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财经财经封面
5:52pm 06/01/2022
4大风险阻房市复苏 房产升值受限难抗通膨
林妤芯/报道

(吉隆坡6日讯)纵使国内房产需求去年稳定回扬,但分析员认为,市场潜存4大下行风险恐阻碍房市继续复苏,而在全球面临通货膨胀的大环境,基于房产供过于求升值空间或有限,买房料不再是对抗通膨的最有效工具。

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兴业区域房产领域研究主管龙国雯今日在报告指出,我国去年初开始落实不同阶段的行管令,加上6月至8月间全面封锁,另外8月政局动荡更进一步打击市场情绪,使得2021年房市持续萎靡。

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“马股的产业股去年表现也平平,吉隆坡产业指数全年下跌4.2%,反观大马富时综指则跌3.7%。产业股在10月份短暂止跌回升,因市场期待预算案会有‘糖果’,但结果却令人失望造成产业股立即盘整。”

踏入2022年,她维持谨慎观望看法,尤其仍有4大利空将拖慢房市销售及净利复苏,这包括(一)冠病每日确诊病例再攀升或出现新的变种病毒、(二)建材价格居高不下、(三)大选前房产滞销,及(四)比预期早升息。

“除了以上利空,政府在预算案也并未宣布延长‘拥屋运动’(HOC)计划,这也与市场预期相反,所以我们还是维持本地房市‘中和’评级。”

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不再是抗通膨的有效工具

该行预期,去年国内房产销售料则增长约70%,而2020年按年萎缩16.4%。

“至于今年,我们预期可取得10至15%的按年增幅(基于去年高基数效应),不过因HOC未获得延长,估计今年首季房产销售料走软。我们认为,买家及发展商已适应‘新常态’,故都能通过数字平台看屋,但随着传染力更强的奥密克戎(Omicron)出现,或多或少会动摇市场情绪。”

龙国雯披露,就算没Omicron,偶尔零星攀升的确诊仍会引起市场忧虑,因此经济复苏进程难免受影响,自然也会波及房产需求,更重要是现今的房产料不再是对抗通膨的有效工具。

“房产向来都被视为保值与增值的工具,并能保障业主不受通膨冲击,不过从种种迹象来看,我们假设房产,更精准来说是大马房产这一次或不再是抵御通膨的好工具。纵然现有的通膨情况近期内(假设6至12个月)不可能缓和,但基于国内房产供过于求,我们认为房价上升空间受限。”

她深入解释,房价在前两轮的通膨周期(2011及2014年初)显著攀涨,这使得发展商受益,无论是销售或是净利都取得亮眼的表现,而这一轮的通膨上涨周期未能转换为可观的需求及净利增长,很大原因是去年次季急升的建材价格。

“长期供应中断加上封锁后需求弹升是推高原产品价格的主因,对消费商品带来螺旋效应,经济才刚复苏,疫情也未结束,考量产业供过于求,不认为发展商能通过抬高房价转嫁额外建筑成本,因此这一次房产或许不是抵御通膨最佳资产。”

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而高通膨意味升息步伐或加快,兴业研究谨慎看待升息走向,美国联储局为抑制通膨急剧攀升,在升息方面转为“鹰派”并预期年内或3次升息,而这表示区域央行或紧跟趋势上调利率,又或是比预期早升息。

“兴业研究经济学家团队预期,国家银行或在下半年升息,一般而言利率走高将打击市场购兴不利房市。”

财案无房市振兴方案
市场失望

另一方面,市场对于今年度的财政预算案,房产领域缺乏利好感到失望。龙国雯指出,除了废除5年后卖屋需缴纳房产盈利税(RPGT),政府未有其他吸引外来或本地直接投资的计划,或任何新的经济走廊能大力推动经济。

“此外,今年度预算案也未出台任何足以振兴经济的大型霸级基建项目,仅略提捷运三线(MRT3),房产领域料只能继续仰赖现有进行中的基建项目引领经济复苏。”

除了疫情、建材价格与潜在升息等风险,即将到来的全国大选或致使房产滞销。“参照过去趋势,投资者在大选前对于房产购兴缺缺,而在全国大选前6个月,产业股表现也萎靡不振,很可能是因为选举后的不确定性。基于这届政府的任期将在明年7月届满,我们认为市场今年将会频密揣测大选时机。”

今年底有望稳定复苏

纵然前景挑战重重,兴业研究仍看好国内房市今年底至明年有望稳定复苏,又或是全国大选告一段落,经济得以稳健发展,并能吸纳早前滞销的房产,届时房市将能强劲恢复。

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“我们首选的产业股是金群利(MATRIX,5236,主板产业组),喜欢该公司稳健的资产负债表、销售、净利及派息,且专注可负担城镇发展项目可确保需求稳定,更重要是持续创造现金流。另外,金群利在环境、社会与监管(ESG)实践中获得3.2,高于市场中值的3.0,在‘社会环境’这方面尤其稳健。”

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