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财经活用理财
3:45pm 16/05/2022
投资产业 面对现金流紧绌
Word TAX composed of wooden letters in front of handmade house. Closeup

洪先生说,我是一名产业投资者,请理财师解释“产业盈利税”(RPGT)的问题,在投资、脱售产业的过程中,如何削减盈利税的支付,或者是最好不需要付税,以增加投资产业的赚利。

此外,要如何增加现金流量、不面对游资问题,同时,不会影响个人达到长期财务目标?

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答:首先感谢洪先生提出有关“产业盈利税”的问题,以个案研究来探讨,估计你对于投资产业已有一点心得。

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你提及从事产业投资,如何避免影响现金流量,这是个不错的问题。有不少产业投资者,会面对现金流的问题,可能是因为所有的钱投资在产业,而且需要维修和保养产业,钱被套牢了。

另一个重点是:“你的产业卖价,需符合买家的意愿,以及买家申请房屋贷款可获批准,这样购买房产才能敲定。”

个人要维持强稳的现金流,需要做好一些功课,鉴于所提供的资料有限,我只是以一般情况来讲述。

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1.我们至少要准备相等于6个月开销的应急资金,举个例子,假如每月开销是2万令吉,那么需要至少储蓄12万令吉作为应急资金。应急资金的用途是:“万一个人发生意外、失去工作,有一笔资金可以解决眼前的困境。”

“那么,你就不必担心在未来,某一个月面临现金流问题,就如成语所说的要有“未雨绸缪”的精神,在雨天来临之前,就要准备好一把伞。”

2.请不要将所有的投资放在同一个组别,原因很简单,投资需要多元化。举个例子,你将所有的钱拿去买产业供投资,以期享有租金收入。可是在2020至2021年冠病疫情期间,许多屋主面临难收到租金的问题,因为他们的租户有些失去工作,有一些则没有生意的收入来源。

有些业主只能减租、或者省略一个月或三个月的租金,这些都可能造成个人,有一段没有租金收入的日子,这都是因为疫情的关系,不过,也许是100年才发生一次。

除了产业可作为投资工具,其他的投资产品包括:衍生产品、证券、单位信托、指数基金、凭单、债券、黄金、园坵等等。我们可以采用投资多元化策略,就如谚语所说:“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。”

3.培养良好的储蓄习惯。许多人晓得“储蓄”的重要性,可是,很多人却无法做到培养储蓄的好习惯。最简易的储蓄方法是:在支付任何开销之前,每月先从收入拨出一笔款项,作为自己的储蓄,至少将每月毛收入的10%储蓄起来。

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假如每月的租金收入是2万令吉,那么每月至少要储蓄2000令吉,就如古人常说:“节约是美德。”

产业盈利税是内陆税收局对脱售产业、赚取收益的人民所征收的税务,这是根据1976年产业盈利税法令征收的税款。不过,政府每年10月提呈财政预算案,会对产业盈利税的征税率提出修订建议。

2022年1月生效的产业盈利税征税率

脱售年少过或相等于 公民/永久居民 非公民 公司
3 30% 30% 30%
4 20% 30% 20%
5 15% 30% 15%
6 0% 10% 10%
第六年或之后脱售
公民永久居民免缴盈利税

根据以上征税表,马来西亚人和永久居民,假如是在持有产业第六年起脱售,不需要被征收产业盈利税,因此,你可以出租房产、赚取租金收入,直到第六年或之后才脱售。

2021年12月31日公布的金融法令说明,从2022年1月1日起,个人在持有产业第六年,脱售产业不需被征收产业盈利税,只是你的产业售价,有赖于市场当时的需求情况。

至于非公民和公司,第六年脱售产业的产业盈利税分别是10%和10%,因此,你需要谨慎规划产业投资,不能因为好景期随意买。

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产业盈利税的计算是这样:产业售价减去产业买价,请参考对公民实施的产业盈利税计算法。

在第五年脱售产业的卖价 80万令吉
购买产业时的价格 50万令吉
可征税收益 30万令吉
第五年产业盈利税率 15%
产业盈利税额 4万5000令吉

不过,根据产业盈利税法令,有一些开销可以从被征税收入扣除,例如律师费、装修费等。算出需缴付产业盈利税后,必须在完成脱售产业的60天内缴交,假如没有做到,内陆税收局将会以产业盈利税的数目,再加上10%的罚款,要产业卖家支付。

在这之前,产业投资者可在以下情况,豁免缴交产业盈利税:1.公民或永久居民一生人享有一次免产业盈利税优惠。豁免的金额是1万令吉,或收益所得的10%,以较高者为准。

2.在第六年或之后,出售价格低于20万令吉的中廉价屋,可以免缴盈利税。

3.2020年6月1日至2021年12月31日,公民脱售住宅产业,可以免缴盈利税。

4.家人(公民),不包括兄弟姐妹之间转移产业,可免税。

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我们无法预测产业的售价,主要是看供应与需求、疫情、产业地点、政府政策是否转换等因素,这些都可能影响个人脱售产业,最终可得的盈利。

对于有能力持有产业的投资者,可以规划在第六年才脱售,以便享有零税率,或是最小额度的盈利税,主要是看公民、非公民或公司持有的产业。

不建议买太多产业

总结一句,请咨询税务专家了解更多有关产业盈利税的计算,同时,不要买太多的产业,避免面临资金问题,最好是将钱投放在不同的资产组别。

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产业盈利税

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