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财经投资法则
12:59pm 07/02/2022
实业资产可应对通膨冲击
文:黄国华(投资顾问,MRR咨询顾问公司管理伙伴)

*投资房地产

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市场上,几乎每个人曾经与产业有关连,经验可以是租户、屋主、或办公空间的租客。除了购买房产自住,也有一些人购买产业纯粹充作为投资,但多数的个人,可能无法当产业投资者,因为投资产业,需要一笔庞大的资金。

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实业(Real Estate)或产业(Property)是投资组合的主要资产组别,通过出租或租赁,提供投资者长期、稳定的收入来源,从收到的租金,扣除营运开销后,就可以获得净收入,组成投资者部份的回酬。

这类型的投资,估计可提供投资者应对通货膨胀的冲击,因为租金和产业价格,将与通货膨胀同步走高,有助保护投资者的金钱不会贬值,关连性数据显示,涉足实业投资,通常与股票和债券关连性低。

降低均衡投资组合风险

传统上,组别,已被用作多元化投资的有效工具,以降低均衡投资组合的风险。

实业投资有5种类型,分别是在住宅、商业、零售与工业产业,以及通过产业投资信托(REITs)间接投资。

在实业直接投资,涉足偏高资本开销,在购买产业之前,投资者通常征询顾问或产业代理,进行精确研究,以了解重要的资讯,在评价产业价值,这些资讯可能不是随手就可得。关于产业精确研究的基本面,旨在彻底检视产业、卖主、融资以及司法层面,以减少涉及金融的不确定性。

一般来说,通过精确研究的程序,研讨产业的各个层面,以及确定其价值,这是在于避免忽略任何隐藏的资讯,这些资讯会影响一个原本有利可图的买卖,变成一个代价昂贵的交易。

对于可带来收入的产业,研讨租赁或出租是重要的,比较租户的租金与市场租金预测,以及租赁期的期限,有助于确定在租约期满时,租金的变动情况,分析租赁或租金付款的历史,将提供预测租金收入流量的线索。

净营运收入衡量盈利

其中一个衡量可带来收入产业盈利性的重要尺度是:净营运收入(NOI),净营运收入是通过营运收入减掉毛营运开销,确定产业的营收,通过衡量净营运收入,投资者对产业的现金流量,有一个快速的画面。净营运收入有助于投资者更好的了解潜在风险,以及投资实业的盈利。

对于可带来收入的实业,就是长期资产、从租金和收费取得毛营运收入,至于营运开销源自拥有和管理产业,所需的合理开销,一些投资者可能漏了计算回酬。营运开销包括:产业税、卖主和供应商开销、维修开销、保险费、公用事业费、执照费、供应与营运开销,例如会计、稽查与广告费。

无论如何,净营运收入不纳入收入税、贷款利息,以及本金利息、折旧与资本开销。

主要计算3方面

投资者采用净营运收入衡量投资回酬,主要用在计算:

1.回酬率:净营运收入用来确定一项投资是否带来高回酬率,也称为投资回酬(ROI),净营运收入越大,潜在盈利也越大。假如净营运收入低于零,显示面临净营运亏损,意味产业带来的金钱无法概括营运的成本。

2.资本化比率:净营运收入发挥作用,是在确定产业的资本化比率。投资者通过采用购买价,除以产业的净营运收入。

3.售卖价:产业卖主和买主,采用净营运收入,确定出租产业或商业实业的合理市场价值。

产业市场稳定

实业的回酬推动剂是直接的,投资回酬的功能在于租金收入、营运开销与资本开销,对现金流量有贡献的推动因素分别是:供应空间、对空间的需求,以及其他经济因素。当我们进入2022年,配合大马经济整体展望改善,产业市场显示倾向稳定。

对于有兴趣掌握产业市场走势上扬的投资者,有能力诠释实业产业的金融资讯是必要的,毕竟这些资讯与证券价值有一些分别。

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