【书中自有黄金屋】收入追不上房价 人民叹买屋难

沙巴房地产价格是否合理？

产业发展商亚宇集团（ATON GROUP）副董事郑意廉在受访时说，这取决于她是为谁回答这问题。

“作为一名房地产开发商，我会说，我们开发的项目价钱的确是合理的。”

“首先，我们必须获得估价师的同意，才可以把房产单位的价钱放上市场，即使材料和施工成本上升，我们都要维持这价格。”

“但从沙巴一般买家的角度来看，我们可能会发现房价上涨很难跟上，尤其是工资中位数与房价中位数的增长不成比例。”

郑意廉表示，自2016年至2020年，沙巴的房地产价格上涨超过7%。但在同一时期，工资中位数下降了7%以上，当然是2020年的疫情造成的。

“即使是在2016年至2019年的非大流行时期，工资中值也只增长了3%，而房地产价格中值增长了5.3%。”

至于如何鉴定沙巴房地产价格是昂贵或合理，郑意廉表示，全球使用的最传统方法是住宅负担能力比数（Housing Affordability Ratio）。

“这意味着，房价中值的工资中值必须在该地区工资中值的3倍以内。”

“例如，当该地区的年薪中位数为10万令吉时，房产价格中位数应在30万令吉左右。”

“然而，如果我们使用这种方法，没有多少发达国家或发展中国家能够达到这一比数，即使在马来西亚，我们的最低水平是1999年的3.9。”

拥屋沙巴人比例上升

“在沙巴，2019年住宅负担能力比数为5.6，2020年为6.6，如果人们使用传统的住房比率法，沙巴或世界上大多数地方的房产都是买不起的。”

“然而，从另一个角度来看，我们可以从沙巴的居者有其屋比例来确定负担能力，自2014年以来，该比例稳步增长超过16%。”

“也就是说，拥有自己住房的沙巴人的比例逐年上升，这是一个健康的现象。”

“我们不应该一味讨论负担能力，而应该把更多精力放在构建市场需求上。”

30万以下房屋多滞销

“沙巴滞销房产以价值30万令吉以下的房产占多数，这反映出市场上的产品供应不匹配。”

“因此，除了将价格保持在合理水平之外，我们还应该生产满足该地区需求的产品。”

询及许多发展商使用的房价中位价（Median Property Prices）计算是否适合沙巴，郑意廉说，在制定项目开发决策时，在研究中使用房产价格中值就足够了。

“然而，我相信中位价格数据不包括在沙巴占很大比例的祖传土地房屋。”

当通货膨胀来袭、钱变得不值钱时，很多人都会考虑通过投资来对抗通货膨胀，让自己的财富保值，而房地产就是许多人青睐的资产之一。

买房产抗通膨 可行

郑意廉认为，在通货膨胀或滞胀的情况下，购买房产是对衝通货膨胀的方法之一。

“但是，买房并非包赚不亏，很多人买房后‘血流不止’，收到的租金不够补贴房贷。”

“买房之前，必须做好各方面的研究，包括了解周围地区的房价、自己是否高价入手以及所买房子的地点是否理想。”

新闻小词典

住宅负担能力指数（Housing Affordability Ratio）。

根据《维基百科》住宅负担能力指数是测量家庭购买住宅的财务能力的一项指数。

美国房地产经纪商协会计算住宅负担能力指数时设置的假设：

住宅按揭之首期为房价的20%；每月供款额（Monthly Principal and Interest (P&I) Payment）不可超过家庭每月收入中位数的25%。

澳洲房屋行业协会（Housing Industry Association (HIA)）与澳洲联邦银行在计算住宅负担能力指数时假设：

住宅按揭之首期为房价的20%；每月供款额不可超过家庭每月可支配收入中位数的30%；住宅按揭为传统25年期按揭。

房价中位价（Median Property Prices）

房屋平均价即是在一段时间内，所出售物业价格的总和，再除以转手物业的数目。 至于中位价（meidan prices）就是把售出物业的价格由低至高顺序排列，中间的价位就是中位价。

定期 半灵活 灵活 房贷配套哪种最好？

上一期“书中自有黄金屋”提到隔夜固定利率对贷款的供款影响，这次来谈谈银行购屋贷款。

很少人能够一次过拿出一大笔款项购物，占大部分人需要向银行贷款，银行为了吸引更多人贷款，因此推出不同的贷款配套以迎合贷款人不同需求。

一般银行贷款大致分成3种，分别是定期房贷（Term Loan）、半灵活房贷（Semi-Flexi Loan）及灵活房贷（Flexi-Loan）。

这3种贷款配套有哪些分别？个别贷款配套的优劣点。

定期房贷

一般上这贷款还款金额固定，一般也不允许贷款者缴付额外供款，减少贷款利息。

贷款者如果多付供款，会被用来付还下一期的分期付款，如果没有事先通知银行要多付供款，多付的金额通常会被存放在银行账户里，不能提领多付供款，也不能帮助借贷者节省房贷利息，当然也不用想银行会付存款利息。

半灵活房贷

这个房贷配套不像定期房贷那幺严格，使用半灵活贷款房贷户头的贷款者，不必另外向银行提出申请，就可以支付额外供款，以降低房贷利息。

这意味每个月多付的金额，可以用来减低贷款本金，进而减少支付贷款利息。贷款者也可以到银行提领之前多付的金额，不过，可能需要支付一些手续费，有些银行可能会要求贷款者，事先跟银行申请，才能提提领多付款额。

灵活贷款

这个贷款配套除了可让贷款者多付以降低利息之外，也可以把多付的供款在需要时提领出。

通常灵活贷款是与个人的来往户头连接一起，每个月的房贷供款由这户头余额扣除。一旦来往户头内有多余金额，它会自动减少贷款的本金，不需要另外申请，或征收额外费用。

别太高兴，世上没有白吃的午餐，天上也不会掉馅饼，这类贷款也有一些条件，包括支付月费、户头保持活跃等。

假如个人想要多付款以节省房贷利息，最好是选择灵活贷款或半灵活贷款，而不是定期贷款。

房贷再融资

还有一个房赁方式是很多人都会采用，那就是房贷再融资（Reloan）。

我国早期房赁利息高，后来曾发生股汇事件，国家银行调整隔夜利率、政府推出配套稳定贷款以救房市等，因此银行一度推出更低利率的房贷。

一些原本付还较高借贷利率者会向银行提出再融资，以便低、更优惠的利息借贷， 然后以新贷款还清旧贷，接下来继续偿还条件比较优惠的贷款。

在商言商，银行通常不会主动向借贷者询问是否要再融资，因此有购屋贷款者要时时留意银行的贷款配套。

新贷款优惠每月可能省百多令吉，但是，小数怕长计，往往可节省数以万令吉计的利息。

话虽如此，在使用再融资之前，也要计算本身的贷款是否过了锁定期（lockin period），除此之外，也要计算再融资的律师费 、房地产估价费、银行放贷费用、印花税等。比较过后才知道是否值得再融资。

疫情打击、收入减，下期“书中自有黄金屋”教您如何提高借贷批准率。

全国两成屋子没人住

沙3区空置率最低

大马统计局最新发布的数据显示，在2020年沙巴有3个地区的空置率是全国最低，分别是分别是沙巴拿笃（3.1%）、京那巴当岸（3.5%）和担布南（4%）。

至于全国960万间住所（Living Quarters），但只有770万间有人居住。这意味着，有190万或相等于19.4%的住所，是空置没人住的。

全国空置率最高的三个地区中，前两个都位于东马砂拉越。在特郎乌山（Telang Usan）和丹绒马尼（Tanjung Manis），空置率分别为41.2%和40.7%。排名第三的地区，空置率同样超过40%，那就是知名旅游胜地金马伦高原。

如果从县划分，除了吉隆坡联邦直辖区，最多人居住的地区为雪州八打灵再也（Petaling Jaya），高达67万9812。排行第二的是柔佛新山（Johor Bahru），攻击61万314；雪州乌鲁冷岳（Ulu Langat）以43万1574的数量，排行第三。

大马统计局指出，初步数据显示，我国住所空置的主要原因是新建竣/供出租或出售（37.8%），以及作为度假胜地/中转房（23.3%）。

其他原因还包括维修/翻新（5.4%）、民宿（2.3%）、季节性员工宿舍（2.2%）和破旧（2%）。

沙海港局与地盈联营

丹绒里拔综合项目受瞩目

一项由沙巴海港局和地盈开发有限公司（Deevin Development Sdn Bhd）在丹绒里拔的黄金商业地段联营发展“沙巴海港局总部大楼及The Cove综合性发展项目”，受到投资者关注。

佔地6.28英亩，建设6栋29层楼高的建筑物，除了有海港局总部，尚有2间五星级酒店、高级公寓、服务式公寓、购物商场和办公楼等，预料会成为新地标。

日前，海港局副主席阿米娜佐汉及董事兰里阿米尔，地盈开发有限公司董事拿督徐志文及拿督徐誌年已签署联营合约。

发展商近期内会向亚庇市政厅提呈建筑图则，一旦获批准便立刻动工。其中，第一期发展计划将在4年内完工，第二期计划会在8年内完工。

海港局总部大楼及The Cove面向南中国海及神山，其中The Cove的建筑设计灵感源自丹侬谷热带雨林，让人们能够更亲近大自然。

坐落在6栋楼之间的Valley Cove商场，总面积达88万平方呎，拥有茂密绿色植物和热带雨林树木，并采用露天设计，以迎合民众在疫情后更偏好于室外活动的习惯。

The Cove致力采用节能设备和节水系统，将成为沙巴目前唯一符合绿色建筑指数的高层综合性发展项目。