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地方沙巴沙巴特写
6:10pm 12/06/2022
【书中自有黄金屋】收入追不上房价 人民叹买屋难
作者:刘恭旺

从2010年开始,大马房价稳健上升,但是2020年冠病疫情衝击,造成人民的房屋负担能力下跌。

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房产价格高,人均收入与房产比例失衡,许多人大叹买不起房。

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假如屋价迅速上升,并且有经济快速增长作为后盾,人民的房屋负担能力也相应加强,如果是相反情况,就是在没有快速增长经济的支撑下,房价却迅速上升,将导致人民难负担房价。

显然,大马人均收入,完全不符合房产飙升的比例,一般人民的收入仍然追不上持续攀高的房价,这导致欲购屋者难以获得银行房贷。

一家房地产网站进行的一项调查显示,每4名受访者当中,有3人认为现在房价太昂贵且不合理,人民难负担。

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疫情冲击经济,不少行业瘦身经营,员工都没有加薪。因此,大多受访者感到悲观,认为自己的收入,永远追不上持续攀高的房价。

郑意廉:应把更多精力放在构建市场需求

沙巴房地产价格是否合理?

产业发展商亚宇集团(ATON GROUP)副董事郑意廉在受访时说,这取决于她是为谁回答这问题。

“作为一名房地产开发商,我会说,我们开发的项目价钱的确是合理的。”

“首先,我们必须获得估价师的同意,才可以把房产单位的价钱放上市场,即使材料和施工成本上升,我们都要维持这价格。”

“但从沙巴一般买家的角度来看,我们可能会发现房价上涨很难跟上,尤其是工资中位数与房价中位数的增长不成比例。”

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郑意廉表示,自2016年至2020年,沙巴的房地产价格上涨超过7%。但在同一时期,工资中位数下降了7%以上,当然是2020年的疫情造成的。

“即使是在2016年至2019年的非大流行时期,工资中值也只增长了3%,而房地产价格中值增长了5.3%。”

至于如何鉴定沙巴房地产价格是昂贵或合理,郑意廉表示,全球使用的最传统方法是住宅负担能力比数(Housing Affordability Ratio)。

“这意味着,房价中值的工资中值必须在该地区工资中值的3倍以内。”

“例如,当该地区的年薪中位数为10万令吉时,房产价格中位数应在30万令吉左右。”

“然而,如果我们使用这种方法,没有多少发达国家或发展中国家能够达到这一比数,即使在马来西亚,我们的最低水平是1999年的3.9。”

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拥屋沙巴人比例上升

“在沙巴,2019年住宅负担能力比数为5.6,2020年为6.6,如果人们使用传统的住房比率法,沙巴或世界上大多数地方的房产都是买不起的。”

“然而,从另一个角度来看,我们可以从沙巴的居者有其屋比例来确定负担能力,自2014年以来,该比例稳步增长超过16%。”

“也就是说,拥有自己住房的沙巴人的比例逐年上升,这是一个健康的现象。”

“我们不应该一味讨论负担能力,而应该把更多精力放在构建市场需求上。”

2021年第三季度沙巴滞销房屋。

30万以下房屋多滞销

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“沙巴滞销房产以价值30万令吉以下的房产占多数,这反映出市场上的产品供应不匹配。”

“因此,除了将价格保持在合理水平之外,我们还应该生产满足该地区需求的产品。”

询及许多发展商使用的房价中位价(Median Property Prices)计算是否适合沙巴,郑意廉说,在制定项目开发决策时,在研究中使用房产价格中值就足够了。

“然而,我相信中位价格数据不包括在沙巴占很大比例的祖传土地房屋。”

当通货膨胀来袭、钱变得不值钱时,很多人都会考虑通过投资来对抗通货膨胀,让自己的财富保值,而房地产就是许多人青睐的资产之一。

买房产抗通膨 可行

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郑意廉认为,在通货膨胀或滞胀的情况下,购买房产是对衝通货膨胀的方法之一。

“但是,买房并非包赚不亏,很多人买房后‘血流不止’,收到的租金不够补贴房贷。”

“买房之前,必须做好各方面的研究,包括了解周围地区的房价、自己是否高价入手以及所买房子的地点是否理想。”

大马每月家庭总收入平均值和中位数。

新闻小词典

住宅负担能力指数(Housing Affordability Ratio)。

根据《维基百科》住宅负担能力指数是测量家庭购买住宅的财务能力的一项指数。

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美国房地产经纪商协会计算住宅负担能力指数时设置的假设:

住宅按揭之首期为房价的20%;每月供款额(Monthly Principal and Interest (P&I) Payment)不可超过家庭每月收入中位数的25%。

澳洲房屋行业协会(Housing Industry Association (HIA))与澳洲联邦银行在计算住宅负担能力指数时假设:

住宅按揭之首期为房价的20%;每月供款额不可超过家庭每月可支配收入中位数的30%;住宅按揭为传统25年期按揭。

房价中位价(Median Property Prices)

房屋平均价即是在一段时间内,所出售物业价格的总和,再除以转手物业的数目。 至于中位价(meidan prices)就是把售出物业的价格由低至高顺序排列,中间的价位就是中位价。

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定期 半灵活 灵活 房贷配套哪种最好?

上一期“书中自有黄金屋”提到隔夜固定利率对贷款的供款影响,这次来谈谈银行购屋贷款。

很少人能够一次过拿出一大笔款项购物,占大部分人需要向银行贷款,银行为了吸引更多人贷款,因此推出不同的贷款配套以迎合贷款人不同需求。

一般银行贷款大致分成3种,分别是定期房贷(Term Loan)、半灵活房贷(Semi-Flexi Loan)及灵活房贷(Flexi-Loan)。

这3种贷款配套有哪些分别?个别贷款配套的优劣点。

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定期房贷

一般上这贷款还款金额固定,一般也不允许贷款者缴付额外供款,减少贷款利息。

贷款者如果多付供款,会被用来付还下一期的分期付款,如果没有事先通知银行要多付供款,多付的金额通常会被存放在银行账户里,不能提领多付供款,也不能帮助借贷者节省房贷利息,当然也不用想银行会付存款利息。

半灵活房贷

这个房贷配套不像定期房贷那幺严格,使用半灵活贷款房贷户头的贷款者,不必另外向银行提出申请,就可以支付额外供款,以降低房贷利息。

这意味每个月多付的金额,可以用来减低贷款本金,进而减少支付贷款利息。贷款者也可以到银行提领之前多付的金额,不过,可能需要支付一些手续费,有些银行可能会要求贷款者,事先跟银行申请,才能提提领多付款额。

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灵活贷款

这个贷款配套除了可让贷款者多付以降低利息之外,也可以把多付的供款在需要时提领出。

通常灵活贷款是与个人的来往户头连接一起,每个月的房贷供款由这户头余额扣除。一旦来往户头内有多余金额,它会自动减少贷款的本金,不需要另外申请,或征收额外费用。

别太高兴,世上没有白吃的午餐,天上也不会掉馅饼,这类贷款也有一些条件,包括支付月费、户头保持活跃等。

假如个人想要多付款以节省房贷利息,最好是选择灵活贷款或半灵活贷款,而不是定期贷款。

房贷再融资

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还有一个房赁方式是很多人都会采用,那就是房贷再融资(Reloan)。

我国早期房赁利息高,后来曾发生股汇事件,国家银行调整隔夜利率、政府推出配套稳定贷款以救房市等,因此银行一度推出更低利率的房贷。

一些原本付还较高借贷利率者会向银行提出再融资,以便低、更优惠的利息借贷, 然后以新贷款还清旧贷,接下来继续偿还条件比较优惠的贷款。

在商言商,银行通常不会主动向借贷者询问是否要再融资,因此有购屋贷款者要时时留意银行的贷款配套。

新贷款优惠每月可能省百多令吉,但是,小数怕长计,往往可节省数以万令吉计的利息。

话虽如此,在使用再融资之前,也要计算本身的贷款是否过了锁定期(lockin period),除此之外,也要计算再融资的律师费 、房地产估价费、银行放贷费用、印花税等。比较过后才知道是否值得再融资。

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疫情打击、收入减,下期“书中自有黄金屋”教您如何提高借贷批准率。

全国两成屋子没人住

沙3区空置率最低

大马统计局最新发布的数据显示,在2020年沙巴有3个地区的空置率是全国最低,分别是分别是沙巴拿笃(3.1%)、京那巴当岸(3.5%)和担布南(4%)。

至于全国960万间住所(Living Quarters),但只有770万间有人居住。这意味着,有190万或相等于19.4%的住所,是空置没人住的。

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全国空置率最高的三个地区中,前两个都位于东马砂拉越。在特郎乌山(Telang Usan)和丹绒马尼(Tanjung Manis),空置率分别为41.2%和40.7%。排名第三的地区,空置率同样超过40%,那就是知名旅游胜地金马伦高原。

如果从县划分,除了吉隆坡联邦直辖区,最多人居住的地区为雪州八打灵再也(Petaling Jaya),高达67万9812。排行第二的是柔佛新山(Johor Bahru),攻击61万314;雪州乌鲁冷岳(Ulu Langat)以43万1574的数量,排行第三。

大马统计局指出,初步数据显示,我国住所空置的主要原因是新建竣/供出租或出售(37.8%),以及作为度假胜地/中转房(23.3%)。

其他原因还包括维修/翻新(5.4%)、民宿(2.3%)、季节性员工宿舍(2.2%)和破旧(2%)。

沙海港局与地盈开发公司将在丹绒里拔联营发展综合项目。(印象图)

沙海港局与地盈联营

丹绒里拔综合项目受瞩目

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一项由沙巴海港局和地盈开发有限公司(Deevin Development Sdn Bhd)在丹绒里拔的黄金商业地段联营发展“沙巴海港局总部大楼及The Cove综合性发展项目”,受到投资者关注。

佔地6.28英亩,建设6栋29层楼高的建筑物,除了有海港局总部,尚有2间五星级酒店、高级公寓、服务式公寓、购物商场和办公楼等,预料会成为新地标。

日前,海港局副主席阿米娜佐汉及董事兰里阿米尔,地盈开发有限公司董事拿督徐志文及拿督徐誌年已签署联营合约。

发展商近期内会向亚庇市政厅提呈建筑图则,一旦获批准便立刻动工。其中,第一期发展计划将在4年内完工,第二期计划会在8年内完工。

海港局总部大楼及The Cove面向南中国海及神山,其中The Cove的建筑设计灵感源自丹侬谷热带雨林,让人们能够更亲近大自然。

坐落在6栋楼之间的Valley Cove商场,总面积达88万平方呎,拥有茂密绿色植物和热带雨林树木,并采用露天设计,以迎合民众在疫情后更偏好于室外活动的习惯。

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The Cove致力采用节能设备和节水系统,将成为沙巴目前唯一符合绿色建筑指数的高层综合性发展项目。

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