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财经产业兵法
12:23pm 04/07/2022
成本节节高升 发展商步步为营
文:郑碧娥

前言

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产业发展、迎合条规、建筑,这些年来持续上 涨,特别是过去10年,情况更为显著,采取哪些措施,是否技巧调整或者适度转嫁,以减轻他们的营运负担?

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调整面积
应对攀升

根据大马会研究院的调查,受访的当中,57%表示将兴建比较多的小面积单位、55%调整设计以适应上涨、45%采用更多有助于降低的建材、45%在降低盈利要求下建屋、45%提高屋价、26%采用工业化建筑系统(IBS)。

以上数据反映,接下来的购屋者可能面临屋价上涨、大面积房产单位较少、较低廉建材的问题,估计尚未购屋的年轻人可能又要伤脑筋了。

由于迎合条规加重,85%受访者披露,整体发展上涨;60%表示盈利赚幅缩小,接下来是影响发展计划现金流量(51%)、等待获批程序拉长(43%)、握持产业较高(43%)、可建筑房屋土地减少(30%),较少单位及面积较小(30%)、建筑期延长/产业计划拖延(21%)、可促销单位较低(17%)。

营运10年增30至50%
土地涨最多

在受访的业者当中,大约半数(47%)表示,发展产业的营运在过去10来面临30至50%涨幅;土地平均上涨75%、合规上升72%、劳工增加40%、建筑材料与建屋平均上扬36%、金融起12%、税务开销走高11%。

土地上扬,对产业计划的推行造成广泛的影响,79%受访者表示地价昂贵导致盈利赚幅缩小,接着是房屋价格上扬(70%)、倾向兴建较高密度产业计划(55%)、在较小块土地建屋(40%)、削减组合,例如劳工和建屋(30%)、以较高价发展低密度产业(9%)。

以上数据传达明确讯息,接下来屋价会上扬,高密度产业计划较多,如果放眼低密度房产,代价是支付较高价。

从买地到建竣
至少需要6年

会研究院的报告指出,产业发展是在一块土地上,兴建为较有使用价值的产业,一般是以房产单位居多。

在马来西亚,这个过程可能需要5至6年的时间,从购买土地、申请转换土地用途,提呈产业发展计划、产业建筑图,等待有关当局批准,从兴建到完工需要一段相当长的时间。

坦白说,产业发展是一项高风险业务,涉及相当大笔的投资金额,从推行产业计划之前的规划、进入产业实际发展阶段、完成建屋发展的后续工作,5至6年的时间是保守的估计。

会研究院主席拿督黄忠立说,在马来西亚发展房产计划,主要的组合包括土地与相关、资金缴纳/监管收费、金融、发展收费、管理与行政费、促销费用、建筑,还有应急费用。

这些组合加上盈利赚幅,成为发展总值(GDV)与制定售价的基础,图表反映发展房产组合的分类,不过个别产业计划的组合百分比可能稍有不同,主要是看地点、发展计划的类型、风险、房屋政策等等。

发展计划受城乡规划令管制

在我国,所有的产业发展计划皆受到城市与乡村规划法令的管制,一些规划指南适用于发展产业的地点和产业的类型,在一项产业发展计划,例如多少英亩的土地,必须保留给基本设施的用途,以便铺建道路、沟渠、户外空间、公园、为居民建立一个比较舒适、符合生态理念的居住环境。

需保留公共设施土地

假如是大型城镇产业计划,需要保留一些土地,以便用来兴建学校、诊所、警局、消拯局、民众会堂/图书馆、膜拜地方,以迎合州政府的规划指南。住宅社区若可容纳1万人口,需要保留兴建中学的土地是9至10英亩,小学6至6.5英亩。

由于需要符合条规,可以用来兴建房屋的土地无形中少了一些,这些都被纳入产业发展计划的,很多时候保留给公共设施的土地,可能相等于整个发展计划的50%面积。

在分层产业的建设,保留几层楼建停车位,这也是发展计划的。在首都吉隆坡,假如是地面之下停车场,少过3层楼,每平方尺在125至215令吉之间,总面积300平方尺的在3万7500至6万4500令吉之间。

如果是地面之上的停车场,少过4层楼,每平方尺在88至140令吉,总面积300平方尺的在2万6400至4万2000令吉之间。假如提供每单位2个停车位,加上保留一些空地,以划分为访客停车位,无形中加大的营运

可负担屋顶价
勉强概括建筑土地

关于房屋交叉补贴,加上未出售单位,黄忠立说,这些都加重握持房屋的。 以可负担房产单位(分层产业)为例,以下数据可以说明一些情况:

从上述数据表可以看出,可负担房屋的顶价勉强可以概括建筑和土地,如果加上其他的发展显然不足,不足的数目将来自固打以外房产单位的销售,可负担房屋建筑面积越大,补贴的数目就越多。

可负担房面积越大
补贴数目越多

他补充,只要产业发展计划超出一个规模,就需要拨出一个比例的面积,供发展可负担房屋,例如3英亩的土地(柔佛),可是房屋政策并没有将有关地区、对可负担房屋的实际需求纳入考量,因此有些时候反而是供应超越需求,通常是房产所在地点,出入交通不方便。

这种情况导致未售出单位持续存在,不断面临握持卖剩房产的压力。

截至2021年第三季,共有7743间滞销房产,每单位价格低于30万令吉,其中22%或1720间价格在10万令吉以下。人们可能会有疑问,为何价格低于30万令吉、甚至10万令吉以下的房屋,也面临滞销情况,估计与规划欠完善、地点不理想有很大关系。从以下数据可以看出一些情况:

需透明化机制
释放土著单位

除了必须兴建可负担房屋,面临另一个问题是:土著保留或固打房产单位。土著固打或折价房产单位,是州房屋政策的一部份,以鼓励土著购屋,实现“居者有其屋”目标。

黄忠立表示,关于未售出的土著房产单位,在释放给的过程中,需要有一个标准化和透明化的机制。

他说,从136家的调查反映,截至2020年6月,共有6121个未释放的土著房产单位,发展总值38亿零382万5388令吉,加上握持,总共达46亿令吉。其中有地房产总值18亿9071万4728令吉、分层产业12亿零873万5798令吉、综合产业5亿4898万3969令吉、城镇房产1亿5539万零893令吉。

这136家产业,只是这个行业的一部份,由房屋与地方政府部发出的执照,国内共有2500家产业,假设其他面临类似情况,46亿令吉的握持可轻易增至800亿令吉。

未出售单位
加重握持

来说,未出售的单位加重他们持产的压力,包括可负担房屋和土著保留单位、资金的利息支出,还有管理与维修费。假设土著保留单位是发展数额的30%,这30%之中的50%没有卖出,而且在交屋之后一年,还未释放给,持产的可占发展总值的0.6%,如果固打比例较高,未出售的房产单位较多,那么握持产业的代价也更大。

条规+政策要求
合规有增无减

会研究院信托人拿督黄腾亮说,合规可以解释为在迎合政府房屋政策、立法与条规所耗的时间与金钱,因此条规与政策要求增加,需要业者遵守,这个时候业者将会面临合规增加的压力。

在推行产业发展的过程中,从前端的准备,例如选择地点、收购土地、进行市场研究、绘测建筑图、融资与预算、规划获准、提呈建筑图,领取执照和广告准证;这个阶段的合规包括转换土地用途付费,准备发展开支、申请地契、割舍部份土地兴建公共设施等等。

关于公共设施,主要是道路、沟渠、空地、公园,假如是大型城镇产业计划,需要保留一些土地,以便兴建学校、诊所、警局、消拯局、民众会堂/图书馆、小贩中心及膜拜地方,一旦进入兴建房屋阶段,需要考虑质量控制、产业管理、促销房屋,合规的项目包括建立通讯、电气设施、排污设备、水务等工程,进入完工阶段,处理交屋程序,维修与管理,促销一些卖剩的单位,包括申请释放卖剩的土著单位。

合规是发展一部份

这些合规是发展的一部份,难免反映在房屋价格的水平,在产业发展的路上,转移给购屋者是无法避免的。

根据研究院对合规的计算,并且分为城镇和分层产业计划,从数据可以稍微了解营运的压力。

结语

会研究院的调查结果反映,土地价格、合规、发展日益上升,每平方尺售价相应调高,为了让购屋者有能力负担,接下来小面积房产居多,如果放眼较大面积单位,付出较高代价购屋是无法避免的。

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