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财经财经封面
6:20pm 13/01/2022
大水灾未冲击需求 雪州房产房价续持稳
林妤芯/报道

(吉隆坡13日讯)雪州的沙亚南、巴生及乌鲁冷岳(Hulu Langat)为去年底罕见大水灾重灾区,许多房产都难逃大水灾侵袭,分析员评估大水灾对雪州住宅房产的冲击后,发现房价并无显著变化且需求也持稳,维持房产领域“增持”投资评级。

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雪州去年12月17日遭逢罕见大水灾,超过千人受影响,沙亚南、巴生及乌鲁冷岳沦为重灾区,普遍而言存在水灾风险的房产势必会跌价,且需求难免也会疲软。

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巴生房价无显著差别

灾情迄今近1个月,救援工作逐渐告一段落,而灾民也在积极重建家园中。达证券产业及产托分析员谭倩雯对比洪水泛滥地区(巴生)与其他灾情相对轻微地区的单层排屋平均交易价,分析评估雪州住宅房产大水灾后的房价及需求走向。

她今日在报告指出,数据显示2015年第一季至去年第三季间,洪水泛滥情况较为严重的巴生,与其他周边情况较轻的地区,房价并无显著差别。

“这意味着诸如地点与邻近便利设施、经济活动及就业机会,与地库面积及房产大小等常规因素,仍对房价带来显著影响。整体而言,水灾风险并未打击人们拥屋或改变地点选择。”

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重灾区房价需求或短暂走软

不过,谭倩雯不排除几个重灾区的房价及需求或走软的情况,而参照国内外的真实水灾个案,料仅会带来短暂冲击,而随着灾后重建房价也将跟着回升。

“另外,我们透过管道查询,巴生武吉拉惹(Bandar Bukit Raja)及实达阿南(Setia Alam)一带的产业销售现阶段并未受到水灾打击,表现依旧稳健。”

森产业 实达 实达阿南
城镇项目冲击不大

达证券追踪的发展商中,森产业(SIMEPROP,5288,主板产业组)的武吉拉惹,及实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组)及实达阿南的城镇项目,都坐落在受影响地区,而这也引起投资者担忧。

“话虽如此,但据我们的管道查询,洪水现阶段带来的冲击并不大。”

根据森产业,水灾仅发生在武吉拉惹镇第一阶段的小范围,而其他(第二阶段)的部份,即近来刚竣工的项目及新推介项目的地点都未受水灾侵袭。

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“更令人感到正面的是,大水灾并未冲击武吉拉惹镇的房屋需求,或购屋者对公司旗下房产的信心,这可从我们在武吉拉惹镇第二阶段,即Alura双层排屋的销售表现看出端倪,随着去年底推出市场后,共获得80%的认购率。”

实达集团的情况与森产业相去不远,达证券获悉,这场大水灾仅影响实达阿南城镇项目的约50英亩的地区,这占整体发展2273英亩的2%,受影响地区包括该城镇项目的初期发展,而这已全数售罄。

“而据我们了解,截至目前实达阿南城镇项目并未有任何取消预订,且购屋者对该城镇项目的房产询问也未见减少。”

武吉拉惹及实达阿南城镇项目分别贡献森产业及实达集团2021财政年首9个月新房产销售的10及15%。谭倩雯指出,纵使最坏的情况发生,即购屋者对于这两个城镇项目信心受冲击,相信两家公司仍有能力缓和销售下滑的风险。

“凭借这两家公司在全马拥有的庞大地库,绝对有能力重新规划新项目缓和冲击。”

达证券披露,武吉拉惹剩余地库占森产业未开发土地的18%,而实达阿南城镇项目未发展土地,包括实达生态景苑(Setia Eco Park)及SetiaAlaman,占实达集团整体未开发地库的12%。

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或需更注重排水控制系统

“这次的闪电水灾对于购屋者而言,无疑是一个警醒,即需要谨慎评估他们选择购买房产的社区,同时这也提醒发展商在决定建设房屋时需慎选地点。”

谭倩雯点出,数据显示洪水灾害对于住宅房产价格冲击有限,就算重灾区地点房价走跌也仅是短期走势,而发展商为城镇永续发展,或需更注重排水控制系统。

“在这样的情况下,我们认为,未来的城镇项目不止专注节能措施减低碳排放,及提高绿色原色维护永续发展义务,也将纳入考虑防洪的水道及滞洪池的建设。此外,我们也敦促政府加快落实短期及长期的防洪措施,包括提升排水道及沿海基础设施。”

房产维持“增持”评级

另一方面,达证券基于房产领域可受惠于国内低息环境、充足市场资金及友善的政策,维持“增持”投资建议,且随着去年10月经济重开后,看好经济活动的恢复,有望为发展商带来更强劲的销售表现,进而推高未来净利。

“在一众发展商中,我们首选实达集团,除了在全马地库繁多,同时还有良好管理层及估值诱人因素,和IOI产业(IOIPROP,1635,主板产业组),主要是看好该公司在疫情挑战中获利表现仍能连续两年超出市场预期。”

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不过,该行也点出几个下行风险,包括(一)变种病毒奥密克戎(Omicron)或更多新变种病毒出现或进一步中断经济活动、(二)原料涨价加上劳工短缺或加剧成本,及(三)出乎市场预料的严厉房市管控或降温措施。

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