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地方沙巴沙巴特写
12:57pm 10/07/2022
【书中自有黄金屋】机场或迁至金马利 沙巴西南部产业前景大好

沙巴西南部吧巴、金马利、保佛、瓜拉班尤一带,预料成为沙巴另一个经济蓬勃地区。

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泛婆罗洲大道兴建中,衔建沙巴州各大城镇,而最近政府在研究把亚庇国际机场南迁至金马利,更令西南部地区居民感到振奋。

府探讨把亚庇国际机场南迁至金马利,预料会带动沿途产业及经济活动。(谷歌图)

庇往内陆纳闽必经之路

沙巴政府的臂膀Qhazanah Sabah Bhd(QSB)上週与成功置地(B-Land)签署合作备忘录,探研亚庇国际机场迁往金马利的可能性。

如果这项计划落实,预料会带动西南部一带的经济活动和市场, 当中包括吧巴碧多利一带的房地产更会因此受惠。

金马利距离亚庇约60公里,它也是亚庇前往保佛、瓜拉班尤、纳闽、实必当等地区必经之路。

沙巴西南部的经济活动目前在金马利有沙巴氨尿素化肥厂(SAMUR)和金马利的沙巴石油与天然气终站(SOGT)。旅游方面即可以观看萤火虫、长鼻猴等。

把亚庇国际机场迁至金马利已在10年前就曾提过,但是,当时政府在2006年已投资16亿令吉升级亚庇国际机场。

根据2008年国家机场发展蓝图,亚庇国际机场在2031年达到极限,但是在2018年,机场乘客量已有860万人次,已达到极限的95%。

虽然疫情令亚庇机场乘客人次下降,但是, 一旦疫情过后,旅游业恢复疫前情况,相信很快就会达到极限,因此是时候检讨。

上週在吉隆坡签署合约是由QSB集团首席执行员阿末利查及成功置地副主席兼成功集团首席执行员赛阿里沙胡哈默,代表双方签字。见证人包括成功集团主席丹斯里陈志远、QSB主席拿督斯里沙烈赛德等等。

阿末利查说,作为沙巴政府投资机构,QSB研究各种战略发展举措以支持沙巴的经济增长,包括可能将亚庇国际机场迁至金马利。

可成东东盟航空枢纽

阿末利查说,现在的亚庇国际机场由于土地面积有限、周围都是私人地及靠近亚庇市中心,机场难以在原址扩充运营,包括扩建航站楼、飞机跑道及其他设施。

他表示,把机场搬到金马利,机场可拥有不止一座航站楼和跑道,沙巴也将能够利用其东南亚中心地理位置,探索成为东盟东部地区的航空旅行枢纽。

另一方面,赛阿里沙胡哈默表示,成功置地很荣幸有机会通过这个项目,为推动沙巴社经发展做出贡献。

这份谅解备忘录的研究范围包括搬迁亚庇国际机场所涉及的兴建与开发,以便在金马利或任何沙巴政府认为合适的地段,开展机场可持续发展的计划。

承接这项拟议项目的专门小组,负责完成由双方商定的技术和财务可行性研究,战略业务计划和财务建模。

国境开放重现曙光

64%酒店拟增投资

上期的“”谈到旅游业恐怕需要2年时间才能恢复疫前的行情,但是,沙巴疫前的游客增长率,旅遊、酒店业未来前景依然是光明。

我国重开国界,人民也逐渐恢复疫情前活动,世界多个国家开放边界,沙巴有更多的外国班机载游客入境,虽然旅游业仍然未过寒冬,但业者逐渐看到隧道尽头的光。

民众对旅游需求强烈

房地产顾问公司大马莱坊(Knight Frank)进行的大马酒店投资意向调查显示,有64%受访者正在考虑增加对我国酒店业的投资,相比2020年的36%,这数据是大幅度提升。

调查分析酒店业主、经营者和业主经营者的投资观点,以比较他们在受到冠病影响之际,对投资酒店业的需求水平、偏好和投资情绪。

大马莱坊资本市场执行董事詹姆斯巴克利说,预计随着投资者恢复信心,未来24个月内酒店的投资交易将有所增加。

“很多人都看到对假日旅游的强烈压抑需求,短期而言,新加坡游客和本地的需求,将引领酒店业今年的表现。”

“我们预计2022年酒店交易量将增加,因为投资者对边境开放和入境人数增加变得更加乐观,供应商和购买者之间的价格差距将缩小。”

调查显示,投资者们不断地寻求高回酬率以抵消他们在酒店业的投资风险,约33%受访者表示,他们每收购一所四星级至五星级的酒店时,目标是取得超过7%的净收益率。

另外有26%受访者的目标,设在6至7%的净收益率,而有19%投资者则接受5至6%的净收益率。

穆斯林游客最爱访马

巴克利也提到,马来西亚在万事达卡斋戒月投选——2021年全球穆斯林旅游指数中名列第一,打败其他140个国家,成为最受穆斯林欢迎的旅游景点。

“就歷史方面,马来西亚吸引了来自世界各地不同的旅客,也很成功地发展了清真旅游业。 ”

尽管在冠病大流行期间银行为酒店融资相当困难,但他乐观地认为银行将看到该行业的改善并重新开始放贷。

“调查显示,马来西亚酒店的业主,往往拥有相当保守的债务水平。”

“杠杆率较低的酒店风险较小,也能更好地应对市场波动,这或许可以解释为何我们在冠病疫情期间,没有看到任何明显的酒店不良交易 。”

酒店业相信,旅游业会在2年内达到疫前水平。(示意图)

多数酒店负债低

这份调查也显示,大部分的酒店都拥有相对保守的资产负债比。

调查指,43%的酒店拥有低于49%的贷款对价值比率,而17%的酒店没有任何债务。

此外,有31%的酒店持有50至69%的贷款对价值比率,其中9%的酒店拥有高于70%的资产负债比。

整体而言,调查得出的结论是拥有较保守资产负债比的酒店业主,成功度过了疫情的衝击,也无需低价出售产业。

根据国家房地产资讯中心(NAPIC),沙巴今年首季库存房屋总数为23万2734单位,当中以服务式公寓最多,共5万9254间。 双及三层排屋储存为5万4512间,组屋则为1万5569间。

瞄准商用物流工业产业 

投资者对沙有信心

一项调查显示,投资者对沙巴商用产业、物流和工业产业深具信心。

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)分公司调查对国内商用产业投资信心调查显示,除了巴生谷之外,沙巴、柔佛和槟城是最佳投资地点。

这项调查是要了解投资者对商用产业的看法及推演未来可能出现的情况。

调查指出,影响商用产业的因素包括当前的低利率(撰写此报告时的隔夜政策利率为1.75至2.00%)、正在进行的大型项目之乘数效应,以及对大马的持续性外来直接投资。

未来偏好另类投资

莱坊研究与咨询执行董事王美珍说,在未来2至3年,人们似乎对另类投资有更高的风险偏好。

投资者对服务式住宅/酒店、共享工作空间/灵活办公室、老年人住所/养老院和数字中心的兴趣几乎相同。

“在地理位置方面,他们不仅仅专注于巴生谷而已,指沙巴、柔佛和槟城是这些另类投资的热门地。”

医疗保健业料收益高

在资本价值方面,超过三分二的受访者(76%)预计工业和物流领域将在2022年实现资本增值,57%的受访者则预计医疗保健领域会有同样的事情发生。

至于收益率表现而言,68%预计物流次领域的收益率会增加,而医疗保健和工业次领域的收益率预计会更高。

64%受访者表示,可预见的是,租金上涨的观点是极可能,并预计物流物业的租金即将上涨。53%还同意工业次领域的预期增长,符合了这两个次领域不断增长的需求空间。

由于供应一直多于需求,入住率和租金面临持续的压力,因此办公空间的占用率将预计减少。

酒店办公楼长期投资

王美珍指该调查显示,物流和工业产业被列为最受欢迎的产业类别,受访者们相信这些次领域将在未来12个月内与医疗保健次领域一起经歷最快的复苏。

“受访者们也认为,酒店或休閒场所、办公楼和零售等传统领域是一项长期投资。”

大马莱坊董事经理沙古南苏巴马廉总结了该调查中受访者的整体想法为“人们需要培养房地产投资组合的灵活,以在这日益复杂的世界中预测风险,并最大程度地减少干扰。”

“房地产行业对环境、社会和监管(ESG)框架的日益认识和采用,将有助于把可持续房地产的价值推向未来。”

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