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财经产业兵法
9:26am 25/07/2022
公寓楼上漏水迟未处理 我不想发律师信……
郑碧娥

的问题不时会发生,问题的麻烦在于水管镶在墙壁,需要敲打墙壁瓷砖,才能找出的源头,这过程不只浪费时间、金钱,也很耗精神。

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假如的问题只是影响业主本身的单位,水不会漏到楼下的单位,这会比较容易修补;如果情况相反,就比较麻烦处理。

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同样的,假如业主发现单位有水滴下来,来自楼上单位。

如果楼上单位的业主,了解身为业主需要履行的职责,尽快安排水管技工前来修理还好;假如不是这样,受影响的业主就更加伤脑筋。

本期问诊是一名业主周先生,他面对的是楼上单位迟迟没有处理好单位的问题。管理公司有出面协助,包括拍照、打印报告给相关业主签名,表示该名业主已正式接获其单位发生问题的报告。

他说,有朋友建议他发律师信给楼上的业主,他认为这是最坏的选项,不希望事情搞到这一步,希望产业问诊顾问可以针对问题发表一些看法。

答:楼层之间的问题,可以说是马来西亚分层管理仲裁庭(Strata Management Tribunal)收到第二多的投诉,的问题在分层产业不时发生,这问题带给受影响业主、建筑物管理人员、楼上单位业主相当大的麻烦,在维修的过程中往往也会面对一些问题或争议。

业主拒配合可罚款监禁
保修期发展商需处理

房屋与地方政府部在《2013年分层产业法令中》纳入一条款,以设法解决马来西亚楼层之间的问题,任何不配合调查和维修工作的业主或邻居,可能会面临罚款或监禁的惩罚。

拥有的义务保修期,就是发展商移交房屋锁匙给购屋者后,并且提供义务维修期。在这期间发生任何关于房屋缺陷的问题,将由发展商承担,发展商在接获业主投诉后,应尽快派遣承包商/维修人员修补房屋缺陷、包括的问题。

至于拥有较旧或二手房屋的业主,在业主与发展商签署的共管契约(Deed of Mutual Covenant、简称DMC)清楚说明,个别业主有义务/责任确保本身所属的单位,不会因为问题的出现,或存在一些缺陷,例如,对其他业主造成不便。

这项契约的条文清楚说明楼上业主,必须对问题负责,就是楼上单位的业主必须承担相关的维修工程费用。也许周先生在了解情况后,需要说服楼上邻居,认同你单位的问题是从他们单位而来。

对于分层产业的业主,2015年分层管理(维护与管理)条例(SMR2015)已经规定处理分层单位的标准作业程序(SOP)。

在非紧急的情况下,各方应该遵循标准的作业程序,这个程序涉及几个步骤:第一:产业管理人员必须在7天内,向投诉人和相关业主,发出视察报告,说明的原因及单位业主或管理层是否有义务整修的问题;第二:该视察报告的副本,应该转发给建筑物委员会供参考;第三:如果相关单位的业主,未能在7天内修补问题,管理层应尽快修理,并向该单位的业主收取费用,假如该业主不偿还费用,可被视为违约。

单位业主承担维修费

如果对视察报告存有任何争议,或者应该负责修补的当事人推卸责任,可以将案件转交给建筑物委员会,以进行争议表决;建筑物委员会可以委派注册建筑师、工程师、测量师一起协助处理这项投诉,所涉及的费用将由需负责维修工程,就是其单位的业主承担。

与此同时,各个相关方面应遵守建筑物委员会(COB)的决定,否则可以将案件提交给分层管理仲裁庭(Strata Management Tribunal)审理。

分层管理仲裁庭是一个法定机构,负责处理任何与分层管理的纷争,那是在2013年分层管理法令第107条文之下设立。

除了常见的、拖欠管理费等问题,仲裁庭可审理的其他案件包括针对管理公司的投诉、要求召开或撤销会员大会、不满建筑物的维修等等。

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