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财经活用理财
3:26pm 04/05/2022
调整策略刺激买气 可负担住宅成主力
文:郑碧娥

房产市场的复苏有赖於本地买家的购买力,发展商继续把焦点放在可负担房屋的发展,以应付广大购屋者对房屋的需求。

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中马
经济复苏带动购买力
雪隆发展商持续购地

2021年首3季,巴生河流域规划中的住宅供应,只是微增3.9%,这段期间,规划中的高楼住宅房产供应,减少6.7%,大约是18万5000个单位。

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至於有地房产规划中的供应增加8.4%(4万9000个单位),多数位於巴生河流域南方,就是瓜拉冷岳和雪邦,新的供应多数来自城镇,例如Serenia City和Rimbayu城;不过,东海岸衔接铁道(ECRL)北线将带动巴生河流域以北,新的产业发展计划。

这段期间,发展商在策略性地点,收购衔接性良好的地段,预计市场展望保持乐观,发展商耗资收购好地点的土地,多少可以说明这一点。2021年首9个月,产业市场交易复苏,量和值分别增加11%和25%,每单位平均交易价成长12%,可以取得双位数涨幅,是相当可喜的事。

与此同时,有地房产交易继续增加,多数交易(63%)分布在八打灵、乌鲁冷岳和巴生。

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5年后脱售免缴盈利税有  助推动交易

2022年财政预算案宣佈,业主脱售满5年,就是在第6年脱售房产,不需要被征收产业盈利税(RPGT),预计有利於转手市场。房屋信贷担保计划料将惠及自雇人士领取贷款。

Rumah Idaman25万  家具齐全

雪兰莪州政府已降低外国人购买完工房产的门槛,从原本的150万令吉降至100万令吉。另外,雪兰莪推出的可负担理想家园(Rumah Idaman),每单位售价25万令吉,是家具齐全的房屋。

至於豪华住宅市场,目前发展商的促销策略是小规模推出,例如在Bangsar Hill Park的非正式推出就是例子之一。外国买家将削减至比较小型,销售量有赖於本地市场、以及M40的买家。

投机交易森美兰房价下跌

在森美兰州芙蓉,住宅市场偏软,主要是市场和建筑活动显示负成长,冠病疫情後的产业交易量缓慢,一些买家倾向投机,产业价值显示下跌。

报告指出,50万令吉以下的房产,转手交易保持活跃,市场对二手市场保持观望态度。接下来新增高楼房产分别位於芙蓉2(K a l i sta)、芙蓉3(UniCity),以及汝莱(Mesa Hill、Starzvalley、Taman Bucida Hijauan和Youth City)。

南马
柔佛公寓滞销改善
排屋销售率约50%

柔佛州依斯干达经济走廊,产业交易和新增供应较为缓慢,不过,市场对新推出的有地房产,反应相当正面。2021年首3季,有地房产交易量下跌8%,共有5635个单位,价值下跌3%,达到29亿2900万令吉。

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此外,高楼房产交易量下跌13%,只有1259个单位,价值下跌9%,使到2021年首3季交易值为5亿2000万令吉。

这段期间,排屋每平方呎转手价平均385令吉,半独立洋房则为490令吉,以及高楼房产为420令吉。

同样的,依斯干达经济走廊也面对滞销问题,有地房产显著下跌,从2020年的1950个单位,减至2021年首3季的94个单位。

高楼房产滞销情况尽管仍多,不过,在2021年显示减少趋势,从2020年首3季的1万9046个单位,减至2021年首3季的1万6793个单位。高楼住宅的滞销仍受市场关注。

在2021年杪之前,大约有2770个新的有地住宅单位完工,使到累计总供应量达到34万零755个单位。一些比较不热门的地点,新推出的房产,规模比较小型。

一般来说,排屋的价格在50万至70万令吉之间,平均销售率大约50%。

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峇株巴辖2022年住宅领域稍微呆滞,主要是就业市场欠保障,以及财力负担问题。这里人们首选有地房产,高楼房产供应有限,Hill Loft共管公寓高楼房产计划只有5个成交纪录。

马六甲有地住宅价格上升

在马六甲,2022年有地住宅房产保持稳定,价格和入住率或是吸购率有上升,由於供应过剩,高楼住宅料出现萎缩情况。

北马
槟城百万公寓难卖
推多元化概念新盘

2022年住宅市场保持稳定,有地房产为主要巩固力。与2020年首9个月比较,2021年首9个月,交易量增加18%至9133个单位,交易价值增至39亿3000万令吉,增幅32%。滞销房产方面,高楼占多数(88%),总共4257个单位,价值33亿令吉,价格超过100万令吉的单位,面临销售压力。

最新趋势显示,市场推出采纳多元化概念的房产,包括可负担房产到优质量住宅单位,例如Eco Horizon,Setia Fontaines,以及Scientex Tasek Gelugor等计划。

在槟城一些特定地点,将经历市场调整、表现参差格局,预料交易问价将反映市况欠佳。接下来的发展计划将倾向迎合市场对可负担房产的需求,而且趋向比较小规模,特别是目前仍存在滞销、疫情与经济不稳定等问题。

吉打延迟推新盘  专注卖存货

另一方面,市场对吉打州亚罗士打有地房产需求保持平稳,发展商专注在销售现有存货,选择延迟推出新计划,转手市场的交易相应增加。

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霹雳有地房产稳定   公寓交易跌

在霹雳州怡保,有地房产销售保持稳定,不排除有一些下调价格的例子,高楼房产交易显示下跌趋势。

沙巴
经济复苏带动购买力
雪隆发展商持续购地

在沙巴首府亚庇,住宅房产显示表现较佳,直到2021年首3季转手交易皆有改善。在亚庇─宾南邦─布达丹的住宅房产,转手交易量和价值,按年比分别增加17%和37%,算是相当不错。

2021年首3季,共管公寓的交易量增加一倍,交易价值增加73%,价格在40万至59万9000令吉的房产单位,占半数的交易量。

这段期间,新推出的有地房产计划不多,主要有:Rimba Hills,位於亚庇以南地区,以2层排屋、4层城市房屋,以及2层店屋办公楼为主。在Sepangar以北的Parklane2,双层排屋价格从69万6000令吉起跳。

与此同时,新的分层产业发展计划,待售的主要是:中价单位例如V21Residence第一期,价格低於30万令吉,Elemen Utara KK Presint2B座,价格从47万9000令吉起跳。

至於拿笃,购屋者和投资者开始寻求价格在40万至60万之间的房屋,需求推动力的改善,来自商品价格好转,可是,建筑材料成本高则是压力。

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在斗湖,市场对中价屋的需求显示增加,在Ria Heights第2A和2B期的392间单层排屋,已有75%被订购。市场焦点落在中价有地房屋,价格在30万至50万令吉之间,被斗湖多数购屋者视为比较容易负担。

来到山打根,转手交易主要是价格低於35万令吉的房产,市场对双层排屋的购兴,集中在价格40万至55万令吉的房屋。山打根Kingfisher和Sri Indah大约1032间共管公寓,预期在今年上半年完工。

在纳闽,新完工的Taman Sea View双层排屋,售价在65万至75万令吉之间,Southsea Pearl Residences价格介於30万2000至45万7000令吉,可负担性仍是购屋者关注的课题。

砂拉越
公寓减少卖少
有地住宅陆续面市

砂拉越住宅房产保持活跃,完工的有地房屋稍微增加,不过,公寓的数目则显著减少,这段期间推出市场的新房产比较少,销售步伐也减缓。

报告说,多数有地房产分布在市郊地区,至於城市地区则以高楼房产为主,而且包括零售产业。

这期间推出市场的几个有地住宅产业,主要有:Samariana Aman第二期、Central City第15期、马丹的Taman Sinarmas,以及Taman Dusun Bayu。多数的高楼房产是传统的共管公寓,提供全方位设备,建筑面积1200平方呎和1800平方呎。

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高楼房产是:7Reflection Residence、Morrison Residence、RENNA Residence及IXORA Residence。这期间完工的包括:[email protected](136个单位),以及d’Ryx Residences(156个单位)。

美里The Noble Courtyard具吸引力

石油城市美里的有地房产仍是首选,可从按年交易增加反映出来,高楼房产则供应过剩。

市场的新兴趋势包括:围篱房产住宅区,以及可负担房屋供应增加,例如即将加入市场的The Noble Courtyard。买家多数是年轻家庭、首次购屋者,以及砂拉越“大马:我的家园计划”(S-MM2H)购买者。

民都鲁The Sri Pertiwi料明年完工

民都鲁的有地房产按年数据显示改善,The Sri Pertiwi房屋计划预期在2023年完工。这项城市公共房屋供应增加,可能使民都鲁住宅价格保持适中。

作为砂拉越工业城的民都鲁,将带动房产需求,在民都鲁登场的房产计划,将吸引市场的购买兴致。

在诗巫,市场趋势以可负担房屋为主,预料将对其他传统房屋构成竞争,诗巫增加兴建高楼房产,人们适应新的生活方式,推动市场人士对居住安全与便利的认可,预计房价将上升。

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高楼管理挑战大   住户意识待提升

现代人入住分层或共管产业日益增多,这类型房产计划的数目逐年增加,不只是巴生河流域、槟城,东马沙巴、南马柔佛的共管产业,也日渐增加,人们普遍可以接受分层产业的管理概念,特别是在城市地区。

话虽如此,本地分层产业的管理,仍有许多不足之处,一些共管产业的住户,包括业主和租户,对於履行共管产业住户或租户的义务,仍需要一些时间巩固这方面的意识。

过去十多年至今,产业的建筑格局,普遍往上攀升,主要是可供发展的土地日渐减少,特别是在城市地区,人口则每年相应增加,由於对共管产业的管理,瞭解并不透彻,因此衍生不少问题。

综观市区的产业发展计划,不难发现一栋一栋的高楼大厦,在城市的高空耸立,在冠病疫情之前,产业的发展步伐迅速,首要地点的地段供不应求,发展商为善用土地资源,转向兴建更多共管公寓,包括发展综合产业城镇,即包括住宅房产、商业店屋、办公楼,或是百货零售商场。

对於共管产业的管理未能全面瞭解,有关当局接获拟定更完善管理条约的建议,政府因此实行2007年大厦与共管产业(维修与管理)修订条例,目的在於加强分层产业的管理,辅助1985年分层地契产业法令不足的地方。

可是,2007年大厦与共管产业(维修与管理)修订条例实行5年後,有关方面发现仍有不足之处,当中包括分层产业的管理未显著改善,催生了2013年新的分层产业管理法令。

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新的2013年分层产业管理法令是於2012年获得国会批准,主要是2007年大厦与公共产业管理法令,是与1985年分层地契法令的结合体,新法令旨在改善高楼管理面对的问题,包括业主拖欠管理费将面对最高罚款25万令吉,或3年监禁。

新法令落实後,概括的不只是发展商,也包括产业的业主,政府修订1985年分层次地契法令,加上增减采用2007年大厦与共管产业(维修与管理)法令一些条文,以确保成为一套比较完善的分层产业管理法令。

资料参考:CBRE/WTW产业顾问公司报告

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