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17/10/2021
Cagamas:逆按揭或年底推出 退休金不足 以房养老
刘晓晶∕专访 黄安健∕摄影
曾志良指出,逆按揭计划预计将在今年底或明年初推出,让退休人士可通过“以房养老”的方式来维持退休后的生活。(摄影:黄安健)

(吉隆坡17日讯)冠病疫情的爆发,导致许多大马人不得不提取退休存款来解燃眉之急。为了协助解决大马人退休存款不足的问题,马来西亚国家按揭机构(Cagamas)预计将在今年底或明年初与雇员公积金局(EPF)和信贷咨询与债务管理机构(AKPK)合作推出逆按揭(Reverse Mortgage)计划,让拥有房产却退休存款不足的退休人士能够以房养老。

根据民调,高达85%的大马人坦诚自己的公积金储蓄将无法应付退休后的生活开销。

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与公积金局及AKPK合作

Cagamas首席执行员拿督曾志良指出,该机构将在这项计划中扮演提供贷款的角色,而与EPF和AKPK合作,是为了善用网络,由EPF向退休存款不足的会员提议逆按揭计划,作为增加退休后收入的其中一项建议,并由AKPK提供咨询服务。

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他在接受星洲日报专访时说:“申请人必须有房子、必须55岁或以上的退休人士,以及退休金不足。这也是Cagamas为何会与AKPK合作,确保贷款人真的是需要更多的现金,如果他们拥有足够的存款,不鼓励他们这么做。”

“这项计划的目标群为特定人士,他们或许没有足够的现金在退休后维持现有的生活,所以他们才来申请逆按揭,如果他们的孩子每月定期给他们钱,那就无需申请逆按揭。”

曾志良说:“这项计划的好处在于我们将根据贷款人的年龄及房产的价值,每月支付他们一笔款项,贷款者及配偶可继续居住在该房产,直至他们离世。从技术上来说,贷款人无需向Cagamas或提供贷款的单位偿还任何款项。”

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贷款人离世余额交还亲属

他表示,最重要的是,一旦贷款人离世,若有关房产的价值低于贷款余额,贷款人的亲属无需支付有关差价,若房产的价值高于贷款余额,多出来的款项则将还给亲属或交给国家。

“例如,贷款人有一栋价值100万令吉的房子,今年60岁,根据房子的价值,可能每月可获取2500至3000令吉的款额,直至贷款人逝世。若贷款人和配偶是联名贷款人,直至最后离世的贷款人逝世。也就是说如果丈夫先离世,Cagamas将继续支付贷款至妻子逝世为止。”

他也说,如果一名退休人士出售了自己的房产,无可否认他们将拥有一笔很大笔的款项,但他们却得租赁房子,等同于说他们的余生都得支付房租。

“而有了这么大笔钱,有的人会存进银行,有的人会拿去投资,如果拿去投资股票,风险很大,可能会亏损。”

他指出,疫情的爆发导致“夹心一代”,也就是上有老、下有小,被“夹在中间”的一代备受压力,他们必须照顾老人和孩子,因此逆按揭计划或许对乐龄人士来说是一个不错的选择,也可减轻孩子的负担。

他说,Cagamas的逆按揭计划的架构主要参考香港和韩国的机制,而大部分国家或地区所提供的模式其实大同小异,只是在细节上稍微不同。

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曾志良指出,冠病疫情的冲击导致国人的退休存款不足问题变得更为严峻,逆按揭计划可成为他们维持退休生活的其中一个选项。(摄影:黄安健)
曾志良:人口老化另一种房贷
盼银行推逆按揭贷款 

另一方面,马来西亚国家按揭机构(Cagamas)首席执行员拿督曾志良指出,Cagamas希望能够通过推出逆按揭计划,带动国内银行及金融机构加入其行列,为大马人提供类似的服务。

“这其实是Cagamas社会责任的一部分,开发可满足特定群体需求的产品,也就是银发经济(Silver Economy)。”

他接受星洲日报专访时说,逆按揭与房贷不同,银行在批准房贷后,购房者须在特定的期限内,如35年还清贷款,逆按揭却是在特定期限内,如20至30年内定期付款给贷款人,不收取任何利息或还款,因此,许多银行或金融机构都不太愿意提供逆按揭服务。

因此,他希望在Cagamas推出逆按揭服务,并在有关当局在拟定和诠释管制指引后,会有更多银行加入Cagamas的行列。

他说,亚洲国家及地区如香港、韩国和日本等,在逆按揭被推出的最先几年,反应并不热烈。

民众需时接受逆按揭

其中,在2011年推出“按揭养老”的香港,以及在2007年正式实施以房养老计划的韩国,经历了大约5至7年的时间,当地的民众才开始广泛接受逆按揭。

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“许多亚洲人还是相信,将房产留给孩子和至亲,但是随着时间的推移,他们会开始认同,若他们的存款不足,他们的孩子也无法支撑他们的退休生活,与其过着穷困的日子,不如用房产换取更多的金钱来过上更舒适的退休生活。”

他指出,在逆按揭计划下,一旦贷款人离世,家属可选择赎回房产,也就是偿还剩余的贷款余额,或者选择脱售房产,并取回多出的余额。

美逆按揭贷款激增

他说,如今逆按揭在香港、韩国、日本、美国及英国相当受欢迎,其中,在去年3、4月,由于疫情爆发,美国的逆按揭贷款激增。

他举例,在新加坡,一些人在退休后依然在小贩中心工作或当保安人员,而这些退休人士很多时候都是靠自己的存款来养活自己。

曾志良指出,根据Cagamas所取得的反馈,实际上有相当多的人表示愿意进一步去了解逆按揭计划的细节,也觉得这项计划在理论上是可行的。

“例如,他们有一所房子,他们觉得自己退休后还可以活上20年,他们已经花钱栽培孩子上大学,而孩子也已经事业有成,所以他们会想要把钱花在自己身上。”

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他指出,人口老化、退休存款不足及国人拥房率超过70%,是让逆按揭计划在我国可行的因素。

根据统计局的预测,我国即将成为人口老化的国家,预测到了2040年,将有14%的人口达65岁或以上。

其次,大部分国人的退休存款不足,雇员公积金局指出,大部分会员的存款只足够他们生活5至10年,而有些人甚至因为职业的关系,而没有公积金。

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逆按揭
以房养老

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