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言路民主至丧
7:20am 11/02/2022
吴健南.线上房屋综合管理系统:越改越慢?
吴健南

从线下转型到线上,顾名思义几乎每个人都能理解和合理预期,有关改革理应是积极和展现更大效率的。要不还改来干嘛?!没有可能在科技更进步,而人手又没有减少的情况下,效率反而变得更糟吧!

当大部分人还沉浸在农历新年欢愉氛围中,许多律师尤其从事发展商买卖合约领域者,却无法快乐起来。

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或许还有很多人未察觉,房屋部已静悄悄从今年2月1日起正式展开一套所谓的线上房屋综合管理系统(HOUSING INTERGRATED MANAGEMENT SYSTEM-HIMS)。

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为什么说“静悄悄”?只因这么一个涉及重大改革的房屋领域措施,竟然完全没有咨询一些直接利益相关单位包括律师公会和金融单位等的意见。当然从整体而言,此措施是合时宜的,也根本不算什么新科技。

其实不少其它公共或私人单位包括税收局、法庭、金融体系等,早已与时并进架设了类似的线上提呈系统,并逐渐取代传统且存在许多弊端的人手柜台服务。HIMS系统也一样出发点是好,希望可通过一站式线上平台,让所有发展商从申请执照开始,到兜售给购屋者、签署电子买卖合约(eSPA-SALE AND PURCHASE AGREEMENT)、建好房子、交锁匙、到完成缺陷保证期等,都必需通过此一条龙系统提呈给有关当局以获得批准或监督,促进此领域的透明化管理和效率。

但美中不足的是,却涵盖了一个令法律界措手不及的程序改革,即特别强调往后所有的先售后建房产买卖合约,买者在签署时皆无需经过专业律师的见证签名(WITNESS SIGNING)。要知道虽然在类似的先建后售房产买卖里,当局早已通过1966年房屋发展(控制与执照)法令的G、H、I、J图表制定了标准的买卖合约条款内容,以保障购屋者的利益尤其减缓其面对的先售后建风险,但不代表即可完全排除专业律师在完成有关整个合约过程中的角色和重要性,包括确保发展商和买者、产业等资料被妥善填写在有关标准合约中;确保双方妥善签署有关合约和其它文件,尤其国家土地法典底下的产业转让表格(MEMORANDUM OF TRANSFER-MOT);确保如期付款和交锁匙;在缺陷保证期内获得妥善修理等。

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最重要且令人难以理解的,为何当局特意低估了律师见证双方签署有关买卖合约的重要性?乃至要特意否定律师在司法专业法令底下见证签名任何合约的专业能力和权力呢?

倘若律师见证双方签署买卖合约的角色已不重要,为何国家土地法典一直以来特别阐明任何要进行产业拥有权转让的有关MOT表格,一定要经过专业律师的见证签名?

为何所有国内金融单位的贷款合约签署,也有类似的严谨要求?只因见证合约方签名,也是签署一份合约的重要环节之一。因此尤其是在涉及一些重大产业或商业、民事利益的合约中,由律师见证签名更是不可或缺的。

我本身在执业过程中,就亲自见证了许多合约因为没有获得律师见证签名,而出现弊端或争议的林林种种个案。其中最常见的包括签署方稍后不认账拒绝承认曾签署有关合约、合约方的个人资料不完整而稍后无法鉴定真实身分、不符合资格或不正确单位签署有关合约、其他人代签、没有受过专业训练者以不严谨方式见证签名等。

其实如今大部分国内银行包括公务员房贷局(LPPSA)的贷款合约,也一样早已通过电子系统提呈,而且是为其贷款者的代表律师专属而设,更没有省略了要求律师签署见证其贷款者签名的程序。

更重要的是,我认为HIMS系统理应是宏观而非围观管理,即专注于处理当局跟发展商的执照和发展项目事宜。反之,若要细微到去管理和监督有关发展商的每个发展项目底下所出售的每个单位、买主、合约等。请问当局真有这方面的充裕人手和资源吗?会否弄巧反拙反而严重拖慢了有关进展?

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因此希望我们的房屋部在进行类似的重大改革举措前,理应周详、谨慎和虚心地跟各领域相关单位沟通和咨询意见,而非以这种由上而下或闭门造车方式进行,引起相关业者包括发展商的混淆和担忧。

另一已逐渐让许多进行房产业律师失去耐心的,则是来自税收局近年来针对各类型合约所落实的全面线上缴付印花税系统(e-ADJUDICATION/STAMPING)。

从线下转型到线上,顾名思义几乎每个人都能理解和合理预期,有关改革理应是积极和展现更大效率的。要不还改来干嘛?!没有可能在科技更进步,而人手又没有减少的情况下,效率反而变得更糟吧!

但令人气结的是,根据我跟许多州属包括雪隆一带律师同行所取得回馈,如今税收局的有关线上缴付印花税系统,其效率竟然比过去通过人手柜台处理还要不堪。

例如过去我们在处理一些涉及固定数额印花税的合约如买卖合约、宣誓书等,由于只涉及10令吉数额,所以通常在同一天24小时内即能通过跑腿到当局柜台完成有关程序。但如今随着当局已全面转型到线上后,我们所入禀的同样性质文件,竟然必需等上数天乃至超过一星期才能获得当局处理,也就是足足比过去的人手柜台处理消耗了数倍乃至更长时间。

由于每份买卖合约都有特定的完成期,而且涉及数份其它法律文件如贷款合约、土地转让表格、抵押表格等的印花税缴付。再给当局的有关龟速线上系统这么耗几回,肯定对有关产业买卖进展造成严重怠慢、损害买卖双方利益,乃至影响了外资对大马公共体系效率的信心。

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更严重的是,此问题并没有因为行管令已结束多时而稍微有所改善,反之当局的许多小拿破仑气焰反而高涨了不少。当许多律师行因为担心本身处理合约逾期,而纷纷向当局催促尽速处理有关缴付印花税事宜,不但没有获得当局积极、虚心处理,反而是被换来一阵难听谩骂和不满。

一个长期不稳定政权,可为一个国家带来许多后遗症。而其中一个不能忽略且涉及人民切身利益的,则是如今我们的公共服务体系所面对的群龙无首和小拿破仑势力坐大问题。

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吴健南
农历新年
先建后售
民主至喪
房屋部
线上房屋综合管理系统
电子买卖合约

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