线(LRT3)等,和经济效益高的发展项目如双溪毛糯的Kwasa土地发展、吉隆坡市中心的敦拉萨国际贸易中心(TRX)、新街场大马城(BandarMalaysia)等。”

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聚焦明年财政预算案,谭倩雯披露,市场揣测这是大选预算案,料会注入更多资金推动发展开销,纵然因财政紧缩的原因,政府虽不会推出任何霸级基建项目,但相信仍会继续推进捷运第三线(MRT3)工程。

“这项几十亿令吉的庞大工程,除了可支撑经济增长,同时也能为巴生河流域创造就业机会,我们相信这将能为购屋需求及房价攀升带来长期利好。”

她点出,以截至周二闭市指数来看,自政府去年6月5日宣布“国家经济重振计划”(PENJANA)以来,吉隆坡房地产指数已攀升12%,同时自达证券去年12月初上修领域评级至“增持”则上涨10%;相比大马富时指数在这两个期间分别攀升2%及探低1%。

宏观经济好转
房产股有看头

“这也支持我们给予房地产领域的评级,随着宏观经济前景转佳、更高基建发展支出及各项协助首购族的房市奖掖,投资者可开始布局房产股。”

谭倩雯预期,明年度预算案仍会致力协助中低收入群体及首购族拥屋,但冀望政府能出台更多政策,包括调整产业盈利税(RPGT)机制减轻现有屋主负担。

“我们预期政府能为发展商及外国买家推出友好房市政策,借以刺激并活络市场活动,相信不会再有突如其来的紧缩政策,因这将会阻碍整体房市复苏。”

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随着政府这个月允许所有经济活动重开,她相信市场情绪转佳,加上预期经济及商业活动年底走强,料能进一步支撑发展商销售前景,同时在未来转化成更为强劲的净利。

“考量到上述利好及房产股诱人估值,我们认为,现在重估房产领域合理,除了实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组)因股价这3个月冲高18%,从‘买进’下修至‘守住’评级,其他房产股都享有‘买进’建议,整体房市领域维持‘增持’投资评级。”

发展商5期许

达证券通过管道查询,汇整本地发展商对预算案的5项愿望清单及预期,分别是协助中低收入群体拥屋、通过调整产业盈利税(RPGT)为陷入财务困难被逼售屋的现有屋主减轻负担、让房屋更可负担、为推广绿色发展提供奖掖,及放宽大马第二家园计划(MM2H)的标准。

愿望清单1:协助中低收入群体拥屋

预期政府将通过3个措施即扩大公共房屋计划、推出简易容易计划协助首购族拥屋,及延长“拥屋计划”(HOC)至2022年。

在第12大马计划下,政府计划在未来5年兴建50万个可负担房屋单位,我们预期,预算案将重提这个公共房屋计划,同时鼓励公共私营合作伙伴(PPP)机制推动这些项目发展,并将加速建设可负担房屋。

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对于首购族而言,最大的挑战在于头期款,因为我们相信,政府会继续推广先租后买(RTO)机制,若能为首购族推出先前禁止的发展商承担利息计划(DIBS),相信也能缓和他们的财务压力。

而在拥屋计划方面,希望政府除了延长这项机制一年,同时也能扩大范围至二手房屋市场。另外,我们也建议,为首购族提供税务减免,如同2009年的迷你预算案曾为购买住宅房产的国人给予3年的税务减免,每年最高1万令吉。

愿望清单2:为现有屋主提供奖掖

我们相信,在现今严峻的大环境下,很多屋主陷入财务困境房产被逼售,因此希望政府明年能延长豁免住宅房产的盈利税,除了有助减轻现有屋主负担,同时也有助刺激房产销售。

同时,我们认为,政府应废除5年后卖屋征税5%,并希望政府也能检讨现有RGPT税率。

愿望清单3:让房屋更可负担

建议调低发展商合规收费(c o m p l i a n c echarges),据我们了解,这项收费一般占总成本的15至20%,若能降低合规收费相信也能降低房价。另外,发展商也希望政府能推出其他有助推动建设可负担房屋的奖掖,比如“快速审批程序”等,相信这将能鼓励私人发展商积极参与建设可负担房屋。

愿望清单4:为推广绿色发展提供奖掖

政府应为建设符绿色认证的发展商,推出额外税务奖掖,比如允许索取所得税减免,等同可有额外资本开销,另外也可探讨为购买绿色建筑的买家豁免印花税,有助刺激这类项目的需求。

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愿望清单5:放宽MM2H标准

MM2H虽占国内整体购屋者很小的比例,但若能良好推广有助减少滞销房产,新政策过于严苛,促请政府为保有这项政策竞争力探讨放宽相关政策。

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