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财经投资法则
2:59pm 13/06/2022
升息势所难挡 房市买气再浇冷水
文:郑碧娥

国家银行在5月11日宣布升息,调高隔夜政策利率25个基点,或0.25%,从1.75%调升至2.00%, 虽然是预期会落实的措施,但比市场预测来得早,这一次升息,估计是接下来升息的序曲,利率处于历 史新低已有一段时间,国行在2020年1月22日调低至2.75%,前后4次陆续调低,直到2020年7月7日的 1.75%,并维持至2022年5月11日。

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搞懂隔夜政策利率OPR

在进入隔夜政策利率与房产贷款、产业市场关连的课题之前,我们先来看隔夜政策利率(Overnight Policy Rate,简称OPR)是一项怎样的措施。

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严格来说,在马来西亚的货币政策,隔夜政策利率是非常重要的部份,它的任何调整,都可以对一系列重要的金融活动造成影响,例如存款利率、货币汇率,以及大家关注的房屋贷款利率。

隔夜政策利率的任何变动,肯定对房屋贷款利率有影响,想要了解到底会有怎样具体的影响,需先了解隔夜政策利率的作用。

简单说,隔夜政策利率是大马国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM)设定的一个隔夜利率,作为银行同业之间相互借贷,需要支付的利息;换句话说,每一间银行每天的现金储备水平,都会因为放贷活动、客户的存款、提款而有所不同。

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商业银行在面临较多客户需要提款时,如果一时出现不足情况,会向现金储备较多的同业,借贷一些钱来周转或应急,第二天需要偿还,以确保银行体系的稳定和流动性,这个时候隔夜政策利率就可以发挥功用。

上面提到银行同业之间按日借钱周转的情况,其实是确保金融系统良好运作,相当重要的环节,这样可以确保银行在放贷时,保留充足的现金储备,以应付突发状况的需求。

基于这点,国家银行设下存款储备金规定,来规范金融机构的存款水平,与此同时,银行也会根据隔夜政策利率,来制定本身的贷款利率,这些利率能够引导国家的货币政策方向,并且确保银行能够获得稳定的现金供应。

隔夜政策利率对我国金融体系的影响是举足轻重的,因此,隔夜政策利率的变化,往往会造成连锁的影响,包括贷款利息、就业情况和通膨。

2020年连降4次至1.75%新低

单单在2020年一年内,国家银行把隔夜政策利率前后调低4次,那4次分别是:2020年1月22日下调25个基点至2.75%、2020年3月3日下调25个基点至2.50%、2020年5月5日下调25个基点至2.00%,以及2020年7月7日下调25个基点至1.75%。

国家银行在2020年5月5日的隔夜政策利率声明中指出,调低隔夜政策利率后,能够“辅助其他货币、金融和财政措施,缓冲企业和家庭蒙受的经济影响,协助改善经济活动。虽然马来西亚经济成长,原本在2021年可以好一些,可是,国际市场等外围因素存在不确定性,依然对我国经济前景带来一些冲击。

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隔夜政策利率越高,贷款的成本就会越高,只要贷款的成本越高,企业和人民的借贷能力就会越低,进而对房地产造成明显的冲击。

不过,一旦隔夜政策利率降低,贷款的利息也会跟随减少,一般来说,这可以让更多的人负担得起贷款,不论是企业或个人贷款分期,还款数目皆可看到一些分别,主要看贷款分期的数目,以及所签署的贷款配套。

利息对房贷的影响

当隔夜政策利率下调后,贷款利息就会下跌,这对想要购买房屋,以及仍在偿还房屋贷款的业主,都是一个好消息,尤其是那些持有“浮动利率房屋贷款”(Full flexi和Semi flexi loan)的业主,隔夜政策利率下调,会让他们的贷款利息减少。

本地商业银行贷款部一名职员说,银行的房屋贷款利息,主要是以基本贷款利率(Base Lending Rate,简称BLR),以及基本利率(Base Rate,简称BR)来制定,这两个计算利息的参考利率,都会跟随隔夜政策利率的上涨或下跌,相应走高或走低。

假如是一名持有“浮动利率房屋贷款”的业主,隔夜政策利率下跌,是一项值得开心的事情。对于想要贷款购买房屋的人,他们可以用比较低的利率,申请房屋贷款,仍在偿还房屋贷款的业主,需要支付的利息也就比较少。

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如果领取的是固定利率贷款,那么需要比较长的时间,才看到利息走低的效果,因为这些固定利率的贷款,要在隔夜政策利率维持偏低水平一段时间后,才会做出调整。

错过低利率买房时机?

虽然隔夜政策利率调低的时候,借贷成本和供屋子的压力没那么大,但这是不是意味著,我们应该掌握机会购买房屋?

确实,如果房屋贷款的负担变得比较轻,而且比较容易申请到贷款,我们购买房屋的选择也会比较多。但是我们也不能忽略,隔夜政策利率是会波动的,所以有可能在未来,回升到之前的水平,这在过去的几年里,已经发生过几次了。

所以,千万不要在没有周详的规划下,登上购买房屋的列车,我们在做出财务投资决策时,应该对未来的情况有更多的考量,而不只是关注眼前的情况。另外,也别忘了,隔夜政策利率被调低的原因,一般都是因为市场、国家经济不景气采取的决策,因此,调高未必是不好的事。

我们都晓得,当通货膨胀来袭,金钱会变得比较不值钱,许多人都会考虑通过投资,来应对通货膨胀,以及让自己的财富保值,而房地产是许多人首选的资产之一,这是因为房产具有保值、升值的潜能,普遍是许多投资者考虑的选项。

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产业发展商
短期内影响不大

关于隔夜政策利率上升,是否影响人们投资房产,或是造成房贷者的负担加重的问题?百乐园(PARAMON,1724,主板产业组)旗下子公司百乐园产业公司首席执行员朱绍彬受询时认为,国家银行比预期较早调高隔夜政策利率25个基点或0.25%,不会影响近期内的产业投资;虽然偿还房屋贷款分期者,可能会因为贷款利率调升,分期付款增加,但影响效应是很小的。

国行决策已权衡轻重

事实上,国家银行重新校准其货币政策,以扶持永续经济成长,是一个已权衡轻重的决策,马来西亚在2022年首季,经济取得5%成长,属于不错的水平,调整利率也是即时措施,目前市场已获得国内需求改善的推动。

大马在2022年首季的经济成长,反映对外需求持续扩展,经济成长步入稳健的轨道,特别是服务业和制造业,以及劳工市场的投资显示改善。

假如大马持续以这个步伐成长,这对大马的经济展望是乐观的,特别是现在行动管制开始放宽,国际边界已重新开放。

基于这些因素,我们认为这是投资产业的好时机,利率仍在吸引人的水平,产业发展持续以买家为主导,产业价格开始步入上扬周期,产业投资仍是对冲通货膨胀的安全工具,稳健的投资选择,长远来说,有助资产的增值。

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利率仍低投资置产皆有利

提到升息对购屋者的影响,朱绍彬重申,隔夜政策利率从1.75%,调升至2.00%,对购屋者的影响效应并不大,利率仍介于低水平,市场和各经济领域开放,将促使经济恢复稳定、改善消费者的就业机会,预料将带来正面影响效应,塑造一个对购屋者和投资者更理想的环境。

在利率保持偏低的情况下,现在是购屋者进入市场的理想时机,掌握目前仍属较低屋价的优势,同时,也是投资者掌握资本收益的好时机,产业价格介于较低水平,目前的稳定形势是步入上扬轨道的先兆。

他说,基于经济展望乐观,估计这是购买新产业的适当时候,特别是位于土地稀少的城市、或周边地区好地点的房产单位。

百乐园产业的发展策略,主要是在适合的地点,兴建适合的房产类型,订价也是房产买家能负担的,以迎合购屋者的需求。买家可以从投资位于策略地点的房产,取得资本收益或投资回酬。

产业专家
2%利率不冲击房市

居外IOI集团联合创办人兼首席执行员卡西安沙里说,在2004和2020年的全球危机,大马的隔夜政策利率,连续8个季度介于2.00%的低水平,而过去两年的利率,维持在1.75%,是史上的最低点,如今调高至2.00%,预计不会对2022和2023年的房产市场,造成负面冲击。

当利率上升,经济市场一些领域可能因为较高利率受惠,也有一些领域则面临不利冲击,利率上升时,通常金融领域受惠,因为金融机构提供借贷给客户,可以征收较高的利息,带给银行较高利息赚幅和收入。

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反映大马经济回扬

他表示,提高隔夜政策利率至2.00%,反映经济开始回扬,同时,显示国家银行认为,经济不再需要超低利率的扶持,调高隔夜政策利率,也不会对房产市场造成风险。

提及通货膨胀率,他认为,世界多个地区的通膨走势升温,大马的情况还不怎么严峻,今年通膨率,预料维持在2.2至3.2%之间,这是可以控制的通膨率。

在不影响通膨率上升的情况下,就业和商业活动将有改善的空间,间接将有助于产业市场的买卖与投资。

投资银行
还贷数额增现金流缩减

上一次的升息周期是在2010年,就是摆脱2008/2009年全球金融危机之后,当时全年升息75个基点(从2%调高至2.75%)。

丰隆研究认为:“现在开启升息周期,最为显著的赢家是银行领域,受到这股升息利好推动,银行净利息赚幅(NIM)可能进一步扩大。银行领域的风险回报组合将会向上,在国内经济迈向复苏之际,现在只是升息周期的转折点,银行领域估值依然具有吸引力。”

大众研究表示,虽然升息将造成一些产托公司(贷款为浮动利率)的融资成本升高,但估计只带来微小的2%冲击。每当国家银行上调隔夜政策利率25个基点,将推高银行领域净利息赚幅5至6个基点,同时也将推升净利预估增加4至5%。

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随著利率逐步提升,存款利率也将跟著增加,尤其即将届满的定期存款,将以更高利率重新定价。升息虽有利提振获利表现,但随著借贷成本上升,贷款分期也将跟著增加,进而影响现金流表现。

不至于还不起贷款

不过达证券认为,预料这不至于冲击国人偿还贷款能力,而且不会冲击国内贷款增长,并且维持银行领域全年贷款增长5.8%的预估,同时预期国家银行在今年下半年,将再继续升息25或50个基点。

投资专家
利率即借贷成本

市场投资顾问黄国华说,利率是宏观经济其中一个重要元素,与经济成长有直接关连,了解利率的其中一个方式,就是将它视为借贷成本,国家银行管控货币供应,通过增加或减少征收银行的数额,影响利率的起落。

这些元素对整体经济产生骨牌效应,在借贷利率变动的情况下,随后将转嫁给企业和消费者,事实上,利率是用来操控当今货币政策的主要工具。

他说,国家银行使用利率控制通货膨胀,利率上升将使到借贷利率较高,因此,收缩货币供应量,推动消费者储蓄,反过来,利率下跌则使借贷利率较低,进而提高货币供应量,推动消费者增加花费。

结语

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投资银行认为,虽然国家银行比他们预期较早宣布升息,但并无显示实施激进货币紧缩政策迹象,在未来几季经济持续复苏的日子,预期货币紧缩政策仍有一段漫长的道路。

基于这次25个基点的升息幅度不算大,也在市场共识的范围之内,因此相信此次升息冲击仍可受控,不至于打击私人消费增长或削弱经济成长。

无论如何,国家银行这次升息,将直接影响银行的基本利率(BR)和基本贷款利率(BLR),随著就业市场改善、消费者可支配收入增加,以及经济持续复苏,预期消费市场将有能力消化,每月贷款分期略为提高的冲击。

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