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财经产业兵法
06/12/2021
如何提高批贷率?
文:郑碧娥

李先生说,最近亲友告诉我们,在提出房屋贷款的申请,不容易获批准。我们想知道,如何加大申请房屋贷款比较容易获批的机会?银行提及以CTOS和CRISS的报告为准,拒绝客户提出的贷款申请。

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目前,房屋价格处于适中水平,亲友希望能够多买一间房屋作为投资单位,可是贷款无法获得批准,要敲定购屋的计划就比较困难。

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答:购屋者协会中文组主任陈锺灵说,CRISS和CTOS报告的重要性,在于记录个人的信贷记录,如果报告表明个人没有负债,财务状况良好,银行批准个人贷款的可能性就会提高,也就是可以借到最高额度的贷款,例如相等于房屋价格的90%。

信贷记录影响借贷额

如果信贷记录不佳,能够借到的贷款额度相应下降,或者贷款的利率会比较高,以弥补银行需要承担的财务风险。

在最坏的情况下,银行会拒绝个人提出的贷款申请,造成受影响者需要向其他金融机构提出申请,而且申请未必获得批准。

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那么怎样才能改善个人的信贷记录?陈锺灵说,按时支付账单和偿还债务最重要。银行对准时偿还债务的贷款者比较有信心,认为那是一个可靠、负责任的借贷者,如果有拖欠贷款或债务的记录,向银行提出贷款申请就比较难获得批准。

勿背债太多太高

除了要按时偿还贷款分期,也要确保不要背负太高或太多的债务,如果手上已有不只一个贷款未还清,再添多一个不是好的计划,银行会基于个人负债较高,不给予批准。

一般来说,银行会从个人的信用报告中,查出手上还有哪些贷款未还清,然后银行会通过偿债比例,来评估申请者是否有能力应付正提出申请的贷款分期。

假如个人偿债比率(DSR)太高,也会影响银行的批准决定,在马来西亚,大约有35至40%申请者是因为偿债比率不理想,申请贷款不获批准。偿债比率越低越好,一般理想的范围是在35至40%之间。

说到偿债比率,如果偿债比率不大理想,个人可以通过减少债务或增加收入来源加以改善,如果可以还清其中一些贷款或债务最好,那么将能让个人的偿债比率降低。此外,也可以整合一些贷款,例如信用卡债务或高等教育贷学金,不只可以让个人更方便管理债务,也能帮助个人节省贷款利息的支出。

那么,银行是怎样计算偿债比率?一般的计算公式是这样:偿债比率=(每月固定贷款或债务+准备申请的房屋贷款数额)/每月净收入(收入扣除所得预扣税、雇员公积金及社险缴纳费)。

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在这当中,每月固定贷款或债务是指每月必须偿还的数目,包括信用卡债在内。假设个人准备向银行申请每月供期1200令吉的新房贷,如果每月的净收入6000令吉,扣除个人贷款1200令吉、汽车贷款800令吉、大学贷学金200令吉、信用卡债300令吉,每月固定贷款或债务总共2500令吉。

目前的偿债务比率(不包括正在申请的房屋贷款)=(2500/6000)X100%=41.7%,日后的偿债比率(包括正在申请的房贷分期付款1200令吉)=(3700/6000)X100%=61.7%,明显超出35至40%的理想水平。

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