升息+通膨 要买房增值 先扛住房贷

升息料助抑制炒房

假如利率维持太低或太高，长远来说，是无法支撑的。国家银行在冠病疫情期间，让利率维持在有史以来的1.75%低水平，前后大约2年的时间，在这段期间，为扶持经济成长，是相当迫切需要的措施。

Rahim&Co产业顾问公司研究总监苏莱曼沙希认为，一个让隔夜政策利率回到比较可以支撑的水平，也应该是可以避免购屋者过度承受风险，确保家庭和企业负债维持在可以管控的水平。这次升息预料有助于抑制投机者对产业的购买，投资者已看到低利率是可以掌握投资房产的机会。

关于消费者贷款和企业贷款，回看2009年和2010年，就是在全球金融危机发生之后，当时，隔夜政策利率属于史上第二低，就是2.00%。虽然在2011年，隔夜政策利率回到3.00%，但银行发放的产业贷款仍继续成长，显示隔夜政策利率的调整，不是影响贷款成长的单一因素。

在2009至2019年之间，用来购买产业贷款额最高的是在2018年，一共3651亿3000万令吉，那一年，隔夜政策利率介于3.00%。

贷款成长未受明显影响

来到2022年，马来西亚在4月过渡至地方性流行病阶段，经济回到正规的营运水平，这是今年第一次升息，尽管是预料之外的宣布，但估计对贷款成长只是一些影响，房产贷款借贷者比较关心的是，他们有能力偿还每月的房屋贷款分期。

对于依赖低利率、期待取得较高投资回酬的借贷者来说，也许会有一些阻碍作用，利率合理化、经济开始逐渐复苏，长期来说，将对改善和加强经济有所贡献。

比较2018年的3.00%隔夜政策利率，国家银行经过两年的1.75%低利率后，首次决定调高利率至2.00%，估计对产业市场的影响效应不大，其他因素，例如通膨率、原料价格，也是影响需求水平的主要因素。

此外，已经存在的可负担性、房产供应过剩，买家与卖家要求不匹配等问题，这些将继续影响产业市场的复苏步伐。

租户选择多议价空间大

大家都晓得，在本地产业市场，中价房产买家占较大比例，这次升息对他们的影响是否广泛且深远？针对这点，苏莱曼表示，影响的效应不会很明显，虽然升息可能影响每月预算较严紧的家庭，不过，假如今年接下来的日子，有进一步的升息措施，影响的效应将不一样。

他补充，在隔夜政策利率逐渐调整后，可避免一些没有做好准备的买家，在低利率的情况下，领取大笔的产业贷款，这给予购屋者重新评估现有财务地位的机会，更好的了解货币决策的影响效应，或是在短期和长期的基础上，改变他们的财务能力。

在目前的经济环境，个人如果仍需要巩固财务状况，在未能实现购屋的情况下，租屋是可以接受的替代方案。

现在除了是买家的市场，也是租客的市场，房产买家和租户都比过去拥有较多的选择，而且议价空间也比过去大。房产单位供应多、过去两年多的冠病疫情，影响各行各业，包括产业的投资与购买兴致。

莱坊：适度升息不冲击房市

莱坊产业顾问公司受询时表示，国家银行在2011年5月至2020年1月22日，维持隔夜政策利率在3.00%至3.25%，前后大约10年的时间。该公司研究与咨询部执行董事王秀凤说，国行是在2020年1月之后，陆续降低隔夜政策利率，并在2020年7月抵达史上最低1.75%。

最近这一次，国行将隔夜政策利率调高25个基点至2.00%，主要也是配合其他国家，例如美国、英国、澳洲和印度中央银行采取的货币措施。

莱坊认为，这是市场的适度调整，预计不会对产业领域造成负面冲击。马来西亚产业市场，已从2021年开始出现复苏迹象，在这一年，成交量一共30万零497宗，价值1449亿令吉，按年比成交量增1.5%，价值取得双位数增幅，达21.7%。

关于这次升息是否影响近期内的贷款成长，王秀凤说，预计影响效应不大，只是隔夜政策利率的调高，可能对无还本、无还息贷款（NPL）者有影响，因为贷款的代价将相应提高。

PropertyGuru：买家既看好又担心

产业顾问公司PropertyGuru不久前公布，马来西亚2022年首季消费者情绪研究报告指出，在经济开始走出冠病疫情冲击，并逐渐复苏之际，通货膨胀隐约出现，已有比较多的马来西亚人看好房地产的前景，并认为房地产是可以考虑的投资选项。

相信大家都知道，商品的价格上涨，加上疫情造成供应链问题，也会推动房产价格上扬。只是马来西亚的房屋市场，长期以来受到库存过剩、经营成本上升、负担能力下跌、家庭债务增加、信贷标准收紧，以及购买情绪低迷的影响。

基于这些因素，人们也担心万一房屋价格，因为供应与需求不均衡而下跌，将会影响投资的实际回报。

在全球市场，自从冠病疫情爆发后，房屋的价格反而上升，进而导致房屋市场面临风险，万一房屋泡沫破裂，由此产生的恐慌或抛售，造成房屋价格下滑，也有可能导致房屋市场崩跌，以致对整体经济产生不利影响。

高负债或致拖欠房贷

除此之外，高负债经济体产生的隐忧：通货紧缩，这会推高债务的实际价值。由于通货紧缩往往与实际价值的急速下跌有关，公司和家庭将变得更有可能拖欠资产贷款，这种影响也不能被忽视。

作为贷款担保的抵押品，例如产业单位，价值会相应降低，加上较低的收入增长前景，负需求冲击将对房地产收益率施加上行压力，导致资本价值大幅度缩减。

马来西亚在这些年，一直经历偏低、稳定的通货膨胀，除了1998年5.2%（亚洲金融危机之后）、2008年5.4%（受到全球金融危机影响），我国的通膨率30多年来一直保持在5%以下的水平。

可是，在过去几年，马来西亚出现通货紧缩情况，通膨率从2017年的3.7%，放缓至2018年的1.0%，以及2019年的0.7%。在2020年，我国甚至经历了从1969年以来，第一次的通货紧缩（-0.41%）。

2010年以来

房价大幅跑赢通膨

由于房屋价格通常跟随通货膨胀上扬，一旦经济成长将会刺激消费，进一步导致资产的价格上升，通货膨胀和房地产投资收益之间的同步变动，反映其具有良好的对冲能力。事实上，可能观察到马来西亚的房价指数，以及消费价格指数（CPI）之间的联系，在过去的30年，这两个指数似乎都在上扬。

除了1998年和1999年，马来西亚的房屋价格指数从1990至2009年，每年都在稳步上扬，复合年增长率（Compound annul growth rate，简称CAGR）为5.32%。同样的，消费价格指数也在同时期显示上扬趋势，这意味长远来看，房地产投资可以跟上通货膨胀的步伐。

尽管房产市场过去几年面临挑战，但自2010年以来，马来西亚的房产价格指数显示急速增长，复合年增长率为7.2%，大幅度超越消费价格指数的增幅，该指数复合年增长率为1.85%，包括由于2018年初，中美贸易关系紧张，影响全球经济成长，以及2020年3月开始发生的冠病疫情。

这意味即使在通货紧缩期间，房屋的拥有权，也可以成为一种有效的通膨对冲工具，正如2020年观察到的情况，投资者仍然可以在消费价格指数下跌期间，同时从房屋投资回报中获利。

屋价与通膨历年走势

如果将住宅投资回报率与通膨率作对比，也会得出同样的结果，从1990到2020年的平均年度通膨率为2.6%，低于6.1%的投资回报率，年度回报率显示比通膨率更大的波幅，意味房屋的回报风险相对较高。

在这种情况下，即使是经济波动，房价上升也能起到保护通货膨胀的作用。在亚洲金融危机前后那几年，就是1995至2000年，房屋的投资平均回报率为4.6%，比实际通膨率3.2%较高。

投资回报抵消部份通膨

不过，在不同的经济环境下，通货膨胀和房地产收益之间的关连，以及它们的相关性，会随时间有一些变化。不管怎样，从房地产的投资获得的回报，至少可以抵消部份通货膨胀的上升。

从1990年开始，住宅房地产投资回报与通货膨胀，拥有适度相关性，第一个变化发生在1998至1999年，当时的投资回报，与发生亚洲金融危机的通货膨胀呈负相关，第二个变化发生在不久之后，投资回报开始出现越多的负相关趋势，并在2002至2003年达到谷底。

产业顾问公司指出，第三次变化与2010年房价急速上升同时发生，相关趋势不只逆转为正，也在2014年由负转正，并取得偏高水平，表明这两者之间，存有相当强的关连性，在第四次的变化，相关性在2017年由正转负。

尽管我国的房屋市场明显放缓，房价处于高原期，不过，在2018年出现相关性的逆转，被叙述为第五个变化，相关性的上升趋势，在2020年达到有史以来的高水平。

从这里反映，虽然近年来房价变化不大，但是，通货膨胀以较高的幅度下降，造成投资回报和通膨的平衡；尽管不是很理想，但还是促使房地产成为相当好的对冲通膨工具。

按这些说法看来，可以预见房地产的实际收益，不会受到通膨的不利影响，即便不能完全对冲通膨，但基于房屋价格的增长，长期内比通膨高，同时，在短期内，能对通膨压力即时做出反应，与通膨一致的措施，也促使它成为有价值的资产。

关注各地市况变化

说到这里，只要在市场没有出现供过于求的情况，房地产投资的推动力还是强大的。不过，也有另外一种情况，当房地产市场受到供应过剩的影响，即使通膨率偏高，进而推高了房价，但是，房屋供应过剩也会不可避免地造成房屋价格由高水平转跌。

当市场出现供过于求的情况，优势也会转到租户这边，不管通货膨胀情况如何，租户皆可以和屋主谈出比较有利的租约条款。因此，房地产投资者应该对每个城市的产业市况、产业领域的变化，保持高度的敏感。

从以上结论得出一个比较深远的意义，虽然投资者可以利用通膨压力、房价上涨的机会，但是需要密切关注房价的快速上升。虽然房屋价格上涨，对投资者和房屋拥有者来说是好事，但也可能会适得其反。

在这种情况下，有可能将扩大家庭收入和房价之间的差距，导致首次购屋者和年轻人更难以负担得起房产。不管怎样，惟有在人们能够负担房贷的情况下，房地产才称得上是好的投资。

结语

在经济成长、家庭收入、就业机会增加的基础上，2022年和2023年的房产市场预测将会有正面反应与成长。只要经济条件改善，产业市场的成长实力获得加强，估计今年下半年和2023年，产业市场的成长步伐将加速。