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言路微观时事
7:30am 03/10/2022
张晋玮.加息潮下,房市何去何从
张晋玮

不同的房产有不同的性质,它们的价格走势不能一概而论。

观察经济多年,会发现在任何时候,无论是股市、债券还是,都会有人看好,亦有人看扁。在全球加息的局面下,人们对房市的走势众说纷纭。

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问一问媒体,不少言论不看好房价。它们认为加息打击房市,轻则房价降温,重则房市泡沫爆破。

据彭博社,各国房价在下滑,包括美、英、澳、纽、加、瑞。但仔细观察,会发现在疫情中,这些国家的房产经历过“暴涨潮”。以纽西兰为例,房价在2021年暴涨了30% ,如今下跌11%。房价仍未跌回疫情前的水平。

回到大马,据房地产资讯中心(NAPIC),房价在2021年仅增长了1.9%,此数远落后于上述国家。今年第二季度,房价微跌了1.2%。

据AmBank研究,在国行加息时,该银行批准的房贷不减反增。对于大马房市,买房人数增加是一个好迹象。

在疫情中,各国减息救经济,房价随之升高。如今利息回升,房价也跟着回落。与其说加息打击房价,不如说利息与房价双双回调。回调的力度与增长速度成正比,当年升得多,现在跌得多。

问一问投资房产顾问,他们认为,让物价上涨,房价更高。他们提出数据,1970年,澳洲的平均房价仅为1万8000块,到了1990年,价钱涨至18万。

在这30年间,澳洲利率从5.8%升至17%,房价却增长10倍!由此看来,长期而言,加息不阻碍房产增值。

回到大马,根据NAPIC房价指数,1988-1998年间,房价上升了1.1 倍;1999-2009年间,增长幅度减慢至40%;1999-2009年间,房价再次翻一倍。在这三段期间,大马评价年通胀分别为3.6%、2.2%以及 1.8%。

从数据上看,大马的通胀与房价相关性不如想象中强。比如说,房价曾在通胀最高年代增长最快,但到了2010年代,纵使通胀率比2000年代低,房价却涨得更快。

尤其在2011至2013年间,通胀率低于长期评价值(3%),但房价增长高达二位数,它是大马房产的“黄金年代”。综合各论点,无论是利息走势,还是通胀率它们都不能单独主导房产走势。

过去30年来,大马房价年增长为6%,当中除了经历过黄金年代,也面临过低潮。换言之,房价增长到了高点会回落,跌入谷底后又反弹。长期而言,相比起“通胀推高房价”和“加息打击房价”,均值回归论显得更加靠谱。

不同的房产有不同的性质,它们的价格走势不能一概而论。以澳洲为例,在疫情前,悉尼和墨尔本房产经历了一轮上涨潮,但珀斯房产却无人问津。如今,前者在跌价排行榜中遥遥领先,但珀斯房价一度逆流而上,至今没有明显的下跌趋势。

回到大马,今年第二季度,砂、槟、马、雪州的房价跌势最猛。森、吉、沙州的房价却逆流而上。种类方面,高楼住宅与独立式洋房跌价,但排屋与半独立房价不跌反增。高楼住宅的价格仅微跌了0.5%,独立式洋房的跌势较猛,下滑了2.3%。

房产出租方面,据PropertyGuru网站,无论是租金还是用户对租房的需求量都在提升,这一个情况与发达国家不谋而合。据报道,澳洲的出租空置率跌至1.1%,创40年来新低,美国租金按年增长,7 月份高达6%,成为了推高通胀的帮凶之一。当房贷还款因银行加息而增加,把这成本转嫁给租户是房东最好的选择,这可以解释如今租金上升的趋势。

短期而言,利率的提升会降低买房者的贷款能力,通胀会打击人们的生活负担,它们在打击人们对房产的需求。加上各国房产在疫情中已经历了一轮拉升,房价适量的回调合情合理。

中期而言,房价会否继续下滑,幅度会多大,这些要看美国在加息的路上,能否在“抗通胀”与“保经济”中找到一个平衡点。长远而言,房产不但能为人们提供一个家园,善用它做投资可以长期获利。我对投资房产的看法是,短期不看涨,中期看央行,长期看策略。

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