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财经活用理财
08/11/2021
财案糖果不甜 买屋仍有好康
文:郑碧娥

2022年财政预算案公布,并未有太多的激励产业市场的措施及利好讯息,也没有如市场预期的延长“拥屋运动”(HOC)计划,继续提供售屋者豁免产业盈利税(RPGT)等措施,更没有降低“大马:我的第二家园计划”(MM2H)门槛与条件。

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繁荣税冲击部份发展商

这一次预算案增加征收“繁荣税”(Cukai Makmur)新措施,影响许多年赚超过1亿令吉的企业,一些盈利超过1亿令吉的发展商,也将面临冲击。

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受到“繁荣税”影响的发展商包括:IOI产业(IOIPROP,1635,主板产业组)、马星集团(MAHSING,8583,主板产业组)、森产业(SIME,5288,主板产业组)、实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组)、双威集团(SUNWAY,5211,主板产业组)等等。

“拥屋运动”仍有望延长

虽然“拥屋运动”计划没获得延长,不过,产业顾问普遍认为,该计划在2021年12月31日结束前,不排除政府将在12月作出延长宣布。达证券研究、兴业研究、马投行研究皆如此预测。

投资银行普遍认为,产业市场仍未走出冠病疫情冲击,继续推行“拥屋运动”计划,至少可以带动产业市场的交易,在这之前,产业顾问公司一再建议,在“拥屋运动”计划下的优惠,可以扩大至转手市场,让更多购屋者受惠。

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在“拥屋运动”计划下,参与该项运动的房产计划的发展商,将提供购屋者至少10%的屋价折扣,免产业印花税(StampDuty)、律师费等优惠。

没扩至转手市场业者失望

遗憾的是,政府并没有采纳有关提议,未将“拥屋运动”扩大至转手市场,也没有继续延长拥屋运动,让购屋者、业界人士感到失望。

产业顾问表示,现在距离2021年12月31日“拥屋运动”计划结束,还剩下不到两个月,假如有心购买房屋、行动要快,趁现在贷款利率偏低,加上购屋享有优惠,估计可以让购屋者、房产投资者节省几数万令吉到十多万令吉的前端费用。

市场人士预计,在2021年11月和12月,估计会有更多房产买卖计划,通过简单的数字计算,可以看出购买“拥屋运动”计划下的房屋,可节省一笔钱,对购屋者,特别是首购族会有一定的吸引力。

如果本身的财务状况符合贷款条件,估计只需要数千令吉,就可以确定购屋计划。

为何这样说?实力产业经纪公司总裁陈建业说,假如个人符合90%的贷款条件,在发展商折扣10%屋价,个人不需要拿出这10%自付款,特别是买卖合约的价格,是以未扣除10%首期钱写明。假设一个房产单位售价50万令吉,在签署买卖合约时,购屋者需要支付10%首期钱,就是5万令吉。

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发展商提供10%折扣,购屋者自然无需自己付首期钱,90%或45万令吉来自银行贷款,加上免律师费、产业印花税的支出,无形中省下数万令吉的购屋开销。

目前,市场供应保持充裕,基本来说是买家的市场,购屋者有比较多选择,除非是无法领取贷款,或是比较挑剔,否则,在现阶段购买房屋并不困难。

不过,产业顾问认为,假设“拥屋运动”计划没有获得延长,估计发展商也会以不同的形式,提供购屋者买屋优惠,以激励市场的购买兴致。且让我们拭目以待!

若延长达双赢

说到“拥屋运动”计划,那是2019年财政预算案的措施之一,该项运动于2019年12月31日结束,2020年首5个月没有该项运动,到了2020年6月1日恢复实施,为期12个月直到2021年5月31日,过后,继续延长至2021年12月31日。

“拥屋运动”计划获得延长,与冠病疫情未消退有关。疫情危机影响经济、各个领域的发展,产业领域受到的冲击也不小,政府为促使该领域保持活力,建议延长“购屋运动”。

坦白说,延长“拥屋运动”,的确有助于发展商的销售业绩,购屋者也从中受惠,算是双赢。因此,如果到时能继续延长该项运动,估计购屋者、业界人士都欢迎。

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免产业盈利税 有利转手市场

在这次的财政预算案,除了建议中的廉价房屋/可负担房屋计划拨款,政府也建议:出售满5年或以上房屋豁免的产业盈利税,比几年前脱售满5年(就是第六年或以上房屋),需要缴付5%产业盈利税令人欣慰。

这项措施有利于转手市场的交易,脱售满5年房产单位,需要缴付5%产业盈利税,是2019至2020年5月31日的措施,那段期间,带给不少老业主不同程度的冲击(参考产业盈利税架构表)。

购买产业满5年的业主,在第六年脱售,不需要缴付产业盈利税,基本是在市场的预期内,接下来,市场期待能有更多激励措施,以推动产业领域的复苏。

由于冠病疫情的缘故,政府在2020年6月1日,宣布推出短期振兴经济配套,包括脱售房产免产业盈利税、个人享有这项优惠,局限在脱售3个房产单位,同时,恢复推行“拥屋运动”计划。

可扣除开销

购屋者协会中文组主任陈钟灵说,对产业投资者来说,出售满5年或第六年及以上的房屋,可以豁免被征收产业盈利税,算是其中一项利好因素。

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说到产业盈利税,在2019年之前,如果个人持有房产单位满5年,第六年或以上脱售,就不需要缴付产业盈利税,因此,2022年脱售满5年的房产,不需要缴付产业盈利税,与2008至2018年的情况是一样的。

对于脱售产业未满5年的投资者,若计算出有赚取盈利,将根据持有产业年数,被征收不一样百分比(%)的盈利税。盈利税的计算是依据售屋价格,减去购买价格,再扣除可以被微税的开销,例如律师费、大笔装修费、产业印花税、脱售房产支付产业经纪费,得出的净利被征税,以节省被征税的数目。

须附上收据证明

林若辉律师指出,想要减免产业盈利税的支出,已支付的费用,例如装修费、产业经纪佣金,必须要有附上收据加以证明。

假设购买价是35万令吉,脱售价是50万令吉,买卖之间的差价15万令吉,可是,装修费、律师费、印花税、产业经纪佣金,加起来大约用了8万令吉,净赚7万令吉,假设等4年出售,以7万令吉x20%,估计会被征税1万4000令吉。(例子只供参考)

一生可享一次免产业盈利税

林律师补充,每个人在一生中,享有一次免产业盈利税的优惠,在处理买卖交易的手续,律师将协助卖主向税收局呈报,以享有免税优惠。

建材涨价成本或转嫁买家

产业发展商原本对2022年展望倾向比较乐观,只是政府落实“繁荣税”,他们转向谨慎乐观展望,对房产销售量比较保守看法,该项税务对发展商影响的层面估计也不会太大。

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至今,产业销售显示复苏迹象,估计有望带动产业发展商在明年的盈利赚幅,只是许多商品,例如原油、钢条、铝和铜的价格,今年至今已上扬20至50%,预计一些拥有较多高楼房产单位的发展商,将面临盈利赚幅较低的冲击。

发展商可能将建筑材料价高转嫁给买家,以缓冲本身的财务压力,过去这些年,产业发展商的盈利赚幅显示微跌,配合市场需求,他们倾向出售较多中价房产、提供具有吸引力的折价与回扣,以吸引房产买家的目光。

48%预计房价上涨

回顾过去一年的冠病疫情,确实给各行各业,带来相当大的冲击,全球经济受到影响,一直以来保持稳定的房地产市场,也因为这场疫情,导致房产价格下跌,跌幅因不同的地区有所分别。

在疫苗接种率偏高、冠病宗数开始下跌,各行业领域逐一开放,行管令逐渐放宽后,预测经济走势保持正面,产业领域将迈向复苏,房地产和经济专家,普遍给予马来西亚房地产,保持向好展望,并且预测房屋价格将逐渐回升,以恢复至冠病疫情前的水平。

居家工作推高房屋需求

冠病疫情掀起的居家工作模式,促使许多人对房屋的需求增加,尽管一些地区的房屋价格偏软,但国内多数地区的房价,普遍保持坚稳状态。

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产业顾问公司今年上半年,对本地消费者展开疫情后房价趋势调查,得出的结果反映,对未来走势保持乐观,当中的48%、接近半数的受访者预计,房屋价格将会上涨,另外35%认为稍微上升,认为房屋价格会大幅下跌的不到5%,反而是有12%的受访者认为,房屋价格会大幅上扬。

东西马及不同年龄受访者看法不一

但是,东马和西马受访者,明显有不一样的看法,当中不排除个别地区房屋价格偏高与否的情况。如果一个地区的房屋价格已在偏高水平,估计已到饱和水平,他们预期短期内上扬的可能性不大。

与此同时,在受访者年龄方面,Z世代的年轻一代,大约有65%认为房屋价格会上涨,只有25%认为房屋价格会下跌。另外,56岁以上受访的长者,当中有45%认为,2021年房屋价格会下跌,40%认为房屋价格会上扬。

利率偏低有利购屋者

在过去一年,国家银行调低隔夜政策利率4次,从2019年底的3%调低至1.75%,目前,仍介于这个偏低的水平。

此举有利于贷款购屋房屋的消费者,隔夜政策利率偏低,将会直接影响银行的基准利率,购屋者将从偏低的贷款利率中受惠,每月的分期付款将相应调低,千万别小看每月可节省的数十令吉,数十年的贷款分期,可以为个人省下数万令吉的利息支出。

拨款助低收入群置业   可带动房市

产业顾问公司仲量联行表示,2022财政年对房产领域带来激励作用的措施包括:

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★15亿吉拨款供发展低收入群可购买的房屋计划,其中3亿9800万令吉供发展人民房屋计划、3亿1500万令吉发展亲善人民房屋计划(3000个单位)、2亿6600万令吉发展公务员房屋计划、3亿6100万令吉供兴建新屋和装修房屋,以及1亿2500万令吉作为大马房屋维修基金。

★政府将通过房屋信贷担保计划,提供20亿令吉担保融资,协助那些没有固定收入的散工、小型企业家和农民,落实购屋计划。

实现居者有其屋

这些拨款反映政府致力于实现“居者有其屋”目标,协助中低收入家庭,可以早日拥有自己的房屋,预料将带动房产建筑业活动,塑造更多就业机会。

40%想在今年买屋

根据产业顾问公司的调查,在每5个大马人当中,有2个表示准备在今年内购买房屋,大约相等于40%,假如想要掌握“拥屋运动”购屋享有的优惠,估计需要加快步伐。

年轻受访者较想买屋

调查结果也发现,越年轻的受访者,更想要在今年内购买房屋,不排除当中已经有人敲定购屋计划。与此同时,超过半数的Z世代受访者,对大马的房产市场保持乐观展望,他们表示会在今年内购买房屋,而Y世代的接近半数受访者,也表示同样的想法,就是准备在今年内购买房屋。

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此外,X世代(41-56岁)的受访者,以及56岁以上受访者,都表示希望在今年内购买房屋,只是与年轻受访者比较,他们打算在今年内购买房屋的人数比较少,这两组人的比率在30至33%之间。

这项调查反映,尽管经济形势稍微看淡,但是,房地产仍被视为“安全的投资”,对许多人来说,房产单位是必要的资产,从年轻受访者表示想要购买房屋,可以看出这个趋势,他们当中多数仍未购买房产,年长者已有属于自己的房屋,对于再购买多一个单位,显得没有这么迫切。

结语

当隔夜政策利率偏低,贷款利率、存款利率也将相应调低,与其将钱存放在银行赚取微薄的利息,不如稍做规划,转为购买房屋或投资产业,国家银行过去一年一再调低隔夜政策利率,也是希望人们不要将钱都存放在银行,而是拿出来投资,促进资金的流动性,包括带动产业市场经济。

现在开始规划还不迟,特别是对有计划购买房产的年轻人!

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