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财经活用理财
9:44am 24/01/2022
弹性借贷买屋和钱存银行 计算得与失

问:

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您好,理财师,我是一名网购公司的执行人员,今年27岁,单身,月入4000,如果勤力接OT,每个月可有多1000进袋。

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我和家人同住,吃住都是家里的,所以我的开销很少,每个月不到800。

我在海外留学时半工半读,赚了一笔大概15万。

我的问题是:

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1)我想要买一间属于自己的屋子,30万多的公寓都只是2房,想要3房的都是50万起跳,请问我可以负担得起吗?

2)目前,我的储蓄大概有25万,可以买得起甚么价位的房子?可不可以一次过把资金投入,这样可以节省利息,是吗?

3)我是新手,买房子还需要注意甚么事项?(我是打算投资收租的,因为父母已经帮我买了一间,以后会留给我。)

4)我的储蓄只是放在银行,但银行利息太少,有人叫我要买一些基金和股票,说分散投资,可以钱生钱,我想问,以我的状况,我该如何选择基金?

还有,投资股票该激进还是保守?(我对股票不是太懂)

安迪

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答:安迪目前27岁,每月收入最少有4000,勤劳加班的话会有多1000的收入,开销方面很少,每月在800以下。安迪每月可储蓄的数额为3200,储蓄占收入的80%(3200/4000),是非常高的比率,一般的健康储蓄比率建议为每月收入的至少15%以上,所以安迪有蛮多的预算可以作为其他规划用途。

安迪想要购买3房的公寓,不过售价最少都是50万,不知可否,让我们来算一算。一般上银行可接受的债务偿还比率(debt service ratio)大约在50至60%收入内,我们拿50%来计算,安迪的收入是4000,50%就是2000,这样推算回去的话,可以贷款的数额为50万5000,如果以60%计算的话,则可贷款60万。以银行的角度而言,安迪要购买到60多万的房产不会是甚么问题。

不知安迪目前有没有汽车贷款或是信用卡,如果完全没有和银行有任何的信贷产品的话,中央信贷参考资讯系统(CCRIS)里就不会有任何纪录,银行无从评估你是不是一个准时还款者,申请房贷时有可能会比较耗时或银行会要求加入其他条件以批准贷款。

假设完全没有任何贷款或信用卡的话,建议安迪可先申请信用卡为买房提前做准备。

安迪的第二个问题,一次过把25万拿去买房子,没错,是能节省利息和每月的房贷数额。有两个做法,第一就是把这笔钱付给发展商,然后和银行的贷款数额就会少25万令吉,每月的还款就会较少,不过不好的地方是失去了这笔钱的灵活性,需要资金周转时无法再用到这笔钱,除非把屋子拿去再融资或出售套现。

第二个的做法是和银行申请可贷款的最高限额,之后再把这笔钱放入贷款户头里节省利息,如有急用时,还能从贷款户头里提出来用,拥有更高的灵活性。

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除了以上的做法,安迪还可考虑把这笔为数不小的资金拿去投资,赚取比房贷利息更高的回报。假设安迪向银行贷款60万,35年,现有利率大约3.2%,每月的房贷供期为2377。安迪把25万的储蓄放进贷款户头里以节省利息,不过每个月还是照样偿还2377,贷款期将从35年缩短至15年7个月就可还清。

如果没有把25万放进贷款户头的话,15年7个月的总利息为25万6436;把25万放进贷款户头里,总共缴付的利息降低至9万5078,这样的话可节省的总利息为16万1358(25万6436减9万5078)。

如果安迪把25万拿去投资,平均回酬有6%的话,同样的时间,这笔钱将会增值至61万9854(扣除25万,多出的数额为36万9854),和上面的节省了16万1358相比,多了接近21万。假设有更高的投资回报率的话,差额会更大。

安迪自己可斟酌如何让运用这笔钱以达到最好的用途,平均每年6%回报在15年的投资期限里不算高,而且是可达成的。

买屋收租  首选交通便利设施齐全

安迪提到购买的房子将是拿来收租,首要考量是地点,交通方便,基础设施齐全的地区,也比较容易租出去。如果是购买新的屋子,则需要考量发展商的名声与施工品质,以减低无法完工或延迟交屋的几率。

长期投资复利钱生钱

安迪没有投资经验,目前的储蓄全放在银行,如果是3到5年里没有计划会用到的储蓄,建议拿去投资,因为银行的利率低,较适合存放需要在短期内用到的钱。

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存放长期的话,通膨会侵蚀储蓄,再来也没让我们的钱有效的运作增值。我们来看一下,为甚么中长期的钱不适合放在银行,时间等于金钱,加上复利后,会产生很不一样的结果。

上面这个表是以目标50万来做计算,如果用20年的时间需要达到50万的目标,放在定期存款的话每月需存1608,如果投资在平均7%年回酬的工具上,需要的数额是960,10%的话则是658。

时间拉长至30年的话,定期存款需每月存934,7%平均回报率的投资需410,10%的则需221。相差不小,这就是为甚么说做任何中长期规划如退休规划或孩子的教育基金等,越早开始越好,因为时间是个很重要的因素,如果投资的回报率很高,但是时间很短的话,创造的结果也不会很惊人。

另外,我们的收入都是有限的,如果需要达到我们的目标数额,不做投资的话,我们则需要存更多的钱才能达到。说回刚才的例子,如果我们要在20年存到50万,通过定期存款,每月需存1608,假设投资平均能有7%回酬的话,每月需存的数额是960,少了648令吉(1608减960)。投资可以让我们以更少的钱去达致财务目标。

至于要投资股票还是基金,视个人喜好而定,如果安迪对投资不是很感兴趣,不想花很多时间在投资上,基金可能较适合你,该如何选择基金,可请教理财顾问或是基金顾问,通过面谈,他们会了解你的风险承受度与投资的看法,然后建议你适合的基金。

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除了寻找顾问的意见,安迪自己也可阅读相关的投资资讯,自行DIY投资也是可行的,不过自行投资就需花更多时间与精神,就如前面提到的,对于投资没甚么兴趣花时间的人,寻找专人会比较合适,毕竟我们每个人的时间都是有限的。

(文中货币为令吉 )

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借贷买屋

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