张晋玮.加息潮下，房市何去何从

问一问投资房产顾问，他们认为，通胀让物价上涨，房价更高。他们提出数据，1970年，澳洲的平均房价仅为1万8000块，到了1990年，价钱涨至18万。

在这30年间，澳洲利率从5.8%升至17%，房价却增长10倍！由此看来，长期而言，加息不阻碍房产增值。

回到大马，根据NAPIC房价指数，1988-1998年间，房价上升了1.1 倍；1999-2009年间，增长幅度减慢至40%；1999-2009年间，房价再次翻一倍。在这三段期间，大马评价年通胀分别为3.6%、2.2%以及 1.8%。

从数据上看，大马的通胀与房价相关性不如想象中强。比如说，房价曾在通胀最高年代增长最快，但到了2010年代，纵使通胀率比2000年代低，房价却涨得更快。

尤其在2011至2013年间，通胀率低于长期评价值（3%），但房价增长高达二位数，它是大马房产的“黄金年代”。综合各论点，无论是利息走势，还是通胀率它们都不能单独主导房产走势。

过去30年来，大马房价年增长为6%，当中除了经历过黄金年代，也面临过低潮。换言之，房价增长到了高点会回落，跌入谷底后又反弹。长期而言，相比起“通胀推高房价”和“加息打击房价”，均值回归论显得更加靠谱。

不同的房产有不同的性质，它们的价格走势不能一概而论。以澳洲为例，在疫情前，悉尼和墨尔本房产经历了一轮上涨潮，但珀斯房产却无人问津。如今，前者在跌价排行榜中遥遥领先，但珀斯房价一度逆流而上，至今没有明显的下跌趋势。

回到大马，今年第二季度，砂、槟、马、雪州的房价跌势最猛。森、吉、沙州的房价却逆流而上。种类方面，高楼住宅与独立式洋房跌价，但排屋与半独立房价不跌反增。高楼住宅的价格仅微跌了0.5%，独立式洋房的跌势较猛，下滑了2.3%。

房产出租方面，据PropertyGuru网站，无论是租金还是用户对租房的需求量都在提升，这一个情况与发达国家不谋而合。据报道，澳洲的出租空置率跌至1.1%，创40年来新低，美国租金按年增长，7 月份高达6%，成为了推高通胀的帮凶之一。当房贷还款因银行加息而增加，把这成本转嫁给租户是房东最好的选择，这可以解释如今租金上升的趋势。

短期而言，利率的提升会降低买房者的贷款能力，通胀会打击人们的生活负担，它们在打击人们对房产的需求。加上各国房产在疫情中已经历了一轮拉升，房价适量的回调合情合理。

中期而言，房价会否继续下滑，幅度会多大，这些要看美国在加息的路上，能否在“抗通胀”与“保经济”中找到一个平衡点。长远而言，房产不但能为人们提供一个家园，善用它做投资可以长期获利。我对投资房产的看法是，短期不看涨，中期看央行，长期看策略。