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地方沙巴沙巴特写
4:26pm 16/05/2022
【书中自有黄金屋】Cagamas安老退休计划 以房养老安享晚年(上篇)
以屋养老计划,让退休生活更写意。(示意图)

“雇员公积金(EPF),您退休所依”,最近公布数据 ,约半数55岁以下会员公积金存款少过1万令吉;一项调查指出,只有15%大马人认为公积金足以应付他们的退休生活。

公积金利息虽比银行高,但是,恐怕还难以让退休人士过上优质舒适的退休生活,因此社会过去不断要政府必须推出其他措施,让人民能够老有所依,安心生活。

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要怎样老有所依,只有你在国内有一屋在手,而且是自住,即有望参与 “安老退休计划”(Skim Saraan Bercagar,简称SSB,或一般人所讲的以房养老);这项计划让你每个月有一笔固定收入,协助你面对老年的生活。

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扩大至各大城市

大马国家按揭机构(Cagamas)为退休屋主推出的逆按揭退休金计划(SSB)从1月17日起,开放让巴生河流域的屋主申请;预料,下半年会推广至其他主要城市。

这项“以房养老”的计划是为乐龄人士屋主的退休生活提供资金,安享晚年。

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抵押房屋 住至老死

参与“以房养老”计划者是把房子以“反向抵押贷款”(又称逆按揭,Reverse Mortgage)抵押给Cagamas,它的好处是你可以继绩住在这间房子,不必摊还房贷,更不会“债留子孙”,而且每月还有钱领,直到百年归老。

当屋主往生后,Cagamas将把抵押的房子脱售以抵消房贷,如果脱售有余额,这笔款项将归屋主指定的继承人所有,如果脱售额不敷,至亲或指定继承人也不必摊还不敷之数。

这项计划年初在巴生河流域推出,反应热烈,接到很多申请。

Cagamas预计会在下半年推出符合伊斯兰教义的逆按揭产品;目前,该机构正和一些金融机构洽谈,以探讨是否国内银行也可将提供逆按揭产品;分别在于Cagamas提供的SSB是固定利率产品,而银行提供的是浮动利率产品。

以房养老已在世界多个国家及地区实施,包括:澳洲、香港、加拿大、韩国、台湾等。

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谁需要以房养老?

需要以房养老的人可分成2大类:

1. 无子女,除了房屋没有其他资产,又需要一笔收入或现金维持生计的人。

2. 孩子在国外,或是孩子经济独立,不必依赖父母的人。这类父母把自住的房屋视为退休收入来源,也不想为孩子留下负担,无需也不想把房屋留给孩子。

每月获固定收入

这类借贷者的孩子长大成才,不再需要房屋留给他们,因此通过以房养老计划,把房屋“货币化”,通过以房养老计划每个月领取一笔固定资金,给自己养老。

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可一次性提取部分贷款

参与以房养老者,把房屋抵押给Cagamas之后,可以继续住在该房屋之余,还可终身每个月获得Cagamas提供一笔固定的收入,有生之年也不必摊还这笔房贷。

借贷者可以动用有关每月固定收入在任何用途上,例如医疗相关费用,他们也可以同时选择一次性部分支付选项,获得Cagamas提供的一笔款项。

可一次性提出部分贷款的情况为:

1. 支付医疗开支

2. 偿还抵押房产的剩余房贷

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3. 用于翻新或维修抵押房产

当然在选择一次过的提取大笔钱后,每月固定收入将会减少。

下一期“书中自有黄金屋” 将报道有逆按揭的利息、申请条件等。敬请留意。

新闻小词典

根据《维基百科》:逆按揭(英文:reverse mortgage),又名安老按揭、以房养老、倒抵押,是按揭(抵押贷款)的一种。借款人在世时可每月获取一笔款项,死亡后贷款人会收回物业放售,藉此取回本金和利息。由于逆按揭没有定期向借款人收取利息,故按揭利息是以复利的形式不断滚大。

视乎借款人寿命及楼价下跌幅度,承造逆按揭的物业最终有可能变为负资产,但是在很多司法管辖区,这类负资产无需从遗产扣除或由物业的继承人负担(损失归于贷款人)。和普通按揭相反,借款人越年长、借款人数目越少,每月可获得的款项越多。这是因为预期收回物业的时间会比较早。

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去年第三季价格微升

亚庇有地房宅看涨

本地房产估价行情显示,亚庇有地房宅的行价在去年第三季微幅上扬,住宅公寓的行价则变动不大。

亚庇有地房宅疫情期间具抗跌力,房价并没因疫情冲击而下跌,反而是大部分住宅公寓因需求走软而房价下跌。

着名房产估价行 Rahim & Co发布的去年第三季亚庇房产估价与成交数据显示,亚庇双层排屋及单层排屋在去年第三季微幅上涨,当中双层排屋价格平均上涨1.92%,单层排屋平均上涨3.57%。

双层排屋方面,路阳柏达纳(Luyang Perdana)、金山园(Golden Hill Garden)、乌加纳翠鸟园(Ujana Kingfisher)、千禧岭(Millenium Height)、斯里婆罗洲园(Taman Sri Borneo)、金都园(Taman Jindo)及华美园(Taman Indah Permai)的房价皆上涨。

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相比前年同期,乌加纳翠鸟园涨幅最高,达3.42%,每单位平均估值60万零5000令吉;金山园涨2.4%,每单位平均估值85万5000令吉;金都园涨2 .27%,每单位平均估值67万5000令吉;华美园涨2.2%,每单位平均估值46万5000令吉;千禧岭涨1.63%,每单位平均估值62万5000令吉;斯里婆罗洲园涨1.53%,每单位平均估值66万5000令吉。

租价方面,华美园房屋租价涨3.87%,依次是千禧岭涨3.84%、金都园涨3.73%、乌加纳翠鸟园涨及路阳柏达纳皆涨3.47%、斯里婆罗洲园涨3.43%。

单层排屋方面,Tuan Huat园、Nelly园第9期及斯里甘拜园的房价皆上涨。

Tuan Huat园涨4.79%,每单位平均估值46万5000令吉、Nelly园第9期涨4.17%,每单位平均估值48万令吉、斯里甘拜园花园涨2.06%,每单位平均估值49万5000令吉。

这段期间,这三个地点的单层排屋租价变动不大。

公寓房宅的价格在经歷连续3个季度下跌后,在去年第三季趋稳,房价保持在前季水平。

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Rahim & Co的估价显示,Radiant Tower及The Peak的平均估价是每平方尺650令吉、Marina Court每平方尺600令吉、Jesselton公寓每平方尺580令吉、Bayshore公寓每平方尺535平方尺、里卡士广场(Likas Square)公寓每平方尺390令吉、1 Borneo公寓每平方尺370令吉。

相比去年同期,去年第三季的住宅公寓租金按年回落3.57%,包括Jesselton公寓下跌9.38%,租价每平方尺1.93令吉、 1 Bornea下跌5.88%,租价每平方尺1.62令吉、The peak公寓下跌13.33%,租价每平方尺2令吉。

乌加纳翠鸟园去年涨幅达3.42%。(谷歌图)
亚庇多个房产不论售价或租金都升涨。

沙推行2大型房屋发展项目

沙巴政府今年分别在3月及4月宣布2大规模房屋发展项目,让更多人居者有其屋。

1. 今年3月,州元首敦朱哈马希鲁丁在州议会发表施政演词时透露,沙巴政府在第12大马计划,兴建3842间可负担房屋。

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为期5年的第12大马计划,1844间房屋兴建中,1988间预料能在5年内完成。

2. 动用联邦政府特别拨款,在州内73个州选区兴建1500间SMJ 亲善房屋(Rumah Mesra SMJ)。

今年开始,联邦政府增加沙巴年度拨款4.7倍,由2670万令吉增加至1亿2560万令吉,因此沙巴政府决定动用这笔拨款增建房屋。

有地房产的利弊

上期《书中自有黄金屋》谈到购买公寓的利和弊,这期我们就谈谈购买排屋或有地房屋的利弊。

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居住排屋或有地房产最大的好处是自由,不受限制,要养宠物、要扩建,不需向其他人交代,最重要是别干扰到邻居就行。

但是,别忘了排屋也有它的缺点。

排屋(有地房产)的缺点:

1. 入手价高租金低:虽然未来排屋增值高,但是租金回报不理想,如果本身要还排屋贷款及其他贷款,会是很重负担,而且出租的屋子有时会空置一段时间,因此还贷的现金要充足。再加上城市寸土寸金,买排屋可能离工作地点较远,无形中租金也低。

2. 地点不理想:城市寸土寸金,许多发展商较喜欢建公寓,以有限的土地资源赚取最高利盈,因此买排屋可能需要考虑离工作地点较远的地区。在地理位置可能不如公寓。

3. 自行维护:不需要付管理费虽会省一笔钱,但是,屋前屋后屋里屋外都需要自行打理,举凡砍草、庭院灯光、花园修饰、沟渠堵塞、水电工程等你都要一手包办;认识人少更为头痛。

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4. 安全隐忧:家里安全要靠自己,特别是要出门旅行数日,更是玩得不安乐,时不时想到家里大摆空城,玩得也不尽兴。

5. 容易引来细小不速之客:通常排屋前后都有排水沟,容易引来蛇虫鼠蚁。

6. 休閒设施:一般排屋往往只有篮球场及有限的儿童设施,甭说游泳池、健身房等。

排屋优点:

1. 高增值率:城市土地资源买少见少,物以稀为贵,有地房产需求高,水涨船高,屋价肯定会飙升。

2. 进出方便:汽车就停在家门口,开门进屋,不需要等电梯,不需要由停车场走一段路才到家,特别是购物回家,又重又多的米粮等很快就抬进屋。

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3. 自由扩建:只要不违反地方政府条规可自由装修房子,不需要如公寓事先需获得管理层同意及必须跟随指南。你可以根据喜好扩建。

4. 空间宽敞:可以种花种菜种水果,可以根据自己喜好打造花园。

5. 不用每月缴纳管理费维修费:由于没有公共设施如游泳池、健身房等,因此每月省回这笔费用。

6. 人口密度低:比较起公寓,排屋人口密度低,居住舒适度自然高。

到底该买公寓还有地房产?这里并没有对或错,也没有该或不该;只有哪种类型房子最适合自己,毕竟住得舒适才最重要。

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