调整策略刺激买气 可负担住宅成主力

Rumah Idaman25万  家具齐全

雪兰莪州政府已降低外国人购买完工房产的门槛，从原本的150万令吉降至100万令吉。另外，雪兰莪推出的可负担理想家园（Rumah Idaman），每单位售价25万令吉，是家具齐全的房屋。

至於豪华住宅市场，目前发展商的促销策略是小规模推出，例如在Bangsar Hill Park的非正式推出就是例子之一。外国买家将削减至比较小型，销售量有赖於本地市场、以及M40的买家。

投机交易森美兰房价下跌

在森美兰州芙蓉，住宅市场偏软，主要是市场和建筑活动显示负成长，冠病疫情後的产业交易量缓慢，一些买家倾向投机，产业价值显示下跌。

报告指出，50万令吉以下的房产，转手交易保持活跃，市场对二手市场保持观望态度。接下来新增高楼房产分别位於芙蓉2（K a l i sta）、芙蓉3（UniCity），以及汝莱（Mesa Hill、Starzvalley、Taman Bucida Hijauan和Youth City）。

南马
柔佛公寓滞销改善
排屋销售率约50％

柔佛州依斯干达经济走廊，产业交易和新增供应较为缓慢，不过，市场对新推出的有地房产，反应相当正面。2021年首3季，有地房产交易量下跌8%，共有5635个单位，价值下跌3%，达到29亿2900万令吉。

此外，高楼房产交易量下跌13%，只有1259个单位，价值下跌9%，使到2021年首3季交易值为5亿2000万令吉。

这段期间，排屋每平方呎转手价平均385令吉，半独立洋房则为490令吉，以及高楼房产为420令吉。

同样的，依斯干达经济走廊也面对滞销问题，有地房产显著下跌，从2020年的1950个单位，减至2021年首3季的94个单位。

高楼房产滞销情况尽管仍多，不过，在2021年显示减少趋势，从2020年首3季的1万9046个单位，减至2021年首3季的1万6793个单位。高楼住宅的滞销仍受市场关注。

在2021年杪之前，大约有2770个新的有地住宅单位完工，使到累计总供应量达到34万零755个单位。一些比较不热门的地点，新推出的房产，规模比较小型。

一般来说，排屋的价格在50万至70万令吉之间，平均销售率大约50%。

峇株巴辖2022年住宅领域稍微呆滞，主要是就业市场欠保障，以及财力负担问题。这里人们首选有地房产，高楼房产供应有限，Hill Loft共管公寓高楼房产计划只有5个成交纪录。

马六甲有地住宅价格上升

在马六甲，2022年有地住宅房产保持稳定，价格和入住率或是吸购率有上升，由於供应过剩，高楼住宅料出现萎缩情况。

北马
槟城百万公寓难卖
推多元化概念新盘

2022年住宅市场保持稳定，有地房产为主要巩固力。与2020年首9个月比较，2021年首9个月，交易量增加18%至9133个单位，交易价值增至39亿3000万令吉，增幅32%。滞销房产方面，高楼占多数（88%），总共4257个单位，价值33亿令吉，价格超过100万令吉的单位，面临销售压力。

最新趋势显示，市场推出采纳多元化概念的房产，包括可负担房产到优质量住宅单位，例如Eco Horizon，Setia Fontaines,以及Scientex Tasek Gelugor等计划。

在槟城一些特定地点，将经历市场调整、表现参差格局，预料交易问价将反映市况欠佳。接下来的发展计划将倾向迎合市场对可负担房产的需求，而且趋向比较小规模，特别是目前仍存在滞销、疫情与经济不稳定等问题。

吉打延迟推新盘  专注卖存货

另一方面，市场对吉打州亚罗士打有地房产需求保持平稳，发展商专注在销售现有存货，选择延迟推出新计划，转手市场的交易相应增加。

霹雳有地房产稳定   公寓交易跌

在霹雳州怡保，有地房产销售保持稳定，不排除有一些下调价格的例子，高楼房产交易显示下跌趋势。

沙巴
经济复苏带动购买力
雪隆发展商持续购地

在沙巴首府亚庇，住宅房产显示表现较佳，直到2021年首3季转手交易皆有改善。在亚庇─宾南邦─布达丹的住宅房产，转手交易量和价值，按年比分别增加17%和37%，算是相当不错。

2021年首3季，共管公寓的交易量增加一倍，交易价值增加73%，价格在40万至59万9000令吉的房产单位，占半数的交易量。

这段期间，新推出的有地房产计划不多，主要有：Rimba Hills，位於亚庇以南地区，以2层排屋、4层城市房屋，以及2层店屋办公楼为主。在Sepangar以北的Parklane2，双层排屋价格从69万6000令吉起跳。

与此同时，新的分层产业发展计划，待售的主要是：中价单位例如V21Residence第一期，价格低於30万令吉，Elemen Utara KK Presint2B座，价格从47万9000令吉起跳。

至於拿笃，购屋者和投资者开始寻求价格在40万至60万之间的房屋，需求推动力的改善，来自商品价格好转，可是，建筑材料成本高则是压力。

在斗湖，市场对中价屋的需求显示增加，在Ria Heights第2A和2B期的392间单层排屋，已有75%被订购。市场焦点落在中价有地房屋，价格在30万至50万令吉之间，被斗湖多数购屋者视为比较容易负担。

来到山打根，转手交易主要是价格低於35万令吉的房产，市场对双层排屋的购兴，集中在价格40万至55万令吉的房屋。山打根Kingfisher和Sri Indah大约1032间共管公寓，预期在今年上半年完工。

在纳闽，新完工的Taman Sea View双层排屋，售价在65万至75万令吉之间，Southsea Pearl Residences价格介於30万2000至45万7000令吉，可负担性仍是购屋者关注的课题。

砂拉越
公寓减少卖少
有地住宅陆续面市

砂拉越住宅房产保持活跃，完工的有地房屋稍微增加，不过，公寓的数目则显著减少，这段期间推出市场的新房产比较少，销售步伐也减缓。

报告说，多数有地房产分布在市郊地区，至於城市地区则以高楼房产为主，而且包括零售产业。

这期间推出市场的几个有地住宅产业，主要有：Samariana Aman第二期、Central City第15期、马丹的Taman Sinarmas，以及Taman Dusun Bayu。多数的高楼房产是传统的共管公寓，提供全方位设备，建筑面积1200平方呎和1800平方呎。

高楼房产是：7Reflection Residence、Morrison Residence、RENNA Residence及IXORA Residence。这期间完工的包括：Vintage@TAMU（136个单位），以及d’Ryx Residences（156个单位）。

美里The Noble Courtyard具吸引力

石油城市美里的有地房产仍是首选，可从按年交易增加反映出来，高楼房产则供应过剩。

市场的新兴趋势包括：围篱房产住宅区，以及可负担房屋供应增加，例如即将加入市场的The Noble Courtyard。买家多数是年轻家庭、首次购屋者，以及砂拉越“大马：我的家园计划”（S-MM2H）购买者。

民都鲁The Sri Pertiwi料明年完工

民都鲁的有地房产按年数据显示改善，The Sri Pertiwi房屋计划预期在2023年完工。这项城市公共房屋供应增加，可能使民都鲁住宅价格保持适中。

作为砂拉越工业城的民都鲁，将带动房产需求，在民都鲁登场的房产计划，将吸引市场的购买兴致。

在诗巫，市场趋势以可负担房屋为主，预料将对其他传统房屋构成竞争，诗巫增加兴建高楼房产，人们适应新的生活方式，推动市场人士对居住安全与便利的认可，预计房价将上升。

高楼管理挑战大   住户意识待提升

现代人入住分层或共管产业日益增多，这类型房产计划的数目逐年增加，不只是巴生河流域、槟城，东马沙巴、南马柔佛的共管产业，也日渐增加，人们普遍可以接受分层产业的管理概念，特别是在城市地区。

话虽如此，本地分层产业的管理，仍有许多不足之处，一些共管产业的住户，包括业主和租户，对於履行共管产业住户或租户的义务，仍需要一些时间巩固这方面的意识。

过去十多年至今，产业的建筑格局，普遍往上攀升，主要是可供发展的土地日渐减少，特别是在城市地区，人口则每年相应增加，由於对共管产业的管理，瞭解并不透彻，因此衍生不少问题。

综观市区的产业发展计划，不难发现一栋一栋的高楼大厦，在城市的高空耸立，在冠病疫情之前，产业的发展步伐迅速，首要地点的地段供不应求，发展商为善用土地资源，转向兴建更多共管公寓，包括发展综合产业城镇，即包括住宅房产、商业店屋、办公楼，或是百货零售商场。

对於共管产业的管理未能全面瞭解，有关当局接获拟定更完善管理条约的建议，政府因此实行2007年大厦与共管产业（维修与管理）修订条例，目的在於加强分层产业的管理，辅助1985年分层地契产业法令不足的地方。

可是，2007年大厦与共管产业（维修与管理）修订条例实行5年後，有关方面发现仍有不足之处，当中包括分层产业的管理未显著改善，催生了2013年新的分层产业管理法令。

新的2013年分层产业管理法令是於2012年获得国会批准，主要是2007年大厦与公共产业管理法令，是与1985年分层地契法令的结合体，新法令旨在改善高楼管理面对的问题，包括业主拖欠管理费将面对最高罚款25万令吉，或3年监禁。

新法令落实後，概括的不只是发展商，也包括产业的业主，政府修订1985年分层次地契法令，加上增减采用2007年大厦与共管产业（维修与管理）法令一些条文，以确保成为一套比较完善的分层产业管理法令。

资料参考：CBRE/WTW产业顾问公司报告