星洲网
星洲网
星洲网 登录
我的股票|星洲网 我的股票
Newsletter|星洲网 Newsletter 联络我们|星洲网 联络我们 登广告|星洲网 登广告 关于我们|星洲网 关于我们 活动|星洲网 活动

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT

财经财经封面
6:58pm 29/06/2022
房市展望维持中和 3大利空打击需求
林妤芯/报道

(吉隆坡29日讯)我国房市本该紧随经济活动重启受惠,不过分析员点出,在通货膨胀趋升、马币走软及西方国家迫在眉睫的衰退风险等3大利空,恐潜在打击购屋需求,因此维持该领域“中和”投资评级。

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT

兴业区域房产领域研究主管龙国雯今日在报告指出,我国去年纵然周而复始遭遇行管令,但在“拥屋运动”(HOC)带动下,房市销售仍在下半年强劲回弹,随着这项政策12月底结束,今年首季的房市销售如市场预期般趋缓。

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT

销售或遭遇下行风险

“整体而言,今年首季的房市销售按季下跌28%,按年则探低34%。虽然我们追踪的发展商还维持全年销售(因上半年销售一般都比下半年疲软),但我们预见未来(销售)或遭遇下行风险。”

谈及今年房市走向,她披露,本来应跟随经济活动重启开始复苏的国内房市,却遭遇通膨压力、马币贬值及西方国家经济潜在衰退的不确定性因素,因此部份发展商比如森产业(SIMEPROP,5288,主板产业组)虽有高达15亿令吉的订单,但可能无法悉数转换成销售合约。

另一方面,建筑材料及劳工成本急升,兴业研究点出,这或在未来几个季度侵蚀发展商赚幅3至5%,不过将会渐进影响。

ADVERTISEMENT

“毕竟部份房产项目的合约早前已锁定,相信基于可负担课题,新房产项目无法完全将递增的建筑成本转嫁给购屋者,我们预期赚幅侵蚀的情况今年会逐步显现。”

该行阐明,主要的建材比如钢条及洋灰,早在冠病疫情大举肆虐前就已经酝酿涨价,2020年12月以来价格已冲高20至30%,另外这段期间的劳工成本基于业界劳工短缺,猛涨40至50%。

“基于通膨对更广泛经济的影响、旷日持久的俄乌战事、全球供应链中断及中国防疫封锁措施,难以预测许多原产品价格走向,我们认为,成本压力料会持续至今年底。另外,房市领域劳工短缺问题短期内料无法获得解决,毕竟还有许多领域如种植、制造、建筑甚至餐饮业都在争夺劳工供应。”

事实上,国内发展商的赚幅过去4、5年已开始下滑,龙国雯说,这主要是为了清除未售库存给予折扣和回扣所致。

“我们认为,随着建材价格持续走高,这个趋势(赚幅趋低)会继续。”

回顾2020及2021年的房市情况,基于冠病疫情及各式各样的行管封锁,发展商的收入显著受影响。

ADVERTISEMENT

发展商未来几季赚幅料恶化

兴业研究续指,许多发展商的除税前经调整盈利(EBIT)已从2013年的房市高峰探低,且自房市低迷以来,发展商议价能力越来越低,同时还需花费更多推出行销及促销活动,刺激正在进行中的项目及未售单位销售。

“加上普遍的成本上涨压力,我们认为,发展商未来几个季度的赚幅会更加恶化,不过料以更渐进的方式趋低。”

不过,龙国雯披露,城镇发展商及资产拥有者表现或稍胜其他类型的发展商,即仍在推动城镇项目且已迈向中期发展的发展商销售更具韧性、建筑过程顺利,且对赚幅的影响更小。

“而在我们追踪的一众发展商中,金群利(MATRIX,5236,主板产业组)及恒大置地(TAMBUN,5191,主板产业组)几近100%是有地城镇发展商,且他们的项目都已迈入成熟后期阶段。”

另外,她认为,拥有资产的发展商净利赚幅也更为稳健,纵然许多房产资产如零售商场与酒店在疫情期间受行管措施冲击,但随着经济活动重启且国门重开,这类资产的收入今年或强劲反弹。

ADVERTISEMENT

“IOI产业(IOIPG,5249,主板产业组)及UOA发展(UOADEV,5200,主板产业组)是众多发展商中,拥有不少投资房产的发展商,而在疫情前,这类产业组合分别贡献两家公司25至30%及45至50%的营运净利。”

升息或稍微影响购屋需求

房产一般被视为是对抗通膨的保值投资工具,但随着区域中行也开始升息打压通膨,兴业研究认为,升息可能会稍微影响购屋需求。

“自国家银行5月升息后,现今的房贷利率介于3.10至3.15%,假设下半年再升息1至2次,我们估计房贷利率可能会攀至介于3.35至3.65%,但与5年前的水平(约4.5%)相比仍温和。”

该行指出,比起升息,通膨攀升及这股升势潜在对经济的影响或是我国房市最大的利空。

“另一方面,升息或也会影响发展商,尤其是高负债发展商,因额外的借贷成本或进一步冲击本已受压的发展赚幅,而净负债较高的发展商就有IOI产业(0.72倍)、东家(E&O,3417,主板产业组)的0.6倍、林木生集团(LBS,5789,主板产业组)的0.61倍,以及UEM阳光(UEMS,5148,主板产业组)0.5倍。”

打开全文

ADVERTISEMENT

房市
利空

ADVERTISEMENT

分享到:
热门话题:

ADVERTISEMENT

1星期前
3星期前
3星期前
2月前
2月前
2月前

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT