发布: 8:00am 20/12/2021

张晋玮.全球房价暴涨，大马何时追上？

张晋玮

房市活跃有助于经济复苏。经济好等于国民的收入得以提高，买房能力也会提升，这是一个双赢局面。

近两年来，全球房价几乎都在暴涨。据地产顾问公司莱坊（Knight Frank），在主要56个国家及区域，房价在一年内平均提升了9.4%，韩、纽、瑞、澳增长超过15%；日、英、美高于8%。

反观大马，房价下调了2.9%，究竟房价暴涨会否降临大马，又或是持续“反高潮”？此问题引人深思，我尝试从历史中寻找答案的线索。多年来，从股市、债市以至商品市场，资产价格都有它们的周期，房产亦不例外。

不少投资者认为，房产循环周期有四个阶段，即暴涨（Boom）、下跌（Downturn）、房价回稳（Stablisation）和房价稳步上涨（Upturn）。观察一下澳洲房市，房价到了1981、1987、1994、2003、2010与2017年的高峰期后，开始回调。因此，投资者认定房市周期为7年左右。

但不是每一个人都认同“七年周期”论，举个例子，澳洲学者安德森（Phil Anderson）研究西方国家的房市多年，他发现综合所有数据后，房产周期应该是18.6年。比如说，美国在1973年、1989年以及2008年都面临房产暴跌的厄运。安德森认为，房市循环要经7年的复苏、7年暴涨和4年左右的萧条阶段。

回到大马，根据资产估价与服务局（NAPIC）的数据，房价指数（MHPI）自亚洲风暴以来从未暴跌。在过去5年内，纵使在房产滞销的情况下，指数仍维持微小的上涨趋势，房市遇到的问题更多是 “有价无市”。从这一个角度看，单凭时间做考量，难以准确判断房市周期。此外，等房价暴跌才买房者，未必可以如愿所偿。

除了时间，观察经济因素有助于判断房价走势。房产不像股票，它的价格波动比较低，某程度上，这是因为它的买卖成本高，卖房不是投资者优先的考量。但如果房东的财务出现状况，这就另当别论。

因此，在历史上，房价暴跌与失业率挂钩。2008年，美国面临金融风暴，失业率飙升至10%，在往后的5年都居高不下。美国随之房价暴跌，房价指数从高点下跌了近一半。

利率与房价也挂钩，理论上，它是房价的宿敌。当一个国家的利率提升时，它会减低买房者的贷款能力，加重房东的还款负担。据联邦储备经济（FRED）数据，在澳洲，自1990年，官方利率趋势往下，房价随之攀升，30年来，房价指数翻了1.4倍。美国在2008年金融风暴前夕，利率提升至超过5%，有言论认为这是导致灾难发生的导火线。

到了2020年疫情风暴，各国大肆减息，房市不但没有暴跌，还大幅度提升。这很可能不是一个巧合，它是低利率支持房价上涨的一个证据。即使在大马，虽然房价与其他国家走相反方向，但考虑到房市早在疫情前已出现供求失衡的问题，它在疫情间竟然避过了暴跌的厄运，某程度上也可以归功于国行的减息。

展望未来，美国央行提出加快加息脚步，这会给大马带来加息的压力。报道指，大马预计明年下半年加息一次，对于判断房价的趋势，利息的走势值得作为一个参考。

除了利率，房产的供求直接主导房价的走势。我个人认为，大马的滞销房产数量与房价直接挂钩。参考NAPIC数据，在2011-2013年间，滞销房产迅速下滑，房产迎来了房价攀升最快的黄金年代，增长达到双位数。到了2015-2018年，趋势逆转，房产开始滞销，房价增长迅速放缓。

2021年9月底，未售出单位比6月底减少了822间，未售出房价总额下跌了3.4亿令吉。这是一个好迹象。展望未来，经济持续开放有利提升成交量，政府的刺激经济措施则可以支持以及鼓励人民买房，这些都是房市的亮点。

无论房价趋强还是走弱，有人欢喜有人愁，前者有利于投资，后者给首购族拥有一个属于自己的家园的机会。但若考虑到整体经济，房市活跃有助于经济复苏。经济好等于国民的收入得以提高，买房能力也会提升，这是一个双赢局面。

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