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财经财经封面
8:31pm 18/07/2022
印花税减免不吸引 通胀挫买气 房市受惠少
林妤芯

(吉隆坡18日讯)政府提早“派糖果”,在大马一家拥屋倡议(i-MILIKI)下给予首购族税务减免,但分析员认为,通货膨胀、升息、房产滞销、建材成本攀升、马币走贬及政局不确定性升温等利空,潜在冲击消费情绪,不排除购屋者延迟购屋,继续谨慎看待房产领域展望。

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首相拿督斯里依斯迈沙比利上周五(15日)宣布,将在大马一家拥屋倡议(i-MILIKI)下给予首购族税务减免,房价在50万令吉以下将豁免;50万至100万令吉,则享有50%减免。这项减免仅限今年6月1日至明年12月完成的买卖合约。

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兴业区域房产领域研究主管龙国雯在报告指出,最新的减免虽能稍微刺激需求,尤其是50万令吉以下的房产,但对我国发展整体影响不大。

“主要是市场对宏观经济的担忧,包括通胀压力及马币走软等,或在未来6个月打击房产需求,另外市场普遍预期国家银行还会继续升息,许多潜在购屋者近期内可能暂缓购屋。”

房价折扣 不限首购
现有优惠更具吸引力

房价折扣不限首购现有优惠更具吸引力据联昌研究分析演算,首购族若购买价格不超过50万令吉的房产,可节省1万1500令吉,若是购买介于50万以上至100万令吉,则可节省1万4500令吉。

“若与先前的拥屋运动(HOC)相比,大马一家拥屋倡议的奖掖,其实并没有那么吸引人。”

该行披露,这项政策虽有利发展商,但整体效应并不会太显著,因为(一)现有政策也有这项减免,且有效期到2025年12月、(二)拥屋计划(HOPE)不似先前的HOC,购买住宅房产可获得最少10%折扣,和(三)大马一家拥屋倡议的购屋奖掖只适用于首购族,而HOC范围更广。

“除了效应不显著,我们也认为,利率调升及通胀等宏观利空潜在冲击购屋意愿,且在市场不确定性的大环境,人们是否会做出重大消费决定仍是未知数,虽然有奖掖,但我国房价已较2009年以来翻倍。”

针对这项减免措施,马银行研究指出,政府比预期早为房产领域“派糖果”,但在升息周期的大环境,购屋者的买气或不如先前,会有不同购屋考量。

利率每升0.25%  每月房贷供款增3%

“比起2019至2021年的HOC,我们预期这项税务减免的影响不大,‘中和’看待房产领域,毕竟比起HOC期间利率低至1.75%,而今年以来已升息50个基点,至2.25%。我们估算,利率每调升25个基点,则每月的房贷分期付款将增加3%。”

政局不确定性升温

另一方面,该行分析员点出,基于第15届全国大选在即,我国政局不确定性升温可能也会冲击大型或重大购物决定。

“目前我们也无法确定,最新的减免会否凌驾2020年政府宣布的国家经济重振计划(PENJANA)政策。回顾当初PENJANA的宣布,政府延长豁免首购族购买不超过50万令吉住宅房产的转名,直至2025年12月31日。”

发展商最愁
建材起价 劳工短缺

分析员普遍认为,最新的转名减免对国内效益微。龙国雯披露,主要是部份发展商仍为特定房产给予减免,以延续HOC利好持续刺激购屋需求。

“我们追踪的发展商中,可在这项新宣布下受惠的有马星集团(M A H S I N G,8583,主板产业组)、林木生集团(L B S,5789,主板产业组)、金群利(M A T R I X,5236,主板产业组)及恒大置地(TAMBUN,5191,主板产业组),因为他们旗下的房产项目组合,超过60%价格在50万令吉以下。至于大型发展商,则因中价产品比重不高,受惠程度不大。”

虽然政府重新推出需求驱动奖掖,但她认为,建材价格居高不下,且缺工问题未解决,成本压力仍是发展商最为担心的事。

“因此,我们预期,国内发展商未来几季或面临净利趋低的风险。”

产业股估值诱人纵然我国房产仍面对滞销(今年首季产业滞销总值按年攀升9%)及建材成本急升等利空,不过联昌研究指出,马股产业指数截至今年6月底股价净值比(P/BV)约0.4倍,比过去10年0.68倍的股价净值比低1个标准差,估值诱人得以平衡这些利空因素。

“据我们观察,自4月底以来产业指数已劲跌15%,预示市场已将建材成本攀升及利率上升周期的负面冲击纳入考量。”

兴业研究首选是金群利与I O I产业(I O I P G,5249,主板产业组),而马银行研究看好绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业组)及森产业(S I M E P R O P,5288,主板产业组)。至于联昌研究也首选森产业和实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组)。

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