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地方沙巴沙巴特写
1:37pm 26/06/2022
【书中自有黄金屋】需2年回到疫前水平 商业零售酒店复苏缓慢

过去数期的《书中自有黄金屋》都是集中在房产,这期探讨商业、零售和酒店业的概况。

政府开放边境、放宽疫情标准作业程序,商场、零售店和酒店不乏人潮,许多商业活动渐渐恢复,市民不再如过往般“不敢”出门,周末早上可以看到一家人前往茶楼或茶店喝早茶、一家大小逛购物中心享受免费冷气等。

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虽然商业活动恢复,活动如常,但是并不代表已恢复如疫情前的行情,游客人数无法与疫情前相比,沙巴许多旅游业依赖中国游客,但是,中国至今还未全面开放边境,因此生意也不如前。

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根据沙巴旅游局数据,2019年旅游沙巴的国内及国外共419万5903人次;国际游客146万9475人,访问沙巴中国游客就高达59万8566人次,占外国游客总人次的40.73%。

商家认为,沙巴的商业活动、衍生商业办公室和商店等,大概还需要1至2年才能恢复到疫情前水平。

2019年外国游客入境沙巴人次。(资料来源:沙巴旅游局)

亨利行:商业地产成长缓慢

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根据产业顾问公司大马亨利行(Henry Butcher)的年度产业报告,2021年前9个月,商业地产交易量和交易额同比分别增长约4.28%和41.91%。

大部分商业物业交易为2至4.5层的店铺,其次是店铺单位/零售地段,分别为142和78个单位。

2020年第三季度,有145套2至4.5层的商舖成交,表明该细分市场的受欢迎程度在2021年同期仍保持一致。

沙巴的专用办公(purpose-built office ,PBO)空间的供应略有增加,截至2021年首半年,103栋建筑的净出租面积为82万7992平方公尺,2020年同时期,仅有79万9613平方公尺。

整体的专用办公空间的佔用率从2020年的90%,下降至2021年87.8%。

沙巴许多企业较喜欢把办公室设在传统的商店办公室,因为这类场所的租金和运营运成本较低,除此之外,业务受到疫情影响成长放缓,需要空间更少,也趁机降低成本。

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沙巴商业交易量和交易价值。

酒店业收拾残局不易

零售业和酒店业的情况稍有起色,但进展不大,因为收拾残局并不是那么容易。

2021年底,酒店及商店出现微弹,因为政府放松一些措施,包括各州之间的跨境旅行。零售业虽面对民众保持谨慎消费,还末完全恢復信心,但是零售商别无选择,只能追逐数字以求生存。

2022市场出现稳定的复苏,国内消费情况逐步上升,但是上升幅度还无法与疫前相比,因为很大程度上取决于其无法控制的外部因素,无论如何,业界认为下半年会有更好的起色,现今最重要是“持久”,谁能捱过今年,料春天就不远。

根据产业顾问公司大马亨利行(Henry Butcher)的2022年产业展望报告,投资者如果考应到沙巴在冠病疫情之前的游客入境人数,沙巴酒店业是个不错的选择。

与我国其他酒店业相比,沙巴市场被视为是年轻及充满活力,当人们从这角度去看,它可能会投资者提供更多探索空间和一些其他地方没有的活力。

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屋价料涨5至20%

全球建筑材料价格上涨预计将影响房价,专家估计涨幅介于5%至20%。

吉隆坡大学(UniKL)商学院经济分析专家艾米祖哈兹米博士说,预计建筑材料价格调高将导致房价涨幅高达20%,并超出消费者的负担能力。

在建筑成本指数(SMI)报告中,统计局首席统计师拿督斯里莫哈末乌兹尔提到,若与2021年5月的每公吨3258令吉相比,如今钢筋的平均价格为每公吨3910令吉,即上涨了20%。

他说,与同期每50公斤18令吉61仙相比,水泥价格在今年5月则上涨至每50公斤20令吉89仙 ,即增长12.2%。

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艾米祖哈兹米说,住房和建筑业是我国经济的“催化剂”之一,因它涉及许多部门,并影响着我国的总劳动力和失业率。

他指出,由于近期贷款利率上升,预计房屋需求将放缓,预计建筑材料价格上涨和需求量下降将影响今年和未来两年的建筑业。

这将减低新房和未售出房屋的数量,并降低生产力和对国内生产总值的贡献。

建材一涨再涨,对大马房产业产负面影响。

建材涨价始于中美贸易战

艾米祖哈兹米认为,高房价也由其他因素造成,例如高地价、外国买家和投机者需求;银行贷款融资的高成本也使房屋总成本提高。

“实际上,建筑材料价格上涨早在2019年杪,即中国和美国打贸易战时开始,而铁和水泥价格上涨始于2021年杪,因当时世界经济开始复苏促使相关需求增加。”

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他指除了上述原因,政府实施的行动管控令当时也导致工厂关闭,使供应短缺及缺乏增加物流成本的运输链,进而导致基本建材的价格上涨一倍。

建材之一的钢筋平均价格上涨20%。

首相指示干预管控

另一方面,首相拿督斯里依斯迈沙比里表示,政府高度关注建材价格上涨的课题,并将采取立即干预措施,以管控建材价格。

他日前召开的国家发展行动理事会会议之后,在脸书贴文强调,各政府部门受促加速运行发展项目,因为这具有乘数效应,尤其是在推动基层经济方面。

“政府在2022年财政预算案下,发放405亿令吉拨款予基本发展开销,并高度关注建材价格上涨的课题。相关机构也将采取立即干预措施,以管控建材价格,因为这对发展项目构成影响。”

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如何提高借贷率?

上一期的《书中自有黄金屋》,我们谈到房赁种类,这期我们谈到购屋最重要的一环——借贷。

购屋的最重要也必须要跨过的坎就是贷款,我们申请房贷时该如何提高获批机会?

银行一般会根据CTOSS和CRISS(中央信贷情报信息系统)的报告,如果申请人没有负债、财务状况良好,贷款申请获批的机会很高,也可能会借到最高额度贷款。

信贷记录影响借贷

如果信贷记录不好,能够借到的贷款额度就会下降,或者贷款的利息比较高,以弥补银行承担的财务风险。在最坏的情况下,银行会拒绝贷款申请。

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改善个人的信贷很重要,必须按时支付账单和偿还债务。在银行眼中,可靠和负责任的借贷者会准时偿还债务。

如果有拖欠贷款或债务的记录,向银行提出贷款申请就比较难获得批准。

勿背债太多太高

除了要按时偿还贷款分期,申贷款不要背负太高或太多的债务,如果手上已有不只一个贷款未还清,再增添多一个,银行可能会因为申请者个人负债太高,而拒绝申请。

购屋者协会中文组主任陈锺灵指出,一般来说,银行会从个人的信用报告中,查出手上还有哪些贷款未还清,然后银行会通过偿债比例,来评估申请者是否有能力应付正提出申请的贷款分期。

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假如个人偿债比率(Debt Service Ratio ,DSR)太高,会影响银行的批准决定,在马来西亚,大约有35至40%申请者是因为偿债比率不理想,申请贷款不获批准。偿债比率越低越好,一般理想的范围是在35至40%之间。

说到偿债比率,如果偿债比率不大理想,个人可以通过减少债务或增加收入来源加以改善,如果可以还清其中一些贷款或债务最好,那么将能让个人的偿债比率降低。此外,也可以整合一些贷款,例如信用卡债务或高等教育贷学金,不只可以让个人更方便管理债务,也能帮助个人节省贷款利息的支出。

那么,银行是怎样计算偿债比率?一般的计算公式是这样:偿债比率=(每月固定贷款或债务+准备申请的房屋贷款数额)/每月净收入(收入扣除所得预扣税、雇员公积金及社险缴纳费)。

在这当中,每月固定贷款或债务是指每月必须偿还的数目,包括信用卡债在内。假设个人准备向银行申请每月供期1200令吉的新房贷,如果每月的净收入6000令吉,扣除个人贷款1200令吉、汽车贷款800令吉、大学贷学金200令吉、信用卡债300令吉,每月固定贷款或债务总共2500令吉。

目前的偿债务比率(不包括正在申请的房屋贷款)=(2500/6000)X100%=41.7%,日后的偿债比率(包括正在申请的房贷分期付款1200令吉)=(3700/6000)X100%=61.7%,明显超出35至40%的理想水平。

因此,要获得新贷款,最重要是减低每月固定贷款和定时还款,令偿债比率降低以容纳更多偿债比率。

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